Нет, готовый арендный бизнес не снимает с покупателя ни работы, ни риска. Он меняет их состав: вместо команды, клиентов и поставщиков у вас договор аренды, и при одном арендаторе весь доход помещения зависит от него. Плюсы у такой покупки есть, и каждый держится на условиях договора.

Если вы стоите перед выбором между помещением с арендатором и действующим бизнесом, посчитайте, сколько останется у вас в месяц, когда арендатор съедет. От этой суммы зависит, подходит ли вам готовый арендный бизнес (ГАБ) и сколько за него платить.

ГАБ покупают ради договора, и плюсы с минусами записаны в нём

Возьмите помещение 94 м² на первом этаже жилого дома, где три года работает школа иностранных языков. Покупатель такого объекта платит за 160 000 ₽, которые школа переводит каждый месяц, а классы с доской и перегородками прилагаются к этим деньгам.

Восемь сторон арендного бизнеса и условие, при котором минус заканчивает сделку

Сторона ГАБ Плюс или минус Когда становится стоп-фактором Что проверить
Договор переходит вместе с помещением плюс: смена собственника не основание менять или расторгать аренду (п. 1 ст. 617 ГК РФ) показанный договор расходится с платежами: скидки и отсрочки оформлены отдельными соглашениями договор со всеми допсоглашениями, выписка по платежам арендатора за 12 месяцев
Доход задан договором плюс ставка выше, чем у соседей по улице, и держится только на нынешнем арендаторе ставки аналогичных помещений на той же улице
Меньше ежедневной работы плюс ремонт кровли, инженерных сетей или фасада по договору ложится на собственника, а помещение изношено раздел договора о ремонтах, осмотр со специалистом
Один арендатор платит 100% дохода минус договор короче срока окупаемости и нет обеспечительного платежа срок договора, обеспечение, платёжная дисциплина
Вакансия после ухода арендатора минус вакантность на улице растёт, а помещение перестроено под одного арендатора свободные помещения на улице, объявления соседей
Договор без срока минус арендатор вправе уйти, предупредив за три месяца пункт о сроке и порядке отказа
Налоги и расходы собственника минус налог с кадастровой стоимости и расходы съедают большую часть арендного потока кадастровая стоимость в выписке ЕГРН, региональный перечень
Продажа помещения в будущем плюс или минус договор с коротким остатком срока отпугнёт следующего покупателя остаток срока на дату вашей будущей продажи; рост спроса на арендные бизнесы на 8% в I квартале 2026 года (Авито Бизнес 360 в пересказе CNews) описывает интерес к объявлениям, а не доходность

Для покупателя помещения со школой первый плюс работает в обе стороны. Скидку на летние месяцы, которую продавец дал школе допсоглашением, новый собственник получит тоже, поэтому допсоглашения запрашивают все. Как устроена эта передача, разобрано в статье о договоре аренды при смене собственника.

Матрица сравнения ГАБ и действующего бизнеса: источник дохода, доля плательщика 100% против 10–15%, рост и риски
У ГАБ весь доход держится на одном договоре, поэтому проверку начинают с его срока, обеспечения и выписки платежей арендатора.

Один арендатор приносит 100% дохода при пороге 10–15%

Ориентир Assetum для действующего бизнеса: один клиент даёт не больше 10–15% выручки. У ГАБ с одним арендатором его доля всегда 100%, и в обычном бизнесе это был бы стоп-фактор. В ГАБ такая концентрация встроена в формат, и её превращают в три условия сделки.

Первое условие: срок договора закрывает как можно большую часть срока окупаемости. Второе: у продавца есть обеспечительный платёж арендатора, и он переходит покупателю. Третье: платежи за последние 12 месяцев подтверждены выпиской по счёту, без пропусков и без сумм ниже договорных. Если хотя бы одно не выполнено, доля 100% снова становится стоп-фактором.

Отдельный стоп-фактор: договор истекает в ближайшие месяцы, а письменного подтверждения продления нет. Устное «арендатор остаётся» на этом этапе стоит ноль, потому что договора, по которому он остаётся, ещё не существует. Если арендатор сетевой, условия выхода и продления описаны в отдельных пунктах, и их разбирает статья о ГАБ с сетевым арендатором.

Вакансия на одной улице бывает вдвое выше средней по центру города

Средняя вакантность по городу помещение почти не описывает. На 12 ключевых торговых улицах Москвы по итогам 2025 года пустовало 7,2% помещений, по данным IBC Real Estate в пересказе Retail.ru. На центральных улицах Петербурга в I полугодии 2026 года вакантность выросла до 7,5%, а на Старо-Невском проспекте после ухода нескольких арендаторов освободилось 15% площадей (NF Group через Retail.ru).

До задатка обходят квартал: считают пустые витрины и записывают, сколько висят объявления о сдаче соседних помещений. Если на той же стороне улицы два-три помещения пустуют по полгода, новый арендатор для вашего найдётся не быстрее.

Во что обходится каждый месяц простоя вместе с коммунальными платежами и налогом, посчитано в статье о стоимости вакансии в ГАБ.

Срок договора решает, сколько дохода гарантировано

Цифры помещения со школой подобраны автором для сравнения и рынок не описывают: цена 21 000 000 ₽, арендная плата 160 000 ₽ в месяц, 1 920 000 ₽ в год. По договору это 10,9 года окупаемости.

