Продавец прудового хозяйства предлагает покупателю всё сразу: пруды, кормушки, лодку, 40 тонн рыбы в воде и цену 18 000 000 ₽, из которых 10 000 000 ₽ приходится на рыбу. Рыбоводческое хозяйство как бизнес зарабатывает на выращенной и выловленной рыбе, но держится на праве пользоваться водоёмом. Купить работающее хозяйство разумно, если договор на рыбоводный участок остаётся у компании, которую вы покупаете, а рыбу в цене оплачивают после контрольного облова.

С нуля придётся получить водоём или участок и построить пруды. Затем закупают малька с кормами, ищут рыбовода и покупателей рыбы. Купленное хозяйство отдаёт всё это в работе, и покупателю важнее всего две вещи: форма сделки, которая сохраняет участок, и условия договора, которые не дают переплатить за рыбу, которой нет.

Рыбное хозяйство зарабатывает на выловленной рыбе, а держится на договоре на водоём

Статья 12 закона об аквакультуре № 148-ФЗ относит товарную аквакультуру к сельскохозяйственному производству и называет прудовую одним из её видов; вести её можно как с использованием водных объектов, так и без них. По ст. 8 того же закона выращиваемая рыба принадлежит рыбоводному хозяйству, если федеральный закон не говорит иное.

Отсюда два вывода для покупателя. Рыба в прудах принадлежит хозяйству и входит в цену, поэтому её количество проверяют отдельно. Водоём хозяйству обычно не принадлежит: его дают в пользование по договору, и судьба этого договора решает, будет ли у покупателя где выращивать рыбу. С остальными рисками, общими для производств, знакомит материал о покупке цеха.

Хозяйство с нуля и купленное расходятся в праве на воду и в рыбе

Звено хозяйства Создают с нуля Достаётся с хозяйством Документ для проверки
Водоём и право на него Торги на рыбоводный участок Договор действует Договор пользования с приложениями, остаток срока
Пруды, садки, установки Строительство, монтаж Инфраструктура работает Права на сооружения, опись
Рыба в воде Зарыбление и годы роста Запас в прудах Журналы зарыбления и кормления, облов
Малёк и корма Поиск поставщиков Поставки идут Договоры, накладные, ВСД на малька
Ветеринарные документы Регистрация в «Меркурии» История есть ВСД на продажи за 12 месяцев
Сбыт Поиск покупателей Покупатели есть Договоры, доля каждого в выручке
Рыбовод и люди Найм Работают Трудовые договоры, кто ведёт расчёты кормления

Живая и свежая рыба входит в перечень подконтрольных товаров по приказу Минсельхоза № 648, поэтому продажи и закупки малька за год оставляют ветеринарные документы в «Меркурии». Налоговый режим продавца сверяют по декларациям: ЕСХН по ст. 346.2 НК РФ требует, чтобы доход от своей сельхозпродукции был не ниже 70%.

Договор пользования рыбоводным участком не переходит при покупке прудов имуществом

Статья 9 закона № 148-ФЗ описывает договор пользования рыбоводным участком в государственной или муниципальной собственности. По ч. 4 менять его существенные условия, передавать и уступать права по нему третьим лицам нельзя. По ч. 5 договор заключают на срок от 5 до 25 лет.

По тексту статьи покупатель, который берёт сооружения с рыбой как имущество, участок не получает: договор остаётся у прежнего хозяйства. Сохранить его можно покупкой доли в обществе, которое подписало договор, потому что сторона договора при этом не меняется.

Что вы покупаете Договор на участок Что проверить
Долю в ООО-пользователе Остаётся у общества Остаток срока, отчёты о выпуске и изъятии, нарушения
Сооружения и рыбу у продавца Остаётся у продавца, участок к вам не переходит Есть ли смысл покупать без воды
Хозяйство на пруду на своей земле Зависит от права на пруд На каком основании используется водоём, спросить юриста

По ч. 2 в договор входят минимальный объём рыбы для разведения и обязанность сдавать отчётность о выпуске и изъятии.

