Сколько стоит купить кафе: пересчёт цены от прибыли нового собственника

Кафе стоит не дороже прибыли нового собственника, умноженной на срок окупаемости, который покупатель выбрал для себя до первого звонка продавцу. Условный пример: кафе на 40 мест продают за 11,2 млн ₽ с заявленной прибылью 620 тыс. ₽ в месяц. После поправок новому собственнику остаётся 322 тыс. ₽, и при сроке 30 месяцев предел цены выходит 9,66 млн ₽, на 1,54 млн ₽ ниже запроса.

Цену задаёт прибыль, которую документы подтверждают без участия продавца, а площадь и ремонт только объясняют, откуда она берётся.

Цена в объявлении кафе и стоимость для нового собственника

Цена кафе: сумма, которую хочет продавец. Стоимость появляется позже, после документов и поправок, и считает её покупатель. Продавец обычно объясняет цену вложениями в ремонт или обещанием «окупится за полтора года» по своим цифрам. Вложенные деньги уже потрачены, а в срок продавца входит его собственный труд.

Разброс цен объясняется тем, что под словом «кафе» продают разные вещи. За несколько сотен тысяч рублей обычно уходит право аренды с оборудованием без подтверждённой выручки. За десятки миллионов продают зал с командой и договором аренды на годы, где выручка за два года видна в кассе.

Сколько стоит бизнес кафе

Стоимость бизнеса кафе для покупателя равна прибыли нового собственника за принятый срок окупаемости. Месячную прибыль после поправок на управляющего, недостающих сотрудников, взносы и налоги умножают на число месяцев, за которое вы готовы вернуть деньги. При 322 тыс. ₽ в месяц и сроке 30 месяцев получается 9,66 млн ₽ (условный пример). Запрос сверх этой суммы прибыль кафе не покрывает.

Что входит в цену кафе: оборудование, право аренды, название, команда, меню

Плита, пароконвектомат, холодильники и вытяжка переходят по договору и акту, если принадлежат продавцу. Нижнюю границу цены задаёт другое число: за сколько технику удастся продать подержанной, если кафе закроется. Документы на крупное оборудование смотрят до торга, проверяя, нет ли лизинга или залога.

Помещение продаётся вместе с кафе, хотя принадлежит арендодателю. Покупатель платит за поток гостей у этой двери, а право работать у этой двери есть только на срок договора аренды и на условиях, которые в нём записаны. Если оставшийся срок аренды короче срока окупаемости, часть цены оплачивает месяцы, которых никто не обещал. Подробно срок, вытяжку и мощности разбирает материал об аренде кафе при покупке.

Название и отзывы в 2ГИС и Яндекс Картах переходят вместе с вывеской. Консалтинговая компания Vincent Capital оценивает восстановление испорченной репутации в 6–18 месяцев, поэтому читают отзывы за последние полгода: средний балл прячет свежие жалобы. Меню без технологических карт живёт в голове повара, и вместе с кухней вы покупаете зависимость от одного человека.

Коридор 1,5–3 годовых EBITDA и прибыль, которую видит собственник

EBITDA в таблице означает операционную прибыль до вычета процентов по кредитам, налога на прибыль и амортизации. Это ориентиры консультанта; разбор мультипликаторов на примере кофейни есть в материале о цене готовой кофейни.

Коридор годится только для второй сверки: его умножают на EBITDA бизнеса с наёмным управлением, а цифра в объявлении кафе чаще ближе к доходу собственника, куда входит оплата его труда на закупках и кухне. Покупатель, который не встанет к раздаче, отдаст эту часть наёмному человеку.

Сколько стоит купить кафе

Купить кафе имеет смысл не дороже суммы, которую прибыль нового собственника вернёт за выбранный вами срок. Для кафе, где после поправок остаётся 322 тыс. ₽ в месяц, это 7,73 млн ₽ при сроке 24 месяца и 11,59 млн ₽ при 36 месяцах (условный пример). Прибыль, которую продавец обещает показать после задатка, в эту сумму не входит.

Расчёт на условном примере

Условный пример: кафе на 40 мест открыто 10 часов семь дней в неделю. Заявленная выручка 2,4 млн ₽ в месяц, заявленная прибыль 620 тыс. ₽ (25,8% выручки), цена 11,2 млн ₽, окупаемость по цифрам продавца 18 месяцев. Владелец управляет сам и зарплату себе не начисляет. На кухне по ведомости один повар, фонд оплаты труда 300 тыс. ₽, строки «взносы» в расходах нет. Доля прибыли выше ориентира Assetum и выше 10–18% для кафе среднего формата, значит, её пересчитывают.

