Аренда при покупке кафе: что проверить в помещении до задатка

Продавец пельменной на 34 места показывает кухню и уверяет: вытяжка согласована, мощности хватает. Аренда при покупке кафе проверяется в два слоя. Договор отвечает, на какой срок и на каких условиях вы занимаете помещение. Само помещение показывает, можно ли готовить.

Во втором слое пять проверок. В условном примере ниже они добавили к цене 3 900 000 ₽ ещё 750 000 ₽ разовых вложений, и окупаемость выросла с 23,6 до 28,2 месяца.

Если вы присматриваете кафе на первом этаже жилого дома, до задатка выясните, на чьё имя оформлены согласия на трубу и на электричество. От ответа зависит, получите вы работающую кухню или кухню, которую придётся заново узаконивать за свой счёт.

Срок договора проверяют отдельно, а помещение кафе проходит пять проверок

Срок аренды и смена арендатора разобраны в статье о разговоре с арендодателем кафе и в разборе кафе с договором на 11 месяцев. Как закрепить помещение на годы уже после сделки, описано в материале о продлении аренды. Здесь договор нужен для другого: в нём ищут, что арендодатель разрешил делать в стенах.

Пельменная на 34 места даёт новому собственнику 165 000 ₽ в месяц

Пельменная работает в нежилом помещении на первом этаже девятиэтажного жилого дома, суммы в примере условные и подобраны для расчёта. Цена продавца 3 900 000 ₽. Как из объявления получить чистую прибыль нового собственника, разобрано в статье о цене кафе; здесь поправки уже сделаны.

Аренда 150 000 ₽ забирает 13% выручки пельменной, меньше доли 15–20%, которую аналитики Vinc Capital относят к тревожным для общепита. Годовая выручка 13,8 млн ₽ ниже порога 20 млн ₽, до которого ст. 145 НК РФ в 2026 году освобождает бизнес на упрощённой системе налогообложения от НДС, так что строка налога в таблице другой не станет. Окупаемость по этим цифрам: 3 900 000 / 165 000 = 23,6 месяца.

Назначение помещения и часы работы берут из текста договора

В договоре пельменной о кухне сказано одной строкой: «предприятие общественного питания, с 10:00 до 22:00». О доставке там ничего нет, хотя продавец работает до 23:00 и отдаёт заказы курьерам через служебную дверь во двор. Пользоваться помещением нужно по условиям договора, а где он молчит, по назначению; за выход из этих рамок арендодатель вправе требовать расторжения и убытков (п. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ).

Лишний час и курьеры у подъезда дают жильцам повод для жалоб, а арендодателю повод сослаться на договор. Денег находка не стоит: дополнительное соглашение о режиме подписывают до задатка.

Если в меню планируется крепкий алкоголь, договор короче года его исключает: закон требует для объекта общепита аренды сроком от одного года (ст. 16 закона № 171-ФЗ).

Труба вытяжки на фасаде жилого дома требует решения собрания собственников

Крыша и ограждающие конструкции многоквартирного дома входят в общее имущество собственников помещений (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Воздуховод кафе, закреплённый на фасаде и выведенный выше кровли, пользуется этим имуществом. Решение о пользовании общим имуществом иными лицами принимает общее собрание (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), и нужно не меньше двух третей голосов от общего числа голосов собственников дома (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

В девятиэтажке набрать две трети голосов всех собственников под трубу кафе трудно. Если работы уменьшают общее имущество дома, нужно согласие уже всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

У продавца пельменной на трубу есть только письмо управляющей компании 2019 года на имя его ИП. Протокола собрания нет. Письмо управляющей компании решение собрания не заменяет, а согласие, выданное прежнему арендатору, покупатель на себя не перепишет. Остаётся созвать собрание или перенести выброс по новому проекту; в расчёт закладывают перенос, условно 450 000 ₽.

Требования к вытяжке берут из проекта вентиляции, соответствие трубы проекту подтверждает акт монтажа, а письмо арендодателя показывает, что воздуховод стоит с его ведома. В отдельно стоящем здании одного владельца вместо протокола просят письмо собственника.

Паспорта оборудования пельменной показывают 31 кВт при выделенных 22 кВт

Выделенная мощность записана в документах о технологическом присоединении и в договоре энергоснабжения. Нагрузку кухни считают по шильдикам и паспортам оборудования, которое продавец передаёт по акту.

По документам выделено 22 кВт, разница 9 кВт. Сумма паспортов даёт верхнюю границу: в час пик вся техника сразу не работает, и фактическую нагрузку считает электрик по проекту. Разрыв продавец объясняет фактами: выбивает ли автомат в обед, есть ли второй ввод. Ответ «работаем, всё нормально» объяснением не считается.

Владельцы присоединённых устройств вправе по соглашению снизить свою максимальную мощность и перераспределить её в пользу других владельцев (п. 34 Правил технологического присоединения). Пельменная может договориться с соседом, у которого есть запас, и вместе с ним уведомить сетевую организацию. Условная сумма на добор мощности в примере 180 000 ₽. Как переоформить электричество и воду на нового владельца после сделки, описано в статье о коммунальных договорах при смене владельца.

Масла и пищевые отходы кухни запрещено сбрасывать в канализацию

Перечень веществ, запрещённых к сбросу в централизованное водоотведение, дан в приложении № 4 к Правилам, утверждённым постановлением Правительства РФ № 644. В нём есть масла (п. 1), пищевая продукция (п. 9) и стоки с температурой +80 °C и выше (п. 11). Кухня с пельменеваркой и фритюром даёт все три вида, и без улавливания жира и пищевых остатков она этот запрет нарушает.

У продавца просят договор водоотведения и условия подключения: из них видно, на ком договор и какие требования поставлены к стокам. Если жироуловитель стоит, просят акты его обслуживания. Нужен ли он на этом адресе и какого типа, показывают условия подключения и проект.

Под мойками пельменной жироуловителя нет, договор водоотведения заключён на арендодателя, кафе платит ему по субсчётчику. Покупатель закладывает условные 120 000 ₽ на установку и просит письмо арендодателя о месте, где жироуловитель разрешено поставить.

Вложения продавца в трубу и щит при выезде остаются арендодателю

Капитальный ремонт по умолчанию делает арендодатель, текущий ремонт лежит на арендаторе, если договор не распределил их иначе (ст. 616 ГК РФ). В договоре пельменной ремонт вентиляции и электрики переложен на арендатора целиком. Эту строку читают до задатка: замена воздуховода через год ляжет на нового владельца.

Отделимые улучшения остаются собственностью арендатора. Неотделимые, сделанные за свой счёт с согласия арендодателя, возмещаются после прекращения договора, а сделанные без согласия не возмещаются (ст. 623 ГК РФ). Плита с пельменеваркой переедут вместе с покупателем. Воздуховод и новый электрощит останутся в стенах.

Продавец объясняет часть цены тем, что вложил в помещение около миллиона. Письменного согласия арендодателя на эти работы нет, поэтому при выезде за них ничего не возместят, и в торге эта часть цены опоры не имеет.

Пять находок добавили 750 000 ₽ к бюджету покупки и 4,5 месяца к окупаемости

Разовые вложения добавляют к бюджету покупки, и он вырастает до 4 650 000 ₽: 4 650 000 / 165 000 = 28,2 месяца. Сами 750 000 ₽ равны 4,5 месяца чистой прибыли пельменной.

Продавцу пельменной остаётся выбрать между ценой 3 150 000 ₽ и прежней. При сниженной цене перенос трубы, добор 9 кВт и жироуловитель укладываются в те же 3 900 000 ₽ бюджета и 23,6 месяца.

Матрица находок связывает согласие, документ и условие сделки

Мощность и жироуловитель решаются деньгами. Трубу без протокола собрания могут потребовать убрать, и если собрание против, а перенести выброс некуда, от покупки разумно отказаться при любой скидке.

Порядок от простого к сложному, по которому идёт бесплатный курс «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса», у пельменной занимает два визита. На первом фотографируют шильдики пельменеварки с плитой и пол под мойками. Второй визит уже в управляющую компанию девятиэтажки, за протоколом собрания по трубе.

Частые вопросы

Что проверить в договоре аренды кафе?

В договоре аренды кафе проверяют срок с условиями продления, а для кухни ещё назначение с разрешением готовить и часы работы. Затем ищут, на кого переложен ремонт вентиляции и электрики и есть ли письменные согласия арендодателя на улучшения. Без согласия неотделимые вложения при выезде не возмещаются по ст. 623 ГК РФ.

Как проверить помещение кафе перед покупкой?

Помещение кафе перед покупкой проверяют по пяти пунктам: назначение и режим, вытяжка, мощность, стоки, ремонт с улучшениями. Быстрее всего сверить мощность: киловатты по паспортам оборудования складывают и сравнивают с цифрой в документах о технологическом присоединении. Если разрыв не объяснён, добор мощности закладывают в бюджет покупки.

Нужно ли согласие жильцов на вытяжку кафе в жилом доме?

Согласие собственников на вытяжку кафе в жилом доме нужно, если труба идёт по фасаду или кровле: это общее имущество дома по ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Решение принимает общее собрание: не меньше двух третей от общего числа голосов собственников дома (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), а письмо управляющей компании протокол не заменяет.

Письмо арендодателя с перечнем оборудования на здании закрывает проверку помещения

Последний документ перед задатком собирают в одно письмо арендодателя с подписью. В нём перечислено, что стоит на здании с его ведома: воздуховод с местом выброса, выделенная мощность, место под жироуловитель, вывеска. Отдельной строкой записан режим работы. Если арендодатель такое письмо не подписывает, согласия продавца на кухню остаются его личными договорённостями. После стен следующая проверка кафе касается людей: как оценить зависимость от шефа и команды.