По ч. 3 собственник участка вправе расторгнуть договор досрочно, если хозяйство нарушает закон или два года подряд не ведёт предусмотренную деятельность. Покупатель доли получает и эти обязанности, поэтому отчёты за прошлые годы читают до задатка. Общая логика выбора между долей и имуществом изложена в материале о форме сделки для цеха.

Срок договора сравнивают с месяцами до возврата цены. По ст. 10 договор заключают по итогам торгов, а хозяйство, которое надлежаще исполняло договор, имеет преимущественное право на новый срок без торгов и должно письменно уведомить уполномоченный орган не позднее чем за три месяца до окончания срока. Если до конца договора год, копию уведомления просят заранее.

Запас рыбы в цене подтверждают журналы и контрольный облов

Рыбу в пруду нельзя пересчитать на глаз, и продавец называет её запас по своим расчётам. Покупатель восстанавливает ту же цифру по документам: журнал зарыбления показывает, сколько малька и когда посадили, журнал кормления показывает, сколько корма съедено, отчёты о выпуске и изъятии по договору показывают, что выпустили и выловили. ВСД на малька и на продажи за год закрывают картину.

Затем назначают контрольный облов в одном-двух прудах при покупателе: сколько рыбы и какой средней массы. Результат переносят на остальные пруды с осторожностью, а оставшуюся разницу оставляют предметом удержания. Отход до реализации закладывают отдельной строкой, потому что не вся рыба, живущая в пруду сегодня, доживёт до продажи.

Облов и отход снимают с запаса 12,1 тонны и 3 025 000 ₽ цены

Хозяйство в этом расчёте выдумано, а оценка рыбы 250 ₽ за килограмм взята только для арифметики и рынок не описывает. Продавец относит на рыбу 10 000 000 ₽ из 18 000 000 ₽ цены.

Шаг оценки запаса Тонн Оценка по 250 ₽/кг, ₽
Заявлено продавцом 40 10 000 000
По журналам и контрольному облову 31 7 750 000
Минус 10% отхода до продажи 27,9 6 975 000
Разница с заявленным 12,1 3 025 000

Разницу 3 025 000 ₽ покупатель либо снимает с цены, либо удерживает до полного облова: продавец получает её, если рыба в нужном объёме реально выловлена и продана. Удержание составляет почти 17% цены всего хозяйства. Налоги в эту таблицу не входят, их считают по режиму покупателя.

Схема сделки с рыбным хозяйством: 83% цены при переходе доли, 17% удерживают до облова, участок остаётся у общества
Удержание 3 025 000 ₽ до облова защищает покупателя от оплаты рыбы, которой в прудах нет.

Защиту покупателя рыбного хозяйства записывают в договор четырьмя условиями

  1. Заверения об обстоятельствах по ст. 431.2 ГК РФ: продавец письменно подтверждает срок и условия договора на участок, отсутствие уведомлений о расторжении и количество рыбы. Если заверение окажется недостоверным, он возмещает убытки или платит неустойку.
  2. Возмещение потерь по ст. 406.1 ГК РФ на случай досрочного расторжения договора на участок из-за нарушений, допущенных до сделки. Норма касается сторон, которые ведут предпринимательскую деятельность, поэтому, если долю продаёт физическое лицо, применимость условия заранее проверяет юрист.
  3. Удержание части цены до контрольного облова, в условном примере 3 025 000 ₽. Общий механизм удержания разобран в материале об удержании при долге после подписания.
  4. Поэтапная оплата: основная часть при переходе доли, остальное после облова и подтверждения продления договора, если срок подходит к концу.

Формулировки этих условий под конкретную сделку подбирает юрист. Покупателю достаточно заранее знать, какой риск закрывает каждое: заверения отвечают за прошлое, возмещение потерь за последствия этого прошлого, удержание с этапами оплаты за рыбу и продление.

