Офисный этаж с шестью арендаторами, сданный по объявлению полностью за 588 000 ₽ в месяц, теряет около пятой части годовой аренды, если за год сменятся двое арендаторов. В условном расчёте ниже это 1 428 000 ₽ из 7 056 000 ₽. Поэтому офисные помещения с арендаторами оценивают по истории заполняемости, а цифра «занято 100%» на день показа в расчёт не идёт.

Покупателю этажа, где сидят небольшие компании, даты окончания их договоров важнее сегодняшней ставки: от них зависит, сколько месяцев часть площади простоит пустой.

Офис с малыми арендаторами чаще меняет жильцов, и цена это учитывает

Офисные помещения с арендаторами выгодно покупать, когда заполняемость подтверждена помесячной историей за 24 месяца, договоры заканчиваются в разные кварталы, а резерв на вакансию уже вычтен из арендного потока до разговора о цене. Если продавец показывает только текущий список арендаторов, доходность из объявления посчитана для месяца, в котором никто не съезжал.

Малая компания уходит из офиса по причинам, которые к зданию не относятся: сократила штат или нашла этаж подешевле. Торговому арендатору переезд обходится дороже. Общий порядок проверки описан в шести шагах проверки ГАБ. Правила для нескольких арендаторов разобраны в материале о помещении с несколькими арендаторами.

Рынок офисов в 2026 году и ваше здание

По прогнозу Nikoliers, доля свободных площадей в бизнес-центрах класса A в Москве по итогам 2026 года может достичь 7,8%, на 0,9 п. п. больше, чем годом раньше. Bright Rich | CORFAC ожидает к концу года до 8% (Mail.ru Финансы). Одновременно растёт доля пролонгаций: арендаторы остаются на прежних местах на новых условиях, а собственники чаще уступают бонусными периодами и скидками за длинный договор.

Эти цифры относятся к Москве и классу A. На этаж класса B, московский или в областном центре, прогноз напрямую не переносится: вакантность там считают по истории конкретного здания. Из рыночного фона в расчёт берут одно: собственники бизнес-центров чаще дают бонусные периоды, поэтому месяц каникул закладывают для каждого нового арендатора.

Заполняемость за 24 месяца: таблица, которую просят у продавца

Продавец присылает список арендаторов, а покупателю нужна помесячная таблица за два года: занятые и оплаченные метры, кто когда съехал и въехал. Сверяют её с банковской выпиской по поступлениям арендной платы и с актами приёма-передачи помещений. Расхождение занятых и оплаченных метров показывает скидку или долг.

Показатель Как посчитать по таблице Что настораживает
Средняя заполняемость Сумма занятых м² за 24 месяца ÷ (площадь × 24) Заметно ниже, чем в объявлении
Ротация Число смен арендаторов за два года Больше одной смены в год на этаже из шести офисов
Средний простой Месяцы между выездом и первой оплатой нового арендатора Простой длиннее трёх месяцев без объяснения
Скидки и каникулы Разница между ставкой договора и поступлением на счёт Арендаторы платят меньше договора больше полугода
Долги Начислено минус оплачено по каждому арендатору Долг за два месяца и больше

Пороги в правой колонке условные, рабочих ориентиров Assetum по ротации нет. Шесть смен за два года на этаже из шести офисов означают, что резерв из расчёта ниже, заложенный на две смены в год, для этого здания мал.

График окончания договоров на 12 месяцев вперёд

Вторая таблица у продавца: площадь каждого арендатора и дата окончания его договора. Из неё считают долю площади, которая освобождается в ближайшие 12 месяцев. Если на один квартал приходятся договоры на половину этажа, покупатель рискует получить сразу несколько пустых офисов и одну рекламную кампанию на всех.

Договор аренды здания на год и дольше регистрируют (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Малые офисные арендаторы часто подписывают договор на 11 месяцев с автопролонгацией, в выписке ЕГРН его не видно. Копии и письма о продлении берут у продавца. Как договоры переходят новому собственнику, разобрано в статье о смене собственника помещения. Для офисного этажа вывод простой: короткие договоры переходят к вам вместе с короткими сроками.

Стоп-фактор Assetum здесь прямой: аренда крупного арендатора истекает в ближайшие месяцы, а письменного подтверждения продления нет. Второй сигнал из того же списка: этаж держится на одном-двух арендаторах. Если компания из 110 м² занимает четверть этажа и уходит, при тех же допущениях один её выезд стоит около 1,1 млн ₽, почти 80% годового резерва из расчёта ниже.

Эксплуатационные расходы: что платит собственник, когда метры пустые

Пустой офис продолжает получать счета. Отопление, охрана, уборка коридоров и платёж управляющей компании за его метры приходят собственнику, пока не въедет новый арендатор. Кто оплачивает те же расходы за занятые офисы, решает договор аренды, а капитальный ремонт кровли или лифта по ст. 616 ГК РФ остаётся за собственником, если договор не переложил его на арендатора.

Ставка бывает двух видов. «Всё включено» означает, что коммунальные услуги и эксплуатация уже сидят в арендной плате, и часть поступлений уходит управляющей компании. Ставка плюс эксплуатационный платёж оставляет собственнику больше, но платёж за пустые метры он вносит сам. Чтобы понять, какой вариант у вас, попросите счета управляющей компании за 12 месяцев и сверьте их с договорами.

Отдельной строкой идёт налог на имущество. Для офисных помещений, включённых регионом в перечень, его считают от кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ), и платит его собственник независимо от заполняемости. Как этот налог складывается с режимом владельца, разобрано в статье о налогах в арендном бизнесе.

Резерв на вакансию: расчёт на этаже 420 м² с шестью арендаторами

Условный пример: этаж, арендаторы и все суммы ниже придуманы для расчёта. Этаж 420 м² в бизнес-центре класса B, шесть арендаторов: студия дизайна, страховой агент, бухгалтерская фирма, ИТ-поддержка, агентство подбора персонала и архитектурное бюро. Площади от 40 до 110 м². Средняя ставка 1 400 ₽ за м² в месяц, полный арендный поток 588 000 ₽ в месяц, или 7 056 000 ₽ в год. Цена продавца 63 000 000 ₽.

Допущения на год: съезжают бухгалтерская фирма и агентство подбора персонала, у каждой по 70 м². Новые компании находятся через четыре месяца и въезжают с месяцем бесплатной аренды. Метр пустого офиса стоит собственнику 450 ₽ в месяц эксплуатации, в бесплатный месяц её оплачивает уже новичок. Брокер за каждого найденного арендатора берёт одну месячную плату за офис, 98 000 ₽.

Каскад для условного офисного этажа: из 7,06 млн ₽ годовой аренды после двух смен арендаторов остаётся 5,63 млн ₽
Условный пример: две смены арендаторов за год забирают 1,43 млн ₽, пятую часть полной аренды офисного этажа.

Простой и каникулы забирают 140 м² × 5 месяцев × 1 400 ₽ = 980 000 ₽. Содержание пустых метров: 140 м² × 4 месяца × 450 ₽ = 252 000 ₽. Две комиссии дают 196 000 ₽. Резерв на вакансию составляет 1 428 000 ₽ в год, 20,2% полного потока. До налогов и капитального ремонта собственнику остаётся 5 628 000 ₽.

Сменилось арендаторов за год 1 2 3
Резерв на вакансию, ₽ 714 000 1 428 000 2 142 000
Доля полного потока 10,1% 20,2% 30,4%
Остаётся собственнику до налогов, ₽ 6 342 000 5 628 000 4 914 000
Срок возврата цены 63 млн ₽, лет 9,9 11,2 12,8

По объявлению, при полной заполняемости, цена возвращается за 8,9 года. Уже одна смена арендатора в год добавляет год, три смены почти четыре. Как перевести один месяц простоя в рубли для любого объекта, разобрано в материале о месяце без арендатора, полный каскад с налогами в расчёте окупаемости ГАБ.

Карта рисков офисного ГАБ

Риск Признак Где проверить Что делать
Этаж держится на одном арендаторе Одна компания платит четверть потока и больше График договоров, выписка Считать сценарий без него
Договоры кончаются одним кварталом Половина площади свободна через три месяца График договоров Продление до сделки или ниже цена
Пустое крыло Соседние офисы пустуют больше полугода Таблица за 24 месяца, осмотр Проверить планировку и инженерию крыла
Износ инженерии Жалобы на кондиционирование и лифты Акты управляющей компании Заложить капремонт в цену
Смена управляющей компании Новый договор УК или рост платежа Договор УК и счета за год Пересчитать эксплуатацию пустых метров

Десять вопросов продавцу офисного этажа

  1. Пришлите таблицу заполняемости по месяцам за 24 месяца с оплаченными метрами.
  2. Кто из арендаторов съехал за два года и почему?
  3. Сколько месяцев в среднем офис стоял пустым до нового арендатора?
  4. Какие каникулы и скидки получили арендаторы, въехавшие за последний год?
  5. Чьи договоры заканчиваются в ближайшие 12 месяцев, и есть ли письма о продлении?
  6. Какие договоры заключены на 11 месяцев и не видны в выписке ЕГРН?
  7. Как устроена ставка: всё включено или плюс эксплуатационный платёж?
  8. Сколько вы платили управляющей компании за пустые метры в прошлом году?
  9. Когда собственник последний раз платил за ремонт кровли и лифтов?
  10. Есть ли у арендаторов долги и обеспечительные платежи?

Если офисный этаж ваша первая покупка арендного объекта, начните с таблицы заполняемости и выписки, а осмотр инженерии и смету оставьте на потом. Проверка от простого к сложному лежит и в основе бесплатного курса «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса». Складской объект с одним арендатором проверяют по другим признакам, они собраны в статье о складе с арендатором.

Частые вопросы

Выгодно ли купить офисные помещения с арендаторами?

Офисные помещения с арендаторами выгодны, если цена посчитана от арендного потока за вычетом резерва на вакансию, а не от полной ставки. На этаже с шестью небольшими арендаторами смена двоих за год в условном примере забирает около 20% годовой аренды и удлиняет возврат цены с 8,9 до 11,2 года. Без помесячной истории заполняемости за два года выгоду посчитать не из чего.

Какие расходы у офисного арендного бизнеса?

Расходы собственника офисного этажа начинаются с капитального ремонта, если договор не переложил его на арендатора. К нему добавляются содержание пустых метров, комиссия за поиск арендаторов и арендные каникулы. Налог на имущество для офисов из регионального перечня считают от кадастровой стоимости. При ставке «всё включено» собственник оплачивает ещё и эксплуатацию занятых метров.

Чем офис с арендаторами отличается от торгового помещения?

Офис с малыми арендаторами обычно меняет жильцов чаще торгового помещения: малой компании не нужна витрина, переехать ей проще. Зато этаж делится на несколько договоров, и один выезд не обнуляет поток. Поэтому у офиса проверяют ротацию и график договоров.

От офисного этажа разумно отказаться, если продавец не даёт помесячную историю заполняемости, за последние три квартала занятая площадь снижалась, а половина договоров кончается в одном квартале без писем о продлении. Тогда цена посчитана от месяца, который в этом здании больше не повторится.