Выбор между помещением с арендатором и паем фонда недвижимости зависит от трёх условий: сколько часов в месяц вы готовы отдавать арендатору, к какой дате деньги должны вернуться и переживёт ли ваш расчёт уход единственного плательщика. Инвестиции в арендный бизнес через ГАБ, готовый арендный бизнес, дают вам помещение и договор аренды. Пай ЗПИФ, закрытого паевого инвестиционного фонда, даёт долю в имуществе, которым распоряжается управляющая компания.

Если у вас 12 млн ₽ и на одном экране открыт фонд со словами «арендный бизнес» в названии, а на другом объявление о магазине в первом этаже, сравнивайте цифры, которые останутся после поправок. На одинаковых условных числах ниже обе доходности теряют около трёх процентных пунктов, и выбор решают контроль над объектом и срок выхода. Персональных инвестиционных рекомендаций здесь нет, есть условия и арифметика.

Помещение и пай покупают разные вещи

Покупатель ГАБ получает запись о праве собственности в ЕГРН и договор аренды, который переходит к нему вместе с помещением, и доход идёт от конкретного арендатора и метров, которые можно осмотреть. Как проверяют такой объект до задатка, по шагам описано в руководстве по проверке помещения с арендатором.

Покупатель пая получает ценную бумагу. По ст. 10 закона № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» паевой фонд описан как обособленный имущественный комплекс в доверительном управлении управляющей компании, а пай удостоверяет долю в праве собственности на это имущество. Юридическим лицом фонд не считается, договор аренды с арендаторами фонда подписывает управляющая компания.

Слова «арендный бизнес» в названии фонда описывают категорию активов. Пункт 3 той же статьи требует, чтобы название указывало на состав и структуру активов по актам Банка России и не вводило в заблуждение. Какие здания стоят за названием, кто в них арендатор и сколько лет осталось до конца договоров, видно только из правил доверительного управления и отчётов фонда.

Девять строк сравнения: контроль у владельца помещения, управление у фонда

Плюсы и минусы самого помещения с арендатором собраны в статье о сильных и слабых сторонах ГАБ, здесь у каждой строки сравнения с паем есть документ, где её проверяют.

Строка Помещение с арендатором Пай закрытого фонда Где проверить
Что покупается право собственности и договор аренды ценная бумага, доля в праве на имущество фонда выписка ЕГРН, договор аренды; правила доверительного управления
Порог входа цена помещения целиком плюс расходы сделки цена паёв; без теста не больше 300 000 ₽ в год смета сделки; условия выдачи паёв у брокера
Контроль над арендатором собственник сам выбирает арендатора и ставку решения принимает управляющая компания договор аренды; правила и отчёты фонда
Управление собственник или нанятый им управляющий управляющая компания за вознаграждение по правилам смета расходов; раздел правил о вознаграждениях
Ликвидность продаётся целиком, с регистрацией перехода права биржевые торги при узком стакане, цена с премией или дисконтом к оценке объявления аналогов; стакан и расчётная стоимость пая
Диверсификация один объект и арендаторы, которые в нём сидят объекты и арендаторы из состава фонда договоры аренды; отчёт о составе имущества
Налог по режиму собственника; с гражданина НДФЛ удерживает арендатор-организация или ИП налог с выплат удерживает налоговый агент режим владельца, договор аренды; брокерский отчёт
Срок и выход срока нет, выход через продажу помещения срок фонда записан в правилах, в конце объекты продают ваша дата выхода; правила, раздел о прекращении
Защита имущества помещение отвечает по долгам собственника по долгам владельца взыскивают только паи выписка ЕГРН; ст. 15 закона № 156-ФЗ

Последняя строка прописана в ст. 15 закона № 156-ФЗ. Обращать взыскание по долгам владельца паёв на имущество фонда нельзя, взыскание обращается на сами паи. Надёжнее или рискованнее это делает пай, из нормы не следует: риск одного арендатора и одного объекта у покупателя помещения просто другой.

Вход в закрытый фонд: тест или до 300 000 ₽ в календарный год

Статья 21.1 закона № 156-ФЗ разрешает принять заявку на выдачу паёв закрытого фонда, не ограниченных в обороте, от физлица без статуса квалифицированного инвестора после положительного результата тестирования. Без теста управляющая компания вправе принять заявку при трёх условиях одновременно: она выдала уведомление о рискованных сделках не больше года назад, покупатель подписал заявление о принятии рисков, а оплата паёв за календарный год без теста не превышает 300 000 ₽.