Карта рисков рыбоводческого хозяйства: потеря участка при покупке имущества и окончание договора опаснее всего
Самые дорогие ошибки покупателя рыбного хозяйства связаны с договором на участок, а самая частая с запасом рыбы.

Пять находок выводят рыбное хозяйство из списка покупок

  • участок продают имуществом, без доли в обществе-пользователе;
  • договор на участок кончается раньше, чем вернётся цена, а уведомления о новом сроке нет;
  • отчётов о выпуске и изъятии за прошлые годы нет;
  • запас рыбы не подтверждается журналами, а контрольный облов продавец не разрешает;
  • рыбовод и расчёты кормления уходят вместе с владельцем.

Без участка и без нового срока договора покупателю негде выращивать рыбу, и никакая скидка этого не исправит. С остальными находками справляются удержанием части цены или переходным периодом с продавцом. Отдельно смотрят сбыт: если одна сеть или один оптовик забирает больше 10–15% выручки, по меркам Assetum хозяйство уже зависит от этого покупателя.

Семь вопросов владельцу прудов начинаются с договора на участок

  1. Покажите договор пользования рыбоводным участком со всеми приложениями: на кого он, до какого года?
  2. Какие отчёты о выпуске и изъятии сданы за три года?
  3. Были ли претензии или уведомления о расторжении от собственника участка?
  4. Сколько малька и когда посажено в каждый пруд, где журналы?
  5. Можно ли провести контрольный облов в двух прудах при покупателе?
  6. Кто считает кормление и останется ли он после сделки?
  7. Кто покупает рыбу и какая доля у крупнейшего покупателя?

Частые вопросы

Можно ли переоформить договор на рыбоводный участок на покупателя?

Договор пользования рыбоводным участком переоформить на покупателя нельзя: по ч. 4 ст. 9 закона № 148-ФЗ передача и уступка прав по нему третьим лицам не допускаются. Участок остаётся за хозяйством, которое подписало договор. Поэтому покупатель, которому нужен участок, покупает долю в обществе-пользователе, а при покупке прудов и рыбы имуществом участок к нему не переходит.

На какой срок заключают договор пользования рыбоводным участком?

Договор пользования рыбоводным участком заключают на срок от 5 до 25 лет по ч. 5 ст. 9 закона № 148-ФЗ. Хозяйство, которое надлежаще исполняло договор, по ст. 10 имеет преимущественное право на новый срок без торгов, если письменно уведомит уполномоченный орган не позднее чем за три месяца до окончания. Остаток срока сравнивают со сроком возврата цены.

Как посчитать рыбу в пруду перед покупкой хозяйства?

Рыбу в пруду считают по документам и обловом. Журналы зарыбления и кормления, отчёты о выпуске и изъятии и ветеринарные документы на малька дают расчётный запас, а контрольный облов в одном-двух прудах проверяет его на месте. Отход до продажи закладывают отдельно. Разницу между заявленным и подтверждённым запасом снимают с цены или удерживают до полного облова.

Что проверить, если хозяйство работает на собственном пруду?

Хозяйство на пруду, расположенном на земле продавца, проверяют иначе, чем арендатора рыбоводного участка: ст. 9 закона № 148-ФЗ описывает договор на участки в государственной или муниципальной собственности. На каком праве используется сам водоём и что с этим правом будет после сделки, выясняют у юриста до задатка, вместе с правами на землю и сооружения.

Хозяйство, чей участок не остаётся с компанией, не стоит цены прудов

Если продавец готов продать только сооружения с рыбой, а доля в обществе с договором на участок в сделку не входит, от покупки разумно отказаться: без участка выращивать рыбу на этой воде будет негде. Тот же итог, если договор кончается через год без уведомления о новом сроке. Порядок, в котором такие условия проверяют до денег, показан в курсе «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса».