Выписка ЕГРН с новым собственником получена, и в тот же день арендатор пишет: «Давайте перезаключим договор, а заодно обсудим ставку». Договор аренды при смене собственника продолжает действовать без перезаключения: переход права собственности не основание для его изменения или расторжения. Покупатель помещения становится арендодателем на прежних условиях: срок и ставка остаются, обязанности прежнего владельца тоже.

Тому, кто уже купил помещение с арендатором или подписывает договор на этой неделе, договор аренды переходит целиком, а деньги вокруг него переходят по разным правилам, и первые 30 дней после регистрации решают, кто кому останется должен.

Смена собственника не меняет договор аренды, перезаключать его не нужно

На просьбу перезаключить договор новый собственник отвечает письмом, а не новым текстом. Старый договор продолжает действовать: по п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное имущество не основание менять или расторгать договор аренды. Подписав новый, вы рискуете потерять регистрацию, удачную индексацию или долгий срок. Арендатору достаточно сообщить новые реквизиты.

Здесь речь о покупателе помещения, который получает арендную плату. Если вы сами берёте в аренду работающий бизнес и платите собственнику, действуют другие правила, они разобраны в статье об аренде готового бизнеса. Как проверять помещение до покупки, описано в материале о проверке арендного бизнеса.

К покупателю помещения переходят четыре группы прав и денег

Assetum делит всё, что связано с арендой, на четыре группы. Классификация рабочая, нормой закона она не служит: она помогает не перепутать, что дал закон, а что нужно было договорить с продавцом.

Группа Что в неё входит На чём держится
Переходит по закону Договор целиком: срок, ставка, порядок индексации, обязанности арендодателя п. 1 ст. 617 ГК РФ
Переходит по общему правилу практики Обязанность вернуть обеспечительный платёж арендатору ст. 381.1 ГК РФ, позиция Верховного суда
Не переходит без соглашения Долг арендатора за прошлые месяцы, плата за период до перехода права Позиция Верховного суда о долгах прежнего собственника
Решает договор купли-продажи Деньги месяца сделки, кто уведомляет арендатора, передача оригиналов Условия договора

В первую неделю владения выпишите из договора свои обязанности арендодателя: кто делает капитальный ремонт, кто платит за коммунальные услуги и содержание. Если капитальный ремонт числится за вами, осмотрите кровлю и вентиляцию вместе с арендатором и запишите в акт, что требует вложений и в какой срок. Затянутый ремонт даёт арендатору повод требовать расторжения через суд (ст. 620 ГК РФ), поэтому план работ согласуйте письменно.

С обеспечительным платежом покупатель рискует заплатить дважды: продавец оставил деньги себе, а вернуть их арендатору по окончании договора придётся новому собственнику. Подборка практики КонсультантПлюс описывает такую позицию Верховного суда: пока не доказано иное, платёж переходит вместе с правом собственности (подборка о смене арендодателя). Порядок зачёта и возврата задаёт ст. 381.1 ГК РФ. Сумму депозита поэтому подтверждает арендатор письменно, слов продавца мало.

С долгом картина обратная. По описанию практики в подборке КонсультантПлюс долг по арендной плате за время прежнего собственника к новому без специального соглашения не переходит. Как распределить эти деньги в самом договоре, разобрано в материале о договоре купли-продажи помещения с арендатором.

Три случая, где статья 617 работает иначе

Первый случай: собственник не сменился. Если покупатель купил не помещение, а долю в компании, которой оно принадлежит, собственником остаётся та же компания. Статья 617 не нужна, договор продолжает действовать с прежним арендодателем, а с ним остаются все его долги и обязательства. Это вывод Assetum из текста нормы, и проверку компании в таком случае ведут как проверку бизнеса.

Второй случай: аренда не зарегистрирована. Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если законом не установлено иное (п. 2 ст. 609 ГК РФ); договор на срок меньше года регистрации не требует (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Запись о зарегистрированной аренде видна в выписке ЕГРН. По описанию практики в подборке КонсультантПлюс арендатор по незарегистрированному договору не может ссылаться на его сохранение, если новый собственник о договоре не знал и не должен был знать. Покупатель, который видел договор при проверке, на незнание сослаться вряд ли сможет.

Третий случай касается смены арендатора. Если арендатор-гражданин умер, его права и обязанности по аренде недвижимости переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок арендодатель не вправе, кроме случая, когда договор заключали с учётом личных качеств арендатора.

Новый собственник не меняет ставку в одиночку и не расторгает договор из-за продажи

Изменить ставку в одностороннем порядке не может ни новый собственник, ни арендатор. Если договор не говорит иного, плату меняют соглашением сторон не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Для покупателя это защита: просьба о скидке в первую неделю после сделки ни к чему не обязывает, и ответить на неё можно расчётом.

Исключение одно: арендатор вправе требовать уменьшения платы, если не по его вине условия пользования или состояние помещения существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Расторгнуть договор из-за смены собственника нельзя. Суд может расторгнуть его досрочно по требованию арендодателя, если арендатор существенно нарушает условия или назначение, существенно ухудшает помещение или больше двух раз подряд не вносит плату (ст. 619 ГК РФ). Перед иском арендатора письменно предупреждают и дают разумный срок исполнить обязательство.

Отдельно посмотрите, указан ли в договоре срок. Договор без срока считается заключённым на неопределённый срок, и при аренде недвижимости каждая сторона может выйти из него, предупредив другую за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Арендатор с таким договором может съехать через квартал после письма. Твёрдый срок в допсоглашении разумно обменивать на небольшую скидку.

