Что вписать в договор купли-продажи помещения с арендатором, зависит от трёх обстоятельств: зарегистрирована ли аренда в ЕГРН, лежит ли у продавца обеспечительный платёж арендатора и есть ли за арендатором долг за прошлые месяцы. Сохранение самой аренды прописывать не нужно, его даёт закон. Кому достанется арендная плата за месяц сделки и кто известит арендатора о новом получателе денег, лучше прямо записать в договоре: закон здесь даёт лишь общие правила.

Материал для покупателя готового арендного бизнеса (ГАБ), которому продавец прислал типовой бланк без единого слова об арендаторе. Главный вывод: цену считали от арендного потока, значит, и договор должен описывать этот поток деньгами и датами.

Закон сохраняет аренду, деньги вокруг неё распределяет договор

Переход права собственности на сданное имущество не основание для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Покупатель получает арендатора на условиях, которые подписал продавец. Как проверить эти условия до сделки, разобрано в статье о проверке помещения с арендатором, а что именно переходит к новому собственнику, будет в материале о судьбе аренды при смене владельца.

Вопрос Что решает закон Что вписать в договор купли-продажи
Аренда после покупки Сохраняется (п. 1 ст. 617 ГК РФ) Реквизиты договора аренды и допсоглашений
Регистрация аренды Обязательна, если закон не установил иное (п. 2 ст. 609 ГК РФ) Номер записи ЕГРН, заверение продавца
Плата за месяц сделки Сроки платежей задаёт договор аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ) Дата раздела платы, срок перечисления доли покупателя
Обеспечительный платёж Возвращается, если зачёт не наступил (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ) Передача суммы или зачёт в цене
Долг арендатора за прошлое При уступке передают документы о долге (п. 3 ст. 385 ГК РФ) Кто взыскивает и по какому документу
Уведомление арендатора До уведомления платёж прежнему кредитору надлежащий (п. 3 ст. 382 ГК РФ) Письмо за подписью продавца, срок вручения

Как составить договор купли-продажи помещения с арендатором

Договор купли-продажи помещения с арендатором составляют одним письменным документом с подписями сторон, иначе он недействителен (ст. 550 ГК РФ), и с ценой, без которой он не заключён (п. 1 ст. 555 ГК РФ). К обычным условиям добавляют четыре блока об арендаторе: предмет с договором аренды, деньги месяца сделки, заверения продавца об аренде, передачу документов.

Предмет договора: помещение, аренда и приложения о ней

Типовой бланк описывает помещение по выписке ЕГРН, а для объекта с арендатором в предмет добавляют фразу о договоре аренды: арендатор, дата договора, срок, номер записи о регистрации. Сведения ЕГРН выдают по запросу любого лица (ч. 1 ст. 62 закона № 218-ФЗ), поэтому номер записи покупатель сверяет сам.

Приложением идёт перечень документов по аренде: договор, все допсоглашения, акт передачи помещения арендатору, акт сверки расчётов на последнюю дату. Аренду регистрируют через регистрацию договора аренды (ч. 1 ст. 51 закона № 218-ФЗ).

Арендная плата в месяц сделки: условный расчёт по дням

КонсультантПлюс в готовом решении о продаже здания со ссылкой на информационное письмо Президиума ВАС № 66 указывает, что после продажи прежний собственник утрачивает право на доход от аренды (подборка КонсультантПлюс). Переход права на недвижимость регистрируется (п. 1 ст. 551 ГК РФ), поэтому день записи в ЕГРН удобно сделать точкой раздела платы.

Условный пример, цифры придуманы для расчёта. Июнь, тридцать дней, арендатор внёс продавцу 400 000 ₽ за весь месяц ещё до его начала. Запись о переходе права появилась 15 июня. Помещение продаётся за 45 млн ₽, а обеспечительный платёж арендатора на 400 000 ₽ лежит у продавца.