Для 12 млн ₽ этот лимит означает 2,5% суммы в год. Без теста весь капитал через выдачу паёв не войдёт, поэтому остаются три пути: пройти тестирование, получить статус квалифицированного инвестора или брать паи из котировального списка биржи, для них тест не требуется. При покупке паёв на бирже условия тестирования сверяют у своего брокера, у помещения такого фильтра нет.

Продать помещение и продать пай: два срока и две цены

Помещение продают целиком: покупатель проверяет договор и платежи арендатора, стороны подписывают договор купли-продажи и ждут регистрации перехода права. Вернуть часть вложения можно только продажей доли в праве собственности, покупателя на неё ищут отдельно.

Пай продают на бирже по одному или пачкой. По данным Investmint на 15.10.2026, стакан по паям фондов недвижимости узкий, а пай торгуется «то с премией, то с дисконтом к оценке». Продать часть можно в любой торговый день, цена при этом зависит от заявок, которые стоят в стакане сегодня.

У закрытого фонда есть дата окончания, записанная в правилах. К ней объекты продают, и цена продажи может отличаться от оценки, по которой вы покупали пай. Срок фонда сверяют с вашей датой выхода, как у помещения срок договора аренды.

Рыночная картина на ту же дату: из 18 фондов недвижимости с выплатами 13 платят ежемесячно и 5 раз в квартал, а выплаты за 12 месяцев составили от 3,75% до 15,62% к цене пая до налога. Это история прошлых выплат, будущих она не гарантирует, и в расчёт ниже не входит.

Одни и те же 11,5% на 12 млн ₽ сжимаются по-разному

В условном примере у покупателя 12 000 000 ₽, и оба варианта показывают одну заголовочную доходность 11,5%, то есть 1 380 000 ₽ в год. НДФЛ взят по ставке 13%: она действует, пока сумма налоговых баз за год не больше 2,4 млн ₽, а сверх этой суммы ставка 15% (п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

Помещение 96 м² с магазином товаров для рукоделия

Зал на первом этаже целиком снимает магазин пряжи и наборов для вышивки, по договору 115 000 ₽ в месяц. Владелец помещения в этом примере гражданин без статуса ИП, и со всей полученной аренды берётся НДФЛ 13%: если арендатор организация или ИП, налог удерживает он как налоговый агент (п. 1 ст. 226 НК РФ).

Одиннадцать оплаченных месяцев из двенадцати, 90 000 ₽ на эксплуатацию с налогом на имущество и 360 000 ₽ на оформление покупки заложены как допущения.

Строка за год Сумма
Аренда по договору, 12 месяцев 1 380 000 ₽
Простой, 1 месяц −115 000 ₽
Получено за 11 месяцев 1 265 000 ₽
Эксплуатация и налог на имущество −90 000 ₽
НДФЛ 13% с 1 265 000 ₽ −164 450 ₽
Чистый арендный поток собственника 1 010 550 ₽
Вложено: цена и расходы сделки 12 360 000 ₽
Доходность на вложенное 8,18%

Строка 164 450 ₽ принадлежит гражданину-арендодателю; предприниматель на упрощёнке или патенте заплатил бы иначе, и эти варианты сравнивает статья о налогах в арендном бизнесе. Как простой и рост ставки двигают окупаемость помещения, показано в статье об окупаемости ГАБ.

Пай, купленный с премией к расчётной стоимости

Фонд объявляет выплаты 11,5% к цене пая до налога, вознаграждения управляющей компании и депозитария по допущению уже вычтены до выплаты. Налоговый агент удерживает 13%, то есть 179 400 ₽, на брокерский счёт приходит 1 200 600 ₽, или 10,0%.

Вторая поправка связана с ценой входа. Паи куплены на бирже на 720 000 ₽ дороже расчётной стоимости, это 6% от суммы покупки. Если через пять лет пай продают по расчётной стоимости, премия теряется, по 144 000 ₽ на каждый год владения. Итог 1 056 600 ₽ в год, или 8,8%. При покупке с дисконтом эта строка, наоборот, прибавилась бы к выплатам.

Столбцы: 11,5% у обоих вариантов сжимаются до 8,18% у помещения и 8,8% у пая, при двух месяцах простоя до 7,37%
Обе заголовочные цифры теряют около трёх пунктов, но на разных строках: у помещения простой, у пая премия к оценке.

Второй месяц простоя и кредит фонда

Допустим, между выездом магазина рукоделия и въездом следующего арендатора зал простоял два месяца. Тогда собственник получает 1 150 000 ₽, отдаёт 149 500 ₽ НДФЛ и те же 90 000 ₽ расходов, остаётся 910 500 ₽, или 7,37% на вложенное. Пай при той же ставке выплат теперь впереди на 1,4 пункта. Во что пустой месяц обходится с коммунальными платежами и поиском замены, считает статья о цене вакансии.

У фонда похожую роль играет долг. Если правила разрешают фонду брать кредит, проценты по нему платятся из имущества фонда и уменьшают выплаты пайщикам.

Вывод меняется вместе с вашими условиями: случаи «если → то»

Дерево решений: время на арендатора, дата выхода, продажа частями и лимит без теста меняют выбор между ГАБ и паем фонда
Ни одна ветка не говорит, что покупать: каждая показывает строку сравнения, которая для вас перевешивает.
  1. Если на арендатора нет времени, у владельца помещения нет готового управляющего, его нанимают и оплачивают из потока. У фонда управляющая компания уже есть, её вознаграждение записано в правилах.
  2. Если арендатор один, его уход обнуляет доход помещения и уменьшает выплаты фонда, в котором объект сдан одному арендатору.

Восемь вопросов к правилам фонда перед покупкой пая

  • Какой срок у фонда и что происходит с объектами и паями в конце срока.
  • Кто оценивает имущество фонда и как часто пересчитывают расчётную стоимость пая.
  • Какое вознаграждение получают управляющая компания и депозитарий, сумма записана в правилах.
  • Разрешён ли фонду кредит, и сколько долга у него сейчас.
  • Сколько объектов в фонде и сколько у них арендаторов.
  • Какую долю арендных поступлений даёт крупнейший арендатор.
  • Как меняются выплаты, если объект простаивает.
  • Как выйти из фонда до окончания срока, кроме продажи паёв на бирже.

Ответы ищут в правилах доверительного управления и раскрытии информации на сайте управляющей компании. Чего там нет, просят письменно, и до ответа заявку не подают.

Частые вопросы

Чем ГАБ отличается от ЗПИФ «Арендный бизнес»?

ГАБ, готовый арендный бизнес, означает покупку помещения с действующим договором аренды: собственник сам выбирает арендатора и ставку, а продаёт объект целиком или долей. ЗПИФ с таким названием продаёт паи, то есть доли в имуществе фонда, которым распоряжается управляющая компания. Название фонда показывает категорию активов, а какие здания и арендаторы за ним стоят, видно только в правилах фонда и отчётах.

Стоит ли инвестировать в арендный бизнес?

Инвестиции в арендный бизнес имеют смысл, когда после поправок на простой, налог, расходы входа и премию к оценке доходность всё ещё устраивает, а срок выхода совпадает с вашей датой. Ответ меняется, если арендатор один и договор короткий, если нет времени управлять помещением, если деньги понадобятся раньше срока фонда. Сравнивать варианты по заголовочной цифре без этих поправок бессмысленно.

Что будет с паем при банкротстве управляющей компании?

Имущество паевого фонда при банкротстве управляющей компании в её конкурсную массу не включается, так записано в п. 4 ст. 15 закона № 156-ФЗ. Объекты фонда остаются общим имуществом владельцев паёв. Кто и в какие сроки примет управление вместо обанкротившейся компании, читают в правилах фонда до покупки паёв: от этого зависит, будут ли выплаты в переходные месяцы.

Перед выбором пересчитайте обе заголовочные цифры

Положите рядом две страницы. Для фонда: выплаты за последние 12 месяцев, расчётная стоимость пая и биржевая цена на сегодня, срок фонда. Для помещения: договор аренды со всеми допсоглашениями, двенадцать поступлений в выписке и смета сделки. Каждую цифру проведите через те же строки, что в расчёте выше. Если после поправок разница меньше пункта, решают строки матрицы про контроль и дату выхода.

Кто выбирает помещение, начинает с почти бесплатных проверок: выписка ЕГРН, договор, поступления арендатора. Обследование здания и юрист подключаются, когда эти бумаги сошлись, и на том же движении от простого к сложному построен бесплатный курс «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса».