Налоги в арендном бизнесе: ИП на УСН, патент или ООО — что выбрать покупателю

Налог в арендном бизнесе зависит от трёх обстоятельств: на кого покупатель оформит помещение, какой режим он выберет до первого платежа арендатора и включён ли объект в региональный перечень для налога с кадастровой стоимости. Предприниматель, компания и гражданин без статуса ИП платят по-разному. На одном и том же офисе разница в сроке возврата денег доходит почти до двух лет.

Налоговый режим для офиса или магазина с арендатором, который покупатель оформит на себя, на ИП или на компанию, выбирают до задатка и вносят в расчёт срока отдельной поправкой, налоги прежнего владельца новому ничего не говорят.

Режим владельца сдвигает срок возврата денег почти на два года

Общий порядок проверки помещения с арендатором описан в пошаговой проверке ГАБ, здесь развёрнут только налоговый шаг. На условном офисе из расчёта ниже срок возврата денег получается от 10,3 года у ИП на патенте до 12,0 года у ООО, которое выплачивает весь остаток участнику дивидендами. ИП на УСН и гражданин без ИП оказываются между ними: 10,5 и 11,4 года.

Разница в 1,7 года составляет около 17% к лучшему варианту. Рабочее правило Assetum считает тревожным рост срока больше чем на треть, поэтому сам по себе режим сделку не ломает. Он съедает запас, который покупатель держал на простой между арендаторами, и этот запас приходится искать в цене.

Можно ли вести арендный бизнес как ИП

Арендный бизнес можно вести как ИП, и у предпринимателя для сдачи нежилого помещения есть два специальных режима: упрощённая система и патент. Патент доступен только ИП: сдача собственных нежилых помещений названа в пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ, а плательщиками патентной системы ст. 346.44 признаёт только предпринимателей. Обратная сторона статуса: по ст. 24 ГК РФ ИП отвечает по долгам всем своим имуществом.

Четыре способа владеть сданным помещением

Какие налоги платит арендный бизнес

Арендный бизнес платит налог с арендной платы по режиму владельца и налог на имущество, ИП добавляет взносы за себя. На УСН «доходы» это 6% с полученной аренды, на патенте 6% с дохода, назначенного регионом. ООО платит те же 6%, а участник платит НДФЛ с дивидендов. Гражданин без ИП платит НДФЛ 13% или 15%. Налог с кадастровой стоимости остаётся при любом варианте.

Ставки УСН установлены п. 1–2 ст. 346.20 НК РФ, взносы ИП за 2026 год п. 1.2 ст. 430 НК РФ, шкала НДФЛ п. 1.1 ст. 224 НК РФ. Налог на профессиональный доход в сравнение не входит: по разъяснению УФНС по Владимирской области на нём сдают жилые помещения и транспорт, нежилого помещения в этом перечне нет.

Упрощёнка с объектом «доходы минус расходы» по ставке 15% выгоднее шести процентов с дохода только тогда, когда расходы выше 60% поступлений. У офиса с одним арендатором расходы собственника обычно далеки от этой доли: в примере ниже налог на имущество занимает 7% аренды.

Расчёт на условном примере

Условный пример: офис 180 м² на втором этаже бизнес-центра, один арендатор, юридическая фирма. Цена продавца 27 000 000 ₽, расходы покупателя на сделку 300 000 ₽, арендная плата 250 000 ₽ в месяц, или 3 000 000 ₽ за год. Кадастровая стоимость 21 000 000 ₽, офис включён в перечень региона, ставка 1%: налог на имущество 210 000 ₽ в год. Работников и других доходов у владельца нет.

Простой и эксплуатация от режима не зависят и здесь не считаются, их влияние на срок показано в расчёте окупаемости арендного бизнеса.

ИП на УСН начисляет 6% с 3 000 000 ₽, то есть 180 000 ₽. Взносы за себя составят 57 390 + 1% × 2 700 000 = 84 390 ₽. ИП без работников уменьшает налог на всю сумму взносов по п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ, к уплате остаётся 95 610 ₽. Вместе налог и взносы дают те же 180 000 ₽.

На патенте база условная: допустим, закон региона назначил для офиса такой площади потенциальный доход 2 400 000 ₽. Патент обойдётся в 144 000 ₽, взносы считаются от того же потенциального дохода (п. 9 ст. 430): 57 390 + 1% × 2 100 000 = 78 390 ₽. Они уменьшают сумму патента по п. 1.2 ст. 346.51, итог 144 000 ₽ за год.

У собственника без статуса ИП весь годовой платёж юрфирмы попадает в шкалу НДФЛ. Первые 2,4 млн ₽ дают 312 000 ₽ налога, оставшиеся 600 000 ₽ идут по 15%, итого 402 000 ₽, почти втрое больше патента из примера. С зарплатой на основной работе верхняя ставка включится на меньшей аренде.

Патент считают от дохода, который назначил регион

Сумма патента не зависит от того, сколько платит ваш арендатор. Налог берут с потенциально возможного годового дохода из закона субъекта (п. 7 ст. 346.43 НК РФ), а для аренды регион вправе привязать его к общей площади сдаваемых помещений (п. 8 той же статьи). Ставка 6% по п. 1 ст. 346.50.

Для офиса из примера при разных значениях потенциального дохода получается так:

Точка равенства совпадает с фактической арендой. Пока регион оценивает доход ниже 3 000 000 ₽ в год, патент дешевле упрощёнки, выше этой суммы дороже. Поэтому до задатка открывают закон своего субъекта о патентной системе и находят строку про сдачу нежилых помещений с нужной площадью и муниципалитетом. Заявление на патент подают не позднее чем за 10 дней до начала его применения (п. 2 ст. 346.45).

Лимит патента снижается по годам, а порог НДС на упрощёнке пока нет

Две лестницы в 20 миллионов легко спутать, и проще всего развести их на объекте крупнее офиса из примера. Условный пример: арендаторы торгового этажа платят 1 400 000 ₽ в месяц, за 2026 год набегает 16 800 000 ₽. Весь 2026 год владелец остаётся на патенте, потому что ступень этого года 20 млн ₽ по пп. 1 п. 6 ст. 346.45 НК РФ.

Ступень 2027 года 15 млн ₽ проверяется и по доходу за 2026 год, так что на 2027 год патент этому владельцу уже недоступен. С 2028 года лимит патента 10 млн ₽. Утративший право ИП считается перешедшим на УСН или общий режим с начала периода, на который выдан патент.

НДС тот же владелец на упрощёнке пока не начисляет. Граница освобождения по п. 1 ст. 145 НК РФ в редакции от 04.08.2026 одна на 2025–2028 годы, 20 млн ₽, или около 1 666 667 ₽ аренды в месяц. Пройдена посреди года: налог появляется с 1-го числа следующего месяца. Совмещение патента и упрощёнки суммирует доходы обоих режимов. Ступени последующих лет смотрите в действующей редакции статьи.

Налог с кадастровой стоимости остаётся при любом режиме

Упрощёнка и патент освобождают от налога на имущество, кроме объектов, которые облагаются по кадастровой стоимости (п. 2–3 ст. 346.11, п. 10 ст. 346.43). По ст. 378.2 НК РФ к ним относятся помещения в деловых и торговых центрах, а также нежилые помещения, назначение которых по ЕГРН предусматривает офисы, торговлю, общепит или бытовое обслуживание, и помещения, фактически используемые под это.

Регион утверждает перечень таких объектов не позднее 1 марта текущего года. Ставка для них не выше 2%: для организаций по п. 1.1 ст. 380, для граждан и ИП по пп. 2 п. 2 ст. 406. Если бы в примере регион применял 2%, налог вырос бы до 420 000 ₽, а срок у ИП на упрощёнке до 11,4 года.

До задатка проверяют три вещи: назначение помещения в выписке ЕГРН, наличие адреса в перечне на текущий год и кадастровую стоимость в той же выписке.

НДС с арендной платы и пометка «в том числе НДС» в договоре

Нужно ли платить НДС с арендного бизнеса

НДС с арендного бизнеса платят не все владельцы. ИП на патенте не признаётся плательщиком по деятельности на патенте (п. 11 ст. 346.43). ИП и ООО на упрощёнке освобождены, пока доход за прошлый год и с начала текущего не превысил 20 млн ₽. Выше порога плательщик УСН начисляет 5% при доходах до 250 млн ₽ с ежегодной индексацией этой суммы или более высокую ставку по п. 8 ст. 164 НК РФ.

Сдача помещения считается оказанием услуги и объектом НДС, поэтому в договоре аренды важна формулировка платы: «в том числе НДС», «плюс НДС» или «НДС не облагается». От неё зависит, сколько получит владелец без НДС и не попросит ли арендатор пересмотреть сумму. Порядок для своей ситуации проверяет бухгалтер.

Остальные пункты договора разобраны в статье о договоре с сетевым арендатором, НДС в цене самой сделки в материале об НДС при покупке бизнеса. Если арендатором окажется продуктовая сеть у дома, к налогам добавляются риски её договора, о них статья о помещении с сетевым магазином.

ООО на упрощёнке платит дважды, когда деньги выводят участнику

Компания на УСН платит 6% с аренды, но деньги на её счёте ещё не принадлежат участнику. При выплате дивидендов гражданину удерживается НДФЛ по той же шкале 13% и 15%: дивиденды входят в совокупность баз по п. 6 ст. 210 НК РФ. В примере это 343 500 ₽ с 2 610 000 ₽, и срок растёт с 10,5 до 12,0 года.

Преимущество ООО в ответственности: по п. 2 ст. 56 ГК РФ участник не отвечает по обязательствам общества, кроме случаев из закона. Компания оправдана, когда покупатель собирает несколько объектов и оставляет деньги в ней на следующую покупку, второй налог тогда откладывается. Налоги при покупке через своё ООО описаны в статье о покупке доли через собственную компанию, риски действующей компании в материале о налогах при покупке.

Дерево выбора режима до задатка

У ИП патент выигрывает, пока потенциальный доход региона ниже фактической аренды, а при годовом доходе выше 15 млн ₽ с 2027 года остаётся упрощёнка. У ООО к 6% сразу добавляют план вывода денег, гражданин без ИП считает НДФЛ вместе с зарплатой.

Календарь подачи до сделки

1. До задатка: найти в законе региона потенциальный доход для сдачи нежилого помещения нужной площади, проверить перечень объектов по кадастровой стоимости на текущий год и пересчитать срок возврата по двум-трём режимам.
2. До регистрации перехода права: зарегистрировать ИП или ООО, если помещение будет оформлено в рамках предпринимательства.
3. В течение 30 календарных дней с постановки на учёт: подать уведомление о переходе на УСН по п. 2 ст. 346.13 НК РФ. Пропуск срока переносит упрощёнку на следующий год с уведомлением до 31 декабря.
4. Не позднее чем за 10 дней до начала применения: подать заявление на патент в налоговую по месту жительства.
5. До первого платежа арендатора: сообщить ему реквизиты нового получателя и уточнить, как в договоре указан НДС.

По ориентиру Assetum в бюджете сделки сверх цены держат резерв на 3–4 месяца расходов собственника: первые платежи налогов приходят раньше, чем покупатель привыкает к новому потоку. Порядок проверки от простого к сложному, где налоговый шаг идёт после проверки прав и договора аренды, показан в бесплатном курсе «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса».

Частые вопросы

Кто платит НДФЛ, если арендатор организация, а собственник без ИП

Если арендатор российская организация, НДФЛ с аренды удерживает и перечисляет она как налоговый агент, собственник получает плату за вычетом налога. Самому подавать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года гражданину приходится, по разъяснению УФНС по Владимирской области, когда арендатор физлицо без статуса ИП или иностранная организация без подразделения в России (п. 1 ст. 226, ст. 228 НК РФ).

Компенсирует ли арендатор налог на имущество

Компенсирует ли арендатор налог на имущество, определяет только договор аренды. Закон возлагает налог на собственника, а условие о возмещении стороны пишут сами. Если такого пункта нет, 210 000 ₽ из примера остаются расходом нового владельца при любом режиме. Попросите у продавца уведомление по налогу на имущество за прошлый год и сверьте сумму со своим расчётом.

Вопросы продавцу

• Как в договоре аренды записана плата: «в том числе НДС», «плюс НДС» или «НДС не облагается»?
• На каком режиме вы сдаёте помещение сейчас и выставляете ли арендатору счета-фактуры?
• Включено ли помещение в перечень региона для налога с кадастровой стоимости и какое уведомление по налогу пришло за прошлый год?
• Есть ли в договоре условие, по которому арендатор возмещает налог на имущество?
• Какое назначение у помещения в выписке ЕГРН и как оно фактически используется арендатором?

Следующий шаг до задатка: получить от продавца ответы на эти вопросы и пересчитать срок возврата по двум режимам с потенциальным доходом из закона региона. Если разница больше года, решение о том, на кого оформлять покупку, принимают вместе с бухгалтером до подписания соглашения о задатке.