Позиция Расчёт Сумма
Плата за день июня 400 000 ₽ ÷ 30 дней 13 333,33 ₽
Доля продавца, 1–14 июня 14 дней 186 667 ₽
Доля покупателя, 15–30 июня 16 дней 213 333 ₽
Обеспечительный платёж переходит покупателю 400 000 ₽
Продавец должен покупателю 213 333 + 400 000 613 333 ₽

В договоре это две фразы. Плата за месяц регистрации делится по календарным дням, день записи принадлежит покупателю. Продавец перечисляет 613 333 ₽ в названный срок после записи, либо платёж по цене после записи уменьшают зачётом на эту сумму, до 44 386 667 ₽. Второй вариант надёжнее: деньги не придётся возвращать, их просто не платят.

Обеспечительный платёж арендатора остаётся долгом арендодателя

Обеспечительный платёж засчитывается в счёт обязательства при обстоятельствах из договора, а если они не наступили или обязательство прекратилось, сумма подлежит возврату, если стороны не договорились иначе (ст. 381.1 ГК РФ). Когда аренда закончится, арендатор придёт за деньгами к тому, кто тогда будет арендодателем. Если продавец сумму не передал, покупатель вернёт её из своих.

По практике, которую приводит КонсультантПлюс, платёж предполагается перешедшим к новому собственнику вместе с помещением, а при молчании договора суд может счесть его учтённым в цене. Поэтому в договор купли-продажи вписывают сумму платежа по договору аренды, подтверждение, что она внесена полностью, и способ передачи покупателю. Отдельной строкой продавец заверяет, что не засчитывал платёж в долг арендатора без восстановления суммы.

Долг арендатора и уведомление о новом получателе платежей

По долгу арендатора за месяцы до сделки договор отвечает на два вопроса: кто его взыскивает и куда пойдут деньги, если арендатор погасит его после записи. Если продавец уступает требование покупателю, он обязан передать документы, удостоверяющие право, и сообщить сведения, важные для взыскания (п. 3 ст. 385 ГК РФ). Если оставляет за собой, покупатель получает арендатора с чужим конфликтом.

С уведомлением риск лежит на покупателе. Если должника не уведомили письменно о переходе права, неблагоприятные последствия несёт новый кредитор, а платёж прежнему кредитору до уведомления прекращает обязательство (п. 3 ст. 382 ГК РФ). Июльская плата, ушедшая продавцу по старым реквизитам, для арендатора будет уплаченной.

Письму нового кредитора арендатор вправе не следовать до доказательств перехода права, а уведомление от прежнего кредитора действует сразу (п. 1 ст. 385 ГК РФ). Поэтому продавец по договору подписывает уведомление заранее, а покупатель вручает его после записи. Там же назначают срок, в который продавец перечисляет полученные по ошибке платежи.

Заверения продавца об аренде и оговорка для продавца-физлица

Заверения переводят рассказ продавца об арендаторе в пункты договора. Для помещения обычно заверяют: аренда зарегистрирована, других допсоглашений нет, об отказе или расторжении арендатор не заявлял, долг не превышает акта сверки, претензий о капитальном ремонте нет. За недостоверное заверение сторона возмещает убытки или платит договорную неустойку (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ).

Если арендодатель по договору аренды гражданин без статуса ИП, проверьте две нормы. Пункт 4 ст. 431.2 возлагает ответственность и на того, кто не знал о неправде в заверении, но говорит только о заверениях в предпринимательской деятельности, по корпоративному договору и по сделкам с долями и акциями. Потери без нарушения по ст. 406.1 ГК РФ возмещают стороны, которые действуют как предприниматели.

Для такого продавца из текста этих норм прямо не следует, что оба режима к нему применяются, и этот вопрос обсуждают с юристом до подписания. Покупателю здесь надёжнее неустойка с суммой за каждое заверение и удержание части цены до письма арендатора. Общие конструкции защиты собраны в статье о договоре купли-продажи бизнеса.

