Окупаемость арендного бизнеса: расчёт с налогом, простоем и расходами собственника

Окупаемость арендного бизнеса по формуле «цена ÷ аренда за год» для условного склада за 36 000 000 ₽ с арендной платой 420 000 ₽ в месяц выходит 7,1 года, или 14,0% годовых. Если вычесть месяц простоя в год, налоги и эксплуатацию, а к цене прибавить 400 000 ₽ расходов на сделку, срок окупаемости того же склада по расчёту 9,3 года. Отдача на цену падает до 10,9%.

Если у покупателя готового арендного бизнеса (ГАБ) на руках только цена и ставка из объявления, годы окупаемости считают по деньгам, дошедшим до собственника после простоя и налогов, а рост ставки берут в таблицу, лишь когда он прописан в договоре.

Окупаемость ГАБ по объявлению и по деньгам покупателя

Какая окупаемость у арендного бизнеса

Окупаемость арендного бизнеса для покупателя равна цене вместе с расходами на сделку, делённой на годовой чистый поток собственника. Чистый поток получают из арендной платы по договору: вычитают простой между арендаторами, налог на доход, налог на имущество, эксплуатацию и текущий ремонт. В условном примере склада срок по объявлению 7,1 года, по деньгам покупателя 9,3 года.

Какой доход собственнику приносит арендный бизнес

Доход собственника арендного бизнеса меньше арендной платы: из неё уходят налоги, потери на простое, расходы на помещение. В условном примере склада из 5 040 000 ₽ годовой аренды по договору покупателю остаются 3 920 400 ₽, около 78%. Отдача на цену 36 000 000 ₽ снижается с 14,0% до 10,9% годовых. Точную долю показывают выписки продавца за 12 месяцев и его налоговые уведомления.

Порядок проверки самого помещения, от выписки ЕГРН до договора аренды, описан в статье о проверке помещения с арендатором. Здесь только деньги.

Каскад от арендной платы к чистому потоку

Условный пример: складское помещение 600 м² с одним арендатором, логистическим оператором. Цена 36 000 000 ₽, арендная плата по договору 420 000 ₽ в месяц. Продавец сдаёт склад как ИП на упрощённой системе с объектом «доходы», покупатель собирается работать так же.

Срок покупателя: (36 000 000 + 400 000) ÷ 3 920 400 = 9,3 года. Расходы на сделку и проверку, 400 000 ₽, прибавляют к цене один раз: юрист, проверка помещения с арендатором, регистрация. Они не повторяются, поэтому в годовой поток их не вписывают.

Строка налога на имущество у ИП на упрощёнке появляется, только если склад включён в региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). В примере принято, что включён; проверяют это по перечню на сайте региона и по уведомлению продавца.

Если в объявлении нет строки простоя, продавец показал год, когда арендатор платил без перерыва. Один месяц из двенадцати в примере остаётся допущением. Как посчитать цену простоя для конкретного помещения по дням и с затратами на поиск нового арендатора, разобрано в статье о месяце без арендатора.

Налог в каскаде зависит от режима покупателя

Для склада из примера взята упрощёнка с объектом «доходы» и ставкой 6% по п. 1 ст. 346.20 НК РФ. Для отдельных видов деятельности и плательщиков, отвечающих критериям Правительства, закон субъекта может установить меньше, от 1%. Поэтому до расчёта открывают закон своего региона: при 3% строка налога на складе уменьшилась бы вдвое, до 138 600 ₽.

Если покупатель сдаёт помещение как физическое лицо без статуса ИП, применяется НДФЛ. По п. 1.1 ст. 224 НК РФ ставка 13% действует, пока сумма налоговых баз за год не больше 2,4 млн ₽, а сверх неё налог составляет 312 000 ₽ плюс 15% с превышения.

Для склада из примера база условно равна полученной арендной плате, 4 620 000 ₽, других доходов из той же совокупности нет. НДФЛ тогда 312 000 + 15% × 2 220 000 = 645 000 ₽. Чистый поток падает до 3 552 600 ₽, а срок растёт примерно до 10,2 года. При зарплате или других доходах ставка 15% начнётся раньше.

Выбор режима для такой покупки обсуждают со своим бухгалтером до задатка. Для расчёта важно одно: налог в каскаде считают по своему будущему режиму, ставка из декларации продавца к покупателю не переходит.

Таблица чувствительности: простой и рост ставки

Срок склада сильнее всего двигают две переменные: месяцы, когда помещение пустует, и ежегодный рост ставки. Вторую вносят в таблицу, только если она есть в тексте договора. Пункт 3 ст. 614 ГК РФ разрешает менять размер платы по соглашению сторон в сроки из договора и не чаще раза в год, если сам договор не устанавливает другого порядка.

Допущения таблицы: эксплуатация растёт вместе с арендой, налог на имущество постоянный, расходы на сделку 400 000 ₽ в каждой ячейке. Срок со ставкой, которая растёт, считают накопленным итогом по годам.

Левый столбец не зависит от обещаний продавца, поэтому с него и начинают. Правые столбцы берут, только если в договоре есть пункт об индексации с формулой и датой. Устное «арендатор каждый год соглашается на плюс 10%» в расчёт не идёт: новый собственник не может поменять ставку в одиночку, подробности в статье о договоре аренды при смене собственника.

Расходы собственника, которых нет в объявлении

Какие расходы у арендного бизнеса

Расходы арендного бизнеса делятся на годовые и разовые. Годовые: налог на доход по режиму собственника, налог на имущество по уведомлению, страхование, текущий ремонт, обслуживание инженерных систем, коммунальные платежи в части, которую договор не перекладывает на арендатора, и управление, если его поручают компании. Разовые: проверка помещения и арендатора, юрист, регистрация перехода права.

Распределение коммунальных и ремонтных расходов задаёт договор аренды, поэтому перед расчётом его читают построчно: кто платит за отопление, кто чинит кровлю, кто страхует. Если помещение в многоквартирном доме, добавляются взносы на капремонт и ограничения, которые разобраны в статье о нежилом помещении в жилом доме.

Отдельно держат резерв на случай ухода арендатора. Ориентир Assetum: запас на 3–4 месяца, который лежит сверх цены и в срок окупаемости не входит. Для склада с одним арендатором резерв особенно нужен: уход единственного плательщика обнуляет поток целиком.

Статистика ФНС по аренде и чего она не показывает

ФНС публикует среднеотраслевую рентабельность. По виду деятельности «операции с недвижимым имуществом» за 2025 год рентабельность проданных услуг 36,5% к себестоимости при 10,9% по всем видам деятельности, а рентабельность активов 2,4% при 5% в среднем (данные ФНС).

Пара этих цифр описывает отрасль: сдача помещений даёт высокую маржу к расходам и низкую отдачу на сами объекты. Ориентиром цены для конкретного склада она не служит. Активы в отчётности организаций стоят по балансу, покупатель платит рыночную цену, и проверять её всё равно приходится расчётом по договору.

Правило «плюс треть» и предел цены для ГАБ

У склада срок вырос с 7,1 до 9,3 года, на 30,0%. По рабочему правилу Assetum тревожным считается рост больше трети: тогда цена продавца держится на потоке, которого покупатель не получит. Склад остаётся чуть ниже этой черты. Её переходят два сценария из расчётов выше: два месяца простоя дают 10,3 года, около +45%, сдача через НДФЛ вместо упрощёнки даёт около 10,2 года.

Обратный ход даёт верхнюю границу цены для своего горизонта: годовой чистый поток умножают на число лет и вычитают 400 000 ₽ расходов на сделку. Для покупателя, готового ждать 8 лет, предел цены склада по этому расчёту 30 963 200 ₽, примерно на 5 млн ₽ меньше запрошенного. Тому, кто согласен на 10 лет, граница 38 804 000 ₽, и запрошенные 36 млн ₽ в неё входят.

Дальше три дороги: идти дальше по цене продавца, идти на других условиях с ценой ближе к своему пределу или остановиться. У операционного бизнеса в расчёт окупаемости входят другие строки, прежде всего зарплата управляющего вместо владельца и недостающий персонал.

Документы, которые нужно запросить

Каждая строка каскада должна опираться на бумагу. Ведущая проверка здесь одна: приходит ли арендная плата на счёт в той сумме, что записана в договоре.

• Договор аренды со всеми дополнительными соглашениями: ставка, индексация, срок, кто платит коммунальные и ремонт.
• Выписка по счёту продавца за 12 месяцев с поступлениями от арендатора; разрывы и частичные оплаты видны сразу.
• Акт сверки расчётов с арендатором на последнюю дату.
• Налоговые уведомления по налогу на имущество за последний год.
• Счета и договоры на обслуживание, страхование, ремонт за 12 месяцев.
• Декларации продавца по налогу на доход от аренды.

Платёжеспособность арендатора проверяют по открытым реестрам: суды на kad.arbitr.ru, исполнительные производства ФССП. Порядок сделки и документы со стороны продавца описаны в статье о покупке готового арендного бизнеса. Если арендатор работает сетью, договор с ним проверяют по отдельному списку из статьи о ГАБ с сетевым арендатором.

Обратная ситуация, когда вы сами арендуете действующий бизнес и платите владельцу, считается иначе: про неё статья об аренде готового бизнеса. Проверку от простого к сложному показывает бесплатный курс «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса»; у склада она начинается с договора аренды и выписки по счёту, а таблицы строят после них.

Частые вопросы

Нужно ли учитывать индексацию аренды при расчёте окупаемости?

Индексацию аренды учитывают только тогда, когда она записана в договоре с формулой или процентом и датой. По п. 3 ст. 614 ГК РФ без иного условия договора ставку меняют по соглашению сторон и не чаще раза в год. Базовый расчёт ведут без роста ставки, а вариант с индексацией держат как отдельный столбец таблицы чувствительности.

Входят ли расходы на сделку в окупаемость помещения с арендатором?

Расходы на сделку входят в окупаемость помещения с арендатором как часть вложений: их прибавляют к цене в числителе один раз. В условном примере склада это 400 000 ₽ на юриста, проверку, регистрацию перехода права. В годовой поток они не попадают, потому что не повторяются. Резерв на уход арендатора в числитель не входит, он остаётся деньгами собственника.

Вопрос продавцу перед задатком

Перед задатком задайте продавцу один вопрос: сколько арендной платы фактически пришло на счёт за последние 12 месяцев и чем подтверждаются месяцы, когда пришло меньше договорного. Ответ с выпиской заполняет первую строку каскада. Ответ «арендатор платит всегда» оставляет её гипотезой, и тогда срок 9,3 года из примера тоже остаётся гипотезой.