Арендатор просит перезаключить договор или снизить ставку: шесть сценариев

Смена собственника для арендатора удобный момент обратиться с просьбами. Ниже шесть типичных обращений и ответ, который даёт закон.

Если арендатор Основание Ответ нового собственника Документ
Просит перезаключить договор п. 1 ст. 617 ГК РФ Договор действует, нужен только новый получатель платежей Письмо или допсоглашение о реквизитах
Просит снизить ставку п. 3 ст. 614 ГК РФ Только соглашением: посчитать цену уступки и попросить встречное условие Допсоглашение с условием о сроке
Платит прежнему собственнику п. 3 ст. 382, п. 1 ст. 385 ГК РФ До письменного уведомления платёж надлежащий, деньги требуют с продавца Уведомление с отметкой о получении
Требует вернуть депозит ст. 381.1 ГК РФ, практика Возврат на вас, расчёт с продавцом по договору купли-продажи Акт о сумме обеспечительного платежа
Заканчивается срок договора п. 1 ст. 621 ГК РФ Преимущественное право при прочих равных, решение по цифрам Письменное уведомление арендатора
Аренда не зарегистрирована п. 2 ст. 609 ГК РФ Зарегистрировать договор или подписать новый по согласию Заявление в Росреестр

Если первый платёж после регистрации всё же ушёл продавцу, не выставляйте арендатору повторный счёт: до получения письма он платил законно (п. 3 ст. 382 ГК РФ). Эту сумму возвращает продавец по акту сверки. Под уведомлением ставьте две подписи: письмо с одной вашей подписью арендатор вправе не исполнять, пока не увидит доказательства перехода права (п. 1 ст. 385 ГК РФ).

Отдельный случай касается аптеки. Соискатель лицензии на фармацевтическую деятельность должен иметь помещение на праве собственности или на ином законном основании с правом владения и пользования (Положение о лицензировании фармацевтической деятельности, утверждённое постановлением Правительства РФ № 547). Договор аренды служит основанием лицензии, поэтому аптеке выгоднее сохранить действующий договор, чем уходить. Просьбу такого арендатора о скидке разумно обсуждать спокойно, как обычные переговоры о цене.

Цена уступки по ставке на условном примере

Условный пример, числа придуманы для расчёта: помещение 85 м² с арендатором-аптекой куплено за 54 000 000 ₽, аренда по договору 480 000 ₽ в месяц, то есть 5 760 000 ₽ в год. Цена, делённая на годовую арендную плату, даёт 9,4 года без учёта налогов и расходов собственника. Через неделю после регистрации арендатор просит снизить ставку на 15%.

Вариант Плата в год Потеря в год Цена ÷ плата в год
Без уступки 5 760 000 ₽ 0 ₽ 9,4 года
Скидка 15% на 12 месяцев 4 896 000 ₽ в первый год 864 000 ₽ (1,6% цены) 9,4 года после возврата ставки
Скидка 15% без срока 4 896 000 ₽ 864 000 ₽ каждый год 11,0 года

Временная скидка обходится в 864 000 ₽ один раз. Бессрочная добавляет к сроку возврата вложений больше полутора лет и снижает цену, за которую помещение купит следующий покупатель. Если уступать, то с концом срока в допсоглашении и со встречным условием, например продлением договора. Как считать окупаемость с расходами собственника, разобрано в материале об окупаемости арендного бизнеса.

Первые 30 дней после регистрации: чек-лист нового арендодателя

Контрольный вопрос Assetum для передачи звучит так: что должен отдать продавец, чтобы через месяц ему не пришлось звонить. Для помещения с арендатором ответ укладывается в одну папку документов и одно письмо. Если продавец не может её собрать, передача не закончена, даже когда право уже зарегистрировано.

Чек-лист первых 30 дней после покупки помещения с арендатором: выписка ЕГРН, письмо арендатору, акт сверки и депозит
За первый месяц новый собственник собирает одну папку документов и отправляет одно письмо, иначе платежи арендатора уходят прежнему владельцу.
  1. Закажите свежую выписку ЕГРН и проверьте, что запись об аренде сохранилась и собственником указаны вы.
  2. Отправьте арендатору уведомление о смене собственника за подписью вашей и продавца, укажите новые реквизиты и получите отметку о вручении.
  3. Подпишите с арендатором акт сверки на дату перехода права: что оплачено, за какой период, есть ли долг.
  4. Получите от продавца подтверждение суммы обеспечительного платежа и решение о том, кто её возвращает.
  5. Заберите оригиналы договора аренды со всеми допсоглашениями и актами приёма-передачи помещения.
  6. Ответьте на запрос о ставке письменно, со ссылкой на условия договора.

Документы самой сделки и пять бумаг после регистрации собраны в статье о покупке готового арендного бизнеса. Здесь важна последовательность: письмо до первого платёжного дня, сверка до разговора о ставке.

Помещение в жилом доме и налоги проверяют отдельно

Договор аренды не единственное, что переходит с помещением. В многоквартирном доме к покупателю переходят ограничения по входу и перепланировке, а также по деятельности арендатора, они разобраны в материале о нежилом помещении в жилом доме. Налоговый режим арендодателя выбирают отдельно, ему посвящена статья о налогах в арендном бизнесе. Тем, кто ещё выбирает объект, пригодится бесплатный курс «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса» с проверкой от простого к сложному.

Следующий шаг после регистрации один: до ближайшей даты платежа по договору аренды отправить арендатору уведомление за двумя подписями и подписать акт сверки, а разговор о ставке начинать только после этого, с расчётом цены уступки на руках.

Частые вопросы

Нужно ли перезаключать договор аренