Продавец мойки для грузовиков прислал выписки ЕГРН, договор аренды участка и написал, что «остальные бумаги в порядке». Для мойки это половина пакета. Выписки подтверждают землю и строение. Стоки и отходы подтверждают договор водоотведения, протоколы анализа сточных вод, акты вывоза осадка очистных и сведения об учёте объекта в реестре НВОС. После сделки договоры с водоканалом и сетевой организацией переоформляют на нового владельца.

Если вы покупаете мойку как имущество у ИП, договор на стоки к вам не перейдёт: его заключают заново, и до первого клиента. При покупке доли в ООО стороной договоров остаётся то же общество, и переоформлять придётся меньше. От этого выбора зависит, сколько бумаг окажется в третьей стопке.

Документы мойки делятся на три стопки: до задатка, в день сделки, после регистрации

Документы при покупке автомойки раскладывают по моменту, когда они нужны. До задатка изучают папку продавца. В день сделки подписывают договор с заверениями и уведомление водоканалу, а после регистрации переоформляют договоры на воду и электричество и, если нужно, учёт объекта.

Выписки ЕГРН покупатель заказывает сам по ч. 1 ст. 62 218-ФЗ, а читать их для участка под мойкой помогает статья о земле и риске сноса. Общие бумаги любой сделки собраны в полном списке документов к сделке, здесь только нишевые.

Документ Стопка Доля в ООО Имущество ИП или ООО Норма
Договор водоотведения, счета водоканала за 12 месяцев До задатка Абонент прежний Новый договор покупателя п. 15(1), 33 Правил N 644
Договор с вывозчиком жидких отходов, если нет канализации До задатка Остаётся Заключается заново ч. 5 ст. 7 416-ФЗ
Декларация о составе стоков или пояснение, почему её нет До задатка Действует Подаёт новый абонент, если обязан п. 124 Правил N 644
Протоколы анализа стоков за 12 месяцев До задатка Сверяются Сверяются прил. 4 и 5 к Правилам N 644
Осадок очистных: класс опасности и акты вывоза лицензированным перевозчиком До задатка Остаются Заключаются заново п. 30 ч. 1 ст. 12 99-ФЗ
Категория объекта НВОС, сведения об учёте До задатка Лицо то же Актуализация за 30 дней ст. 69.2 7-ФЗ
Акт о техприсоединении, договор энергоснабжения До задатка Остаются Переоформляются п. 59, 62 Правил N 861
Договор с заверениями и удержанием части цены День сделки Договор о доле Договор купли-продажи ст. 431.2, 406.1 ГК РФ
Уведомление водоканалу о переходе прав День сделки Не нужно Подписывает продавец пп. «л» п. 35 Правил N 644
Договор на твёрдые коммунальные отходы После регистрации Остаётся Заключается заново ст. 24.7 89-ФЗ

Что запросить до задатка

До задатка покупатель просит копии строк первой стопки и сверяет, на кого оформлен каждый документ. Без такой сверки договор на стоки на имя арендодателя или перевозчик осадка без договора обнаружатся уже после сделки. Оборудование проверяют по реестру уведомлений о залоге движимого имущества: актив в залоге без согласия залогодержателя на продажу ориентир Assetum относит к стоп-факторам.

Что подписывается в день сделки

Акт передачи фиксирует перечень оборудования и показания счётчиков на дату передачи. Дату в уведомлении водоканалу стороны согласуют заранее: от неё зависит, когда старый договор водоотведения прекратится.

Что переоформляется после регистрации

Покупатель имущества заключает свои договоры на стоки, энергоснабжение, коммунальные отходы и вывоз осадка, а в сетевую организацию подаёт заявление о переоформлении документов о техприсоединении. Порядок для электричества и мусора общий для любой точки и описан в статье о коммунальных договорах при смене владельца.

Договор водоотведения не переходит к покупателю сам

Договор водоотведения при продаже мойки как имущества к покупателю не переходит. Он считается расторгнутым с даты из уведомления прежнего абонента о переходе прав (не раньше получения уведомления водоканалом) или с даты договора с покупателем, смотря что наступит раньше (п. 15(1) Правил N 644).

Покупатель заключает свой договор до начала пользования объектом, а продавец уведомляет водоканал в срок из своего договора (п. 33, пп. «л» п. 35 тех же Правил). Этот срок ищут в договоре продавца до задатка.

Из пункта 15(1) следует практический риск. Уведомление продавца с датой раньше подписания договора покупателя оставит мойку без договора на стоки. Поэтому заявку на новый договор подают заранее, а дату в уведомлении ставят не раньше, чем водоканал готов подписать договор с покупателем.

Мойка с водопроводом, но без канализации, заключает договор водоотведения с гарантирующей организацией либо договор с организацией, которая вывозит жидкие бытовые отходы и сама имеет договор водоотведения с гарантирующей организацией (ч. 5 ст. 7 416-ФЗ). У продавца тогда просят договор с вывозчиком и акты вывоза.

Договор на стоки, оформленный на арендодателя или соседа, как красный сигнал разбирает статья о готовой мойке самообслуживания. Переоформить его покупатель не сможет, поэтому вопрос подключения решают с арендодателем до задатка.

Протоколы стоков и декларация: что должно лежать в папке продавца

Декларацию о составе сточных вод обязаны подавать абоненты, чей среднесуточный сброс за период с 1 июля прошлого года по 30 июня текущего составляет 30 кубометров и больше суммарно по всем выпускам объекта (п. 124 Правил N 644). Остальные вправе подать её добровольно. Если на объекте нет контрольного колодца, где пробы можно отобрать отдельно от стоков соседей, подавать декларацию нельзя при любом объёме.

Обязанность конкретной мойки покупатель проверяет сам: объём водоотведения из счетов за июль–июнь делят на число дней. При 30 кубометрах в сутки и больше в папке лежит декларация, поданная в водоканал. При меньшем объёме её может не быть, и продавец подтверждает это письменно.

Протоколы анализа стоков читают по двум строкам. Масла, бензин, керосин и продукты нефтепереработки к сбросу в централизованную канализацию запрещены (приложение N 4 к Правилам N 644). Остаток нефтепродуктов в стоках ограничен: для общесплавных и бытовых систем приложение N 5 ставит предел 10 мг/дм³, для взвешенных веществ 300 мг/дм³. Цифры каждого протокола сравнивают с этими пределами.

Без протоколов за 12 месяцев о работе очистных судить не по чему. Тогда покупатель просит письменное заверение, что водоканал не выставлял претензий по составу стоков, и включает этот риск в условие об удержании части цены.

Чек-лист документов продавца автомойки по воде, стокам и осадку очистных с двумя стоп-сигналами до задатка
Без договора на стоки на продавца и протоколов за год разговор о цене мойки переносят.

Осадок очистных и реестр НВОС: две бумаги, которых нет в общих списках

Лицензию на саму мойку у продавца не спрашивают: в перечне лицензируемых видов деятельности её нет. Лицензируется сбор, транспортирование, обработка, утилизация, обезвреживание и размещение отходов I–IV классов опасности (п. 30 ч. 1 ст. 12 99-ФЗ). Если осадок очистных отнесён к одному из этих классов, вывозить его должна организация с такой лицензией.

У продавца запрашивают документы о классе опасности осадка, договор с перевозчиком с номером лицензии и акты вывоза за 12 месяцев. Частоту вывоза сопоставляют с объёмом воды по счетам: если зимой мойка работала, а осадок полгода не вывозили, продавцу задают вопрос, куда он девался.

Учёт в реестре НВОС касается объектов, которые по критериям статьи 4.2 закона об охране окружающей среды отнесены к I–III категориям (п. 1 ст. 69.2 7-ФЗ). Категорию конкретной мойки не предполагают: её просят у продавца вместе с кодом объекта или пояснением, почему мойка на учёте не стоит.

Если мойка на учёте и покупатель берёт её как имущество, на объекте меняется лицо, которое ведёт деятельность. Сведения о такой замене актуализируют не позднее 30 дней со дня государственной регистрации изменений (п. 6 и 7 ст. 69.2). При покупке доли ООО лицо остаётся прежним, и этой строки в календаре нет.

Расчёт на условном примере

Мойка в примере условная: два бокса для грузовиков, участок арендован, а строение с оборудованием покупатель берёт у ИП как имущество. Цена 5 800 000 ₽. Все бумаги по стокам и электричеству оформлены на продавца. По счетам водоканала за год с июля по июнь ушло 9 490 кубометров, это 26 кубометров в сутки: декларация не обязательна, и продавец её не подавал.

Покупатель имущества переоформляет договоры после регистрации и до подписи договора водоотведения мойку не открывает. Переоформление зависит от уведомления и бумаг продавца, а простой мойки ложится на покупателя. Поэтому 600 000 ₽ из цены он удерживает на 60 дней и выплачивает частями, по мере появления трёх документов. Срок в 60 дней взят как допущение примера.

Событие Документ-подтверждение Сумма к выплате Срок
Регистрация перехода права Выписка ЕГРН на покупателя 5 200 000 ₽ День регистрации
Водоканал получил уведомление, новый договор подписан Договор водоотведения на покупателя 300 000 ₽ До 60-го дня
Документы о техприсоединении переоформлены Акт на имя покупателя 200 000 ₽ До 60-го дня
Осадок вывезен до передачи Акт вывоза лицензированным перевозчиком 100 000 ₽ До 60-го дня
Итого 5 800 000 ₽

Удержанные 600 000 ₽ составляют 10,3% цены. Самая крупная часть стоит за водой: без договора водоотведения грузовики мыть нельзя. Продавец даёт заверения об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ): долгов перед водоканалом нет, протоколы подлинные, осадок вывезен.

При недостоверном заверении продавец возмещает убытки или платит неустойку из договора. Условие о возмещении потерь (ст. 406.1 ГК РФ) распространяют на требования водоканала или надзора за период до передачи, если обе стороны сделки ведут предпринимательскую деятельность. Размер возмещения или порядок его определения записывают в соглашении. Формы сделки сравнивает статья о выборе между долей и активами.

Схема оплаты автомойки: 5,2 млн ₽ при регистрации и 600 тыс. ₽ после договора на стоки, техприсоединения и вывоза осадка
Удержанные 10,3% цены возвращаются продавцу по мере того, как вода, электричество и осадок переоформлены на покупателя.

Под свою мойку такую таблицу заполняют до задатка: сначала счета водоканала, потом протоколы, в конце суммы удержания. От простого к сложному идёт и проверка в бесплатном курсе «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса».

Восемь вопросов продавцу о бумагах

Каждый вопрос закрывается копией документа.

  1. На кого оформлен договор водоотведения и какой срок уведомления о переходе прав в нём записан?
  2. Подавалась ли декларация о составе сточных вод и есть ли на объекте контрольный колодец?
  3. Покажете протоколы анализа стоков за последние 12 месяцев?
  4. Были ли от водоканала претензии или акты по составу стоков?
  5. К какому классу опасности отнесён осадок очистных и по какому документу?
  6. Кто вывозит осадок, какой номер лицензии у перевозчика и где акты вывоза за год?
  7. Какая категория у объекта НВОС и стоит ли он на учёте?
  8. На кого оформлен акт о техприсоединении и нет ли оборудования в залоге или лизинге?

Частые вопросы

Нужна ли лицензия на автомойку?

Лицензия на автомойку не нужна: мойка автомобилей в перечне лицензируемых видов деятельности статьи 12 закона 99-ФЗ не названа. Лицензия нужна тому, кто вывозит осадок очистных, если он отнесён к I–IV классам опасности. Поэтому у продавца мойки просят договор с перевозчиком осадка, номер его лицензии и акты вывоза за год.

Можно ли купить мойку без договора водоотведения?

Купить мойку без договора водоотведения можно, работать на ней законно нельзя: новый владелец заключает договор до начала пользования объектом. Если мойка не подключена к канализации, вместо договора с водоканалом подходит договор с вывозчиком жидких отходов, у которого есть свой договор водоотведения. Если нет ни одного из договоров, условия подключения выясняют до задатка.

Первое письмо продавцу начинается с договора на стоки

На выписки ЕГРН и фразу «бумаги в порядке» отвечают письмом с восемью вопросами выше и просьбой прислать договор водоотведения со счетами за год. Договор на продавце, протоколы на месте, осадок вывозит лицензированный перевозчик: можно переходить к цифрам. Ответы словами откладывают разговор о цене. Тем, кто рядом с мойкой смотрит и студию ухода за кузовом, пригодится расчёт того, сколько останется детейлингу без собственника.