Частая ошибка при покупке частного сада или школы как готового бизнеса: лицензию считают вещью, которую передают вместе с ключами, а детей считают по списку продавца. Лицензия записана за лицензиатом и переходит только вместе с ним. Число детей ограничивает площадь по санитарным правилам: в условном примере ниже 18 заявленных детей превращаются в 14, а окупаемость растёт с 12,1 до 29,5 месяца.

По объявлению «частный детский сад с лицензией» или «действующая школа» до задатка проверяют сначала формат и лицензиат, потом метры, потом деньги, и так понимают, что продаётся на самом деле.

Под вывеской «сад с лицензией» продают три разных бизнеса

Что покупают вместе с готовым детским садом?

Готовый детский сад продают в одном из трёх форматов, и от формата зависит, что перейдёт покупателю. Группа присмотра и ухода без образовательных программ продаёт помещение, договоры с родителями и воспитателей. Сад с лицензией продаёт ещё и лицензиата. Частная школа продаёт контроль над некоммерческой организацией, где закон не разрешает делить заработанное между участниками.

Границу между форматами проводит ст. 2 Закона № 273-ФЗ «Об образовании в РФ». Образовательная деятельность там означает реализацию образовательных программ. Присмотр и уход описан отдельно: питание и бытовое обслуживание детей, соблюдение гигиены и режима дня. Сравнение форматов для покупателя:

Формат Кто ведёт по закону Лицензия Что переходит при сделке Первая проверка
Присмотр и уход ИП или ООО Нет; занятия по программам ставят формат под вопрос Помещение, договоры с родителями, воспитатели Нет ли в договорах с родителями слов «обучение», «программа»
Сад или центр с лицензией Образовательная организация, организация, осуществляющая обучение, или ИП, который ведёт занятия не только сам Есть, записана за лицензиатом Лицензиат целиком, вместе с его историей Реестр лицензий: лицензиат, адреса, программы
Школа Образовательная организация, то есть НКО Есть, записана за НКО Контроль над НКО, а не доля Устав: кто учредитель и как он меняется

Если продавец называет группу присмотра «садом с лицензией», а в реестре записи нет, покупают первую строку таблицы по цене второй.

Частная школа устроена как некоммерческая организация

Готовый бизнес школа: что достаётся покупателю?

Готовый бизнес школа по закону обычно оформлен как образовательная организация. Статья 2 Закона № 273-ФЗ называет так некоммерческую организацию, для которой образовательная деятельность по лицензии служит основным видом деятельности. Доли, как в ООО, у неё нет. Покупатель получает контроль над организацией через смену учредителей или органов управления по уставу, а заработанные НКО деньги между участниками не делятся.

Ограничение прописано в ст. 2 Закона № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»: некоммерческой организацией закон называет организацию, «не имеющую извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющую полученную прибыль между участниками». Для покупателя это меняет саму модель. Деньги, которые школа зарабатывает, остаются в школе.

До задатка выясняют, на каком законном основании и в каком объёме новый учредитель будет получать доход, и ответ дают юрист и налоговый консультант. Если его нет, школу покупают как дело, которым хотят управлять, а не как источник дохода. Сравнение форм лицензиата (ООО, АНО, ИП) разобрано в материале об образовательной лицензии при смене владельца.

Лицензия держится за лицензиата и адрес

Право вести занятия по программам переходит вместе с садом, только если продаётся сам лицензиат. По ст. 9 Закона № 99-ФЗ «О лицензировании» это право есть у юрлица или ИП, получившего лицензию, и действует лицензия бессрочно. Когда сад записан на воспитательницу-ИП, покупатель получает мебель и список семей, а лицензия остаётся у продавца. Как это правило работает при продаже доли и при продаже имущества, видно на примере автошколы и её лицензии.

Вторая привязка касается адреса. Статья 18 того же закона требует вносить изменения в реестр лицензий при смене мест осуществления деятельности (п. 8 ч. 1) и перечня услуг (п. 9 ч. 1). Покупатель, который собирается перевезти сад в другую квартиру или открыть вторую группу по новому адресу, проходит процедуру с новым помещением заново.

Отсюда первая сверка до звонка: адрес в реестре лицензий против адреса из объявления. Сад, который принимает детей по адресу, не внесённому в реестр, работает за пределами своей лицензии.

Лицензионные требования к помещению: право на адрес и санитарное заключение

Пункт 7 Положения о лицензировании образовательной деятельности (постановление Правительства № 1490) перечисляет лицензионные требования. Для покупателя сада важнее всего два подпункта.