Коэффициент 1,3 в строках управляющего и повара означает зарплату плюс 30% сверху на взносы. Это допущение расчёта: у малого и среднего бизнеса из перечня отраслей, утверждённого правительством, если выполнены условия ст. 427 НК РФ, тариф с части зарплаты выше 1,5 МРОТ ниже, так что расчёт получается с запасом в пользу покупателя. Актуальные тарифы смотрите на nalog.gov.ru.

После поправок доля легла внутрь 10–18% EBITDA-маржи, которые консультант приводит для кафе среднего формата: это правдоподобнее, но полноту расходов подтвердят только выписка и декларации, а НДС пока не посчитан, так что 322 тыс. ₽ остаются верхней границей. Срок вырос на 93%, а рабочее правило Assetum бьёт тревогу уже при росте на треть.

Предел цены при сроках 24, 30 и 36 месяцев

Предел цены по рабочему правилу Assetum: 322 тыс. ₽ × принятый срок в месяцах. Свой срок записывают до того, как увидят зал: когда кафе понравилось, 36 месяцев начинают казаться разумными.

Запрос в 11,2 млн ₽ проходит только у того, кто готов ждать почти три года. Сверка с коридором консультанта: 322 тыс. ₽ × 12 = 3,86 млн ₽ в год, умноженные на 1,5–3, дают 5,8–11,6 млн ₽, то есть кафе просят почти за 2,9 годовой прибыли нового собственника. Такую позицию у края коридора оправдывают длинный договор аренды, выручка в кассе и выписке, повар, который остаётся. У этого кафе ни одно из условий пока не подтверждено бумагой.

Что меняется, если снять поправку бумагой

Допустим, на встрече продавец кафе открывает банковскую выписку: взносы уходят в налоговую каждый месяц, просто в его таблице они спрятаны в строке «зарплата». Минус 90 тыс. ₽ из расчёта уходит. У нового собственника остаётся 412 тыс. ₽, срок по цене 11,2 млн ₽ сокращается до 27,2 месяца, и при 30 месяцах предел поднимается до 12,36 млн ₽. Слова «платим, но выписку не покажем» оставляют минус на месте.

НДС на УСН: что меняет годовая выручка кафе выше 20 млн ₽

У кафе из расчёта за восемь месяцев по 2,4 млн ₽ касса набирает 19,2 млн ₽, за девять 21,6 млн ₽. Освобождение от НДС на упрощённой системе в 2026 году ограничено 20 млн ₽ доходов (ст. 145 НК РФ, ред. от 04.08.2026), а после превышения обязанности плательщика начинаются с 1-го числа следующего месяца. Для этого кафе на УСН это 1 октября, но только если доходы прошлого года не превышали 20 млн ₽, например кафе открылось в январе. Если кафе и в прошлом году работало с той же выручкой, доходы прошлого года около 28,8 млн ₽: освобождения нет с 1 января, и НДС должен стоять в расходах за все месяцы.

Если продавец на УСН показывает выручку выше порога, а НДС в расходах нет, заявленная прибыль завышена на сумму налога. Ставку подтверждает бухгалтер, актуальные значения смотрите на nalog.gov.ru. Для общепита в Налоговом кодексе есть и отдельное освобождение со своими условиями; выполняет ли их продавец, бухгалтер проверяет по декларациям. Режимы и взносы подробно разбирает материал о налогах кафе при покупке.

Где в цене кафе спрятан риск: аренда, шеф, лицензия, сезон

Каждый из четырёх рисков в кафе стоит посчитать в рублях, прежде чем называть свою цену. Порядок самих проверок до задатка разобран в материале о том, можно ли купить ресторан и где в нём стоп.

Аренда. Договор без указанного срока считается заключённым на неопределённый срок, и при аренде недвижимости сторона вправе отказаться от него, предупредив другую за три месяца (ст. 610 ГК РФ). Аренда здания на срок не менее года подлежит государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ). Договор на 11 месяцев без пролонгации, по формулировке Vincent Capital, оставляет бизнес на усмотрение арендодателя, хотя покупатель платит за 30–36 месяцев прибыли.

Лицензия. Алкоголь крепче 16,5% в общепите продают только организации, по адресу, указанному в лицензии, и только если помещение в собственности или в аренде на срок, определённый договором, от одного года (ст. 16 171-ФЗ). Лицензия выдана юрлицу продавца: если кафе переходит на ваше ИП или новое ООО, её не будет, пока вы не получите свою, а ИП крепкий алкоголь в кафе не продаёт. Выручку бара в расчёте выделяют отдельной строкой.

Шеф и сезон. По оценке Vincent Capital, уход шефа нередко срезает выручку на 20–40% за два-три месяца. Для кафе из примера даже 20% означают 480 тыс. ₽ выручки в месяц при прибыли нового собственника 322 тыс. ₽. Заведение у бизнес-центров, по той же оценке, теряет летом 30–50%, поэтому летние месяцы смотрят по кассе отдельно от средней за год. Вопросы продавцу по этим рискам собраны в материале о двенадцати вопросах до задатка за кафе.

Объявление о шашлычной: как окупаемость 11 месяцев выросла после поправок

Публичное объявление, обезличенное и округлённое: шашлычная у трассы, цена около 8 млн ₽, заявленная выручка 3 млн ₽ в месяц, заявленная прибыль 700–800 тыс. ₽, окупаемость по объявлению около 11 месяцев. Налоги в расходах посчитаны как на патенте, хотя заявленная выручка выше лимита, при котором патент применяют. Взносов с зарплат в расходах нет совсем.

Итог оценки после поправок: у нового собственника около 250–430 тыс. ₽ в месяц вместо заявленных 700–800 тыс. ₽. При средней оценке прибыли около 340 тыс. ₽ восемь миллионов возвращаются примерно за 23–24 месяца вместо 11. В объявлении документов нет, так что часть поправок продавец мог бы снять бумагами.

Три решения по цене кафе: идти дальше, менять условия, остановиться

1. Идти дальше, если предел цены при вашем сроке не ниже запроса и прибыль подтверждена выпиской и кассой.
2. Идти на других условиях: цена от подтверждённой прибыли, часть оплаты после регистрации нового договора аренды от года, переходный период с поваром.
3. Остановиться, если прибыль не видна в документах, аренда истекает без письменного продления или документы не показывают даже после соглашения о конфиденциальности.

Скидка не лечит неподтверждённую прибыль: уступка в 1–2 млн ₽ выглядит победой, но покупатель по-прежнему платит за цифру, которую никто не проверил. Отказ после проверки остаётся нормальным результатом, особенно когда кафе неотделимо от владельца или цена объясняется вложениями в ремонт.

Проверка прибыли кафе, когда белой отчётности мало

В малом общепите часть выручки и расходов нередко не видна в декларациях. Тогда прибыль подтверждают следами, которые трудно подготовить к продаже:

1. Доступ к кассе или кабинету оператора фискальных данных в реальном времени: чеки по часам за выбранный вами день.
2. Обороты эквайринга за 24 месяца: показатели нередко готовят к продаже за полгода, поэтому последние шесть месяцев сравнивают с тем же периодом годом раньше.
3. Визит в роли гостя в обед и вечер: число гостей за час против числа чеков за те же часы.
4. Счета за электричество, воду и газ: выручка выросла в полтора раза, а потребление прежнее, значит, есть вопрос.
5. Сервисы проверки контрагентов: обороты по годам, иски, долги у приставов.

Если касса и выписка расходятся с заявленной выручкой, расчёт ведут от меньшей цифры.

Документы до задатка, которые подтверждают цену

Частые вопросы

Где купить готовое кафе

Готовое кафе ищут на сайтах объявлений и специализированных площадках, у брокеров, через знакомых в ресторанном бизнесе и через поставщиков. До звонков из найденного оставляют 7–10 вариантов, а 3–4 финалиста сравнивают по одинаковым строкам: цена, прибыль нового собственника, аренда, штат, зависимость от владельца. Где нашлось объявление, на проверку не влияет.

Сколько денег нужно сверх цены кафе

Рабочее правило Assetum: резерв на 3–4 месяца расходов кафе сверх цены, включая аренду и зарплаты, плюс оплата юриста и бухгалтера после первого фильтра. Последние деньги семьи в сделку не идут.

Следующий шаг с объявлением о кафе

Все материалы ниши собраны в разделе о кафе, ресторанах и барах, логику проверки от поиска до передачи объясняет бесплатный курс «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса».

Возьмите объявление о кафе, которое нравится больше остальных, и до звонка продавцу выпишите цену, заявленную выручку, заявленную прибыль и часы работы. Посчитайте долю прибыли в выручке и число людей на кухне по часам. Если доля выше 20–25%, первым письмом попросите выписку по счёту за 12 месяцев и ведомость, а разговор о цене отложите до их получения.