Строка за год Сумма
Арендная плата по договору 1 920 000 ₽
Вакансия: 3 месяца раз в пять лет, в среднем за год −96 000 ₽
Налог на имущество (условно, по кадастровой стоимости) −60 000 ₽
Расходы собственника: взносы на капремонт, страховка, мелкий ремонт −48 000 ₽
Поток до налога с арендного дохода 1 716 000 ₽

С этими поправками срок вырастает с 10,9 до 12,2 года; полный путь от арендной платы к чистому потоку показан в статье об окупаемости арендного бизнеса. Налог с самого арендного дохода сюда не включён: он зависит от того, на каком режиме вы будете владеть помещением. Варианты для ИП на УСН, патента и ООО сравнивает статья о налогах в арендном бизнесе.

Теперь срок договора. Если школа подписала договор на пять лет, он закрепляет 60 платежей по 160 000 ₽, 9 600 000 ₽ или 46% цены помещения. Если срок в договоре не указан, по п. 2 ст. 610 ГК РФ он считается заключённым на неопределённый срок, и каждая сторона вправе отказаться, предупредив другую при аренде недвижимости за три месяца. Гарантированными остаются 480 000 ₽, 2,3% цены.

Покупатель платит одну и ту же цену за два разных актива. В первом случае почти половина цены подкреплена договором, во втором её подкрепляет только желание школы остаться. Закон или договор вправе установить иной срок предупреждения, поэтому пункт об отказе читают целиком, вместе с допсоглашениями.

Налог на имущество считают от кадастровой стоимости помещения

Языковой школы в ст. 378.2 НК РФ нет: кадастровую базу налога на имущество статья связывает с торговыми и деловыми центрами и с помещениями под офисы, торговлю, общепит и бытовое обслуживание. Для класса английского решает строка назначения в выписке ЕГРН. Если там записан «офис» и адрес попал в региональный перечень, налог считают от кадастровой стоимости, кто бы ни сидел за партами.

Перечень таких объектов на год регион утверждает не позднее 1 марта, поэтому адрес ищут в перечне текущего года. Для ИП на УСН перечень решает, платить ли налог вообще: остальные помещения, занятые в бизнесе, от налога на имущество освобождены (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Ставку тоже задаёт регион, актуальное значение смотрите на nalog.gov.ru.

Налоговая строка Норма Что значит для помещения 94 м²
Налог на имущество база равна кадастровой стоимости для помещений под офисы, торговлю, общепит, бытовые услуги (ст. 378.2 НК РФ) проверить назначение в ЕГРН и региональный перечень
НДС на УСН освобождение, если доходы за прошлый год не выше 20 млн ₽ за 2025–2028 годы (ст. 145 НК РФ) аренда 1 920 000 ₽ в год порог не задевает; доходы других помещений и бизнеса на той же УСН складываются

ГАБ или действующий бизнес: три вопроса до выбора

Дерево решений из трёх вопросов: резерв на пустое помещение, цель покупки и готовность самому вести арендатора
Без резерва на пустой квартал ГАБ не покупают, ради роста дохода выбирают действующий бизнес, а для дохода по договору решают, кто будет вести помещение.

Первый вопрос о запасе денег. Три пустых месяца у помещения из расчёта стоят 480 000 ₽ недополученной аренды, к ним добавляются налог и коммунальные платежи за пустые классы. Ориентир Assetum для любой покупки, резерв на 3–4 месяца после сделки, здесь целиком уходит на эти три месяца. Если после 21 млн ₽ за помещение таких денег нет, отъезд школы станет долгом, а заём на покупку его только утяжелит: платёж банку не ждёт нового арендатора.

Второй вопрос о цели. Доход ГАБ растёт только индексацией ставки или со сменой арендатора, а в действующем бизнесе меняют цены, рекламу и ассортимент. Ради роста помещение с арендатором не покупают.

Последний вопрос о том, кто будет заниматься помещением. Собственник сам ищет арендатора под классы с перегородками, чинит кровлю и сети и спорит о платежах. Кто к этому не готов, платит управляющей компании, и поток из таблицы снова уменьшается.

Проверку помещения со школой начинают с того, что занимает вечер: срок в договоре и двенадцать платежей в выписке. Перегородки, вентиляцию классов и согласование перепланировки смотрят позже и со специалистом. В бесплатном курсе «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса» порядок тот же, проверка идёт от простого к сложному.

Частые вопросы

Какие плюсы и минусы у арендного бизнеса?

Плюсы арендного бизнеса в том, что договор аренды переходит к новому собственнику без изменений, доход задан ставкой, а ежедневной работы меньше, чем в действующем бизнесе. Минусы в зависимости от одного арендатора, вакансии при его уходе, налоге на имущество с кадастровой стоимости и расходах собственника. Минус становится причиной отказа, когда договор короткий или бессрочный, нет обеспечения и платежи не подтверждены выпиской.

Какой арендный бизнес выгоднее?

Выгоднее тот арендный бизнес, у которого договор закрепляет большую часть цены; заявленная доходность в объявлении этого не показывает. В расчёте на помещении 94 м² пятилетний договор подкрепляет 46% цены, бессрочный 2,3%. Дальше сравнивают поток после вакансии, налога на имущество и расходов собственника.

От сделки отказываются, если договор не держит цену

От помещения со школой разумно отказаться в трёх случаях. Договор со школой бессрочный или заканчивается до следующего учебного года, а продления на бумаге нет. Продавец не даёт выписку, где видны 12 последних платежей школы. Соседние помещения на улице пустуют по полгода, а классы с перегородками подойдут разве что другой школе.

Если ни одного из трёх нет, следующим шагом проверяют права на помещение и арендатора по порядку, описанному в руководстве по проверке помещения с арендатором. Цену при этом считают от договора; цены соседних помещений на той же улице служат только сверкой.