Оплата цены после регистрации и письма арендатора

Исполнение договора до регистрации перехода права не меняет отношений сторон с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Покупатель, который заплатил всю цену до записи в ЕГРН, при сорванной регистрации остаётся лишь с требованием вернуть деньги к продавцу. Основную часть цены разумно привязать к записи, остаток к уведомлению, полученному арендатором, и к акту сверки на день записи.

Продавцу, который не хочет ждать письма арендатора, можно предложить счёт эскроу: банк блокирует цену, и до оснований из договора права на деньги принадлежат покупателю (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ). В договоре счёта основаниями для выплаты можно назвать выписку ЕГРН с новым собственником и уведомление с отметкой арендатора. Подробнее о вариантах расчёта в статье о безопасной оплате бизнеса, о порядке сделки в материале о покупке ГАБ по шагам.

Схема расчётов в месяц продажи помещения с арендатором: зачёт 613 333 руб. в цене и уведомление арендатора продавцом
При записи 15 июня продавец должен покупателю 613 333 руб., и проще всего не перечислять их, а уменьшить последний платёж по цене.

Споры после сделки и пункт договора, который закрывает каждый

Если после сделки Что говорит закон Пункт договора купли-продажи
Арендатор заплатил продавцу До уведомления платёж надлежащий (п. 3 ст. 382 ГК РФ) Срок перечисления ошибочных платежей покупателю
Арендатор просит вернуть обеспечительный платёж Возврат за арендодателем (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ) Передача суммы или зачёт в цене
Арендатор уходит, предупредив за три месяца Так выходят из аренды на неопределённый срок, если договор не задал иной (п. 2 ст. 610 ГК РФ) Заверение о сроке аренды и об отсутствии отказов
Арендатор требует расторжения из-за капремонта Суд вправе расторгнуть договор (ст. 620 ГК РФ) Заверение об отсутствии претензий, неустойка
Срок аренды закончился Добросовестный арендатор вправе претендовать на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ) Срок аренды в предмете, учёт этого в цене

Отдельно о незарегистрированной аренде. Регистрации требует не каждый договор: для здания закон связывает её со сроком от года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), поэтому отсутствие записи сначала сверяют со сроком договора.

По позиции высших судов, которую приводит КонсультантПлюс, арендатор по незарегистрированному договору не может ссылаться на п. 1 ст. 617, если новый собственник не знал и не должен был знать о договоре. Покупатель ГАБ о нём знает, поэтому такую аренду продавец объясняет до задатка.

Чек-лист проекта договора купли-продажи помещения с арендатором

Что указать в договоре при продаже помещения с арендатором

В договоре при продаже помещения с арендатором указывают четыре группы условий. Предмет: помещение по ЕГРН и договор аренды с номером регистрации. Деньги: раздел платы за месяц сделки, судьба обеспечительного платежа и долга за прошлые месяцы. Затем заверения с неустойкой. Передача: акт по ст. 556 ГК РФ, оригиналы документов по аренде, уведомление арендатора. Перечень составлен Assetum, закон его не содержит.

Чек-лист договора купли-продажи помещения с арендатором: 12 условий в блоках предмет, деньги, заверения, передача
Каждое из двенадцати условий, которого нет в проекте продавца, оставляет без защиты часть арендного потока, за который платит покупатель.

Строка чек-листа, которой нет в проекте продавца, становится темой переговоров до задатка. Принятие помещения с несоответствием, даже оговорённым в акте, не освобождает продавца от ответственности (п. 2 ст. 556 ГК РФ), поэтому расхождения с договором аренды записывают в акт. Весь путь покупки, от поиска до передачи, разобран в бесплатном курсе «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса».

Вопрос продавцу о том, что арендатор уже заплатил

До подписания стоит задать продавцу один вопрос: что арендатор заплатил вам вперёд и что вы должны ему вернуть? В ответе нужны месяц, по который внесена плата, сумма обеспечительного платежа и долг по акту сверки. Если ответа нет или продавец отказывается подписать уведомление арендатора, договор пока описывает помещение без арендного потока, ради которого его покупают.