Подпункт «а» требует, чтобы помещения принадлежали лицензиату на праве собственности или ином законном основании. Для сада в квартире это договор аренды. В нём смотрят, кто арендатор и до какого числа действует договор. Отдельно проверяют, разрешено ли размещать в квартире детскую группу.

Если квартира принадлежит продавцу лично, договор аренды с новым владельцем подписывают до закрытия сделки. Подробнее про договор аренды детского помещения рассказывает материал о требованиях к помещению детского центра и сада.

Подпункт «д» требует санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии санитарным правилам помещений и оборудования. Заключение выдают на конкретные помещения, поэтому у продавца просят само заключение и сверяют его адрес с адресом в реестре лицензий. Подпункты «в» и «г» добавляют утверждённые программы и педагогов нужной квалификации в штате или по иному законному основанию.

Площадь игровой и спальни задаёт число детей

С 1 сентября 2026 года действуют санитарные правила СП 2.4.2.4283-26, утверждённые постановлением Главного государственного санитарного врача № 19 от 02.06.2026. Пункт 24 прямо распространяет требования на группы присмотра и дошкольные группы в жилых и нежилых помещениях жилищного фонда. Число детей в группе считают от площади групповой (игровой) комнаты без учёта мебели:

Помещение Дети до 3 лет Дети от 3 до 7 лет
Групповая (игровая) комната не менее 2,5 м² на ребёнка не менее 2 м² на ребёнка
Спальня не менее 1,8 м² на ребёнка не менее 2,0 м² на ребёнка

Тот же пункт размещает групповые ячейки не выше третьего этажа, а для детей до 3 лет на первом этаже. Для групп в жилищном фонде правила перечисляют обязательный набор мест вплоть до туалета с умывальной. Кухня нужна, если дети проводят в группе больше 4 часов.

Если в документах продавца по-прежнему стоят ссылки на СП 2.4.3648-20, их составляли до смены правил, и продавца просят показать, что обновлено.

Расчёт на условном примере

Пример условный, цифры подобраны для счёта и рынок не описывают. Частный сад в квартире на первом этаже, продавец заявляет 18 детей от 3 до 7 лет по 35 000 ₽ в месяц, то есть 630 000 ₽ выручки. Заявленная прибыль до налогов 190 000 ₽ в месяц, цена 2,3 млн ₽. Игровая комната 30 м², спальня 28 м².

Показатель По словам продавца По нормам п. 24 СП 2.4.2.4283-26
Детей по игровой (30 м² ÷ 2 м²) 18 15
Детей по спальне (28 м² ÷ 2,0 м²) 18 14
Вместимость сада 18 14, по меньшему помещению
Выручка в месяц 630 000 ₽ 490 000 ₽
Экономия на питании, 4 × 7 000 ₽ — +28 000 ₽
Прибыль до налогов в месяц 190 000 ₽ 78 000 ₽
Окупаемость 2,3 млн ₽ 12,1 месяца 29,5 месяца

Вместимость определяет самое тесное помещение. Игровая пропускает 15 детей, спальня только 14, и четверо детей сверх нормы дают продавцу 112 000 ₽ из 190 000 ₽ заявленной прибыли до налогов, почти 60%. Пока они ходят в сад, цифра выглядит хорошо. После проверки или жалобы родителя группу придётся сократить до 14.

Четыре места сверх нормы спальни превращают 12,1 месяца в 29,5: срок окупаемости цены сада вырос в 2,4 раза. По ориентиру Assetum поводом пересмотреть цену служит уже рост срока окупаемости больше чем на треть после поправок. Если держаться исходных 12,1 месяца, прибыль до налогов 78 000 ₽ в месяц от 14 детей оправдывает цену около 0,94 млн ₽.

Остальное в цене 2,3 млн ₽ приходится на места, которых в спальне нет, пока не появятся перепланировка или второе помещение.

Карта рисков частного детского сада: переполненная группа и адрес вне реестра лицензий опаснее всего для покупателя
Самые дорогие ошибки покупателя сада прячутся в метрах спальни и в адресах реестра лицензий, а не в фотографиях групп.

Карта рисков раскладывает находки по двум осям: насколько легко пропустить их при обычном осмотре сада и во что они обойдутся покупателю. Переполненная группа и адрес вне реестра лицензий попадают в верхний правый угол. Расходы сада в примере кроме питания не меняются, поэтому каждая потерянная путёвка уходит из прибыли до налогов почти целиком.

Воспитатели и договоры с родителями переходят по-разному

Лицензиат и квартира остаются на месте, а людей нужно удержать. Воспитатели переходят вместе с юрлицом, если покупают долю, и заново нанимаются покупателем, если покупают имущество у ИП. Если одна из воспитательниц и есть продавец, после её ухода группу ведёт новый человек, и родители решают заново, оставаться ли.

Договоры с родителями читают на два вопроса. Первый: названа ли в них услуга присмотра или образование по программе, и совпадает ли это с лицензией. Второй: на кого они заключены и как перейдут к покупателю. Как работать с предоплатами родителей и уходом педагогов в детском центре, разобрано в материале о покупке детского центра.

Реестры смотрят до звонка продавцу. Выписка ЕГРЮЛ называет учредителей и руководителя. Реестр лицензий показывает, за кем записана лицензия и по каким адресам работает сад. Выписка ЕГРН на квартиру показывает собственника и обременения. Картотека арбитражных дел по ИНН покажет споры с арендодателем и поставщиками, а иски родителей ищут на сайтах районных судов и мировых судей.

Чек-лист частного сада и школы: лицензиат и адреса в реестре, площадь на ребёнка, санитарное заключение, договоры
Три группы сверок закрываются выписками и планом помещения ещё до первой встречи с продавцом.

Стоп-факторы частного сада и школы

Находки ниже ставят под вопрос лицензию, адрес, число детей или доход учредителя школы; с любой из них сад или школу не покупают даже со скидкой:

  • лицензия заявлена в объявлении, а в реестре лицензий записи нет или в ней другой лицензиат;
  • дети принимаются по адресу, которого нет в реестре лицензий;
  • число детей в группе больше, чем допускает площадь игровой или спальни по п. 24 СП 2.4.2.4283-26;
  • санитарного заключения на помещение нет или оно выдано на другой адрес;
  • аренда квартиры кончается раньше, чем покупатель вернёт цену, а продление не подписано;
  • школа оформлена как НКО, а законного способа получать доход новому учредителю юрист не видит.

Частые вопросы

Можно ли купить частный детский сад у ИП вместе с лицензией?

Купить частный детский сад у ИП вместе с лицензией не получится: по ст. 9 Закона № 99-ФЗ право работать по лицензии есть у того, кто её получил, и лицензия действует бессрочно. Покупатель имущества ИП получает обстановку и договорённости, а лицензию оформляет на себя сам, с новым помещением и санитарным заключением. Работать до получения лицензии в формате присмотра и ухода допустимо, только если группа действительно не ведёт образовательных программ, и это оценивает юрист по фактическим занятиям.

Сколько детей можно принять в частном саду в квартире?

Число детей в частном саду в квартире считают по п. 24 СП 2.4.2.4283-26: не меньше 2 м² игровой и 2,0 м² спальни на ребёнка от 3 до 7 лет, для детей до 3 лет 2,5 и 1,8 м². Мебель в площадь игровой не входит. Вместимость определяет меньшее из двух помещений, а группа детей до 3 лет должна быть на первом этаже.

Какие документы запросить у продавца частной школы?

У продавца частной школы запрашивают устав НКО с порядком смены учредителей, выписку из реестра лицензий с адресами и программами, санитарно-эпидемиологическое заключение на здание, договор аренды или выписку ЕГРН на помещение и штатное расписание педагогов с квалификацией. Отдельно просят финансовую отчётность НКО за два года, чтобы видеть, на что школа тратит заработанные деньги.

Вопросы продавцу

  1. На какое лицо выдана лицензия и какие адреса и программы записаны в реестре?
  2. Сколько детей ходит в каждую группу и какая площадь у игровой и спальни по плану помещения?
  3. Есть ли санитарно-эпидемиологическое заключение на текущий адрес и когда оно выдано?
  4. Кто собственник помещения, до какого числа действует аренда и согласен ли арендодатель на нового владельца?
  5. Кто из воспитателей и педагогов останется после сделки и на каком договоре они работают сейчас?

Почему проверку ведут от простого к сложному и начинают с реестров, а не с фотографий групп, объясняет бесплатный курс «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса».

От покупки разумно отказаться, если вместимость по площади меньше заявленной и пересчитанная прибыль до налогов не возвращает цену хотя бы в срок, увеличенный на треть. Ещё одно условие отказа: адрес в реестре лицензий расходится с адресом в санитарном заключении или лицензиат не тот, кто продаёт. Ни перепланировка, ни обещание продавца переоформить документы позже такие расхождения до задатка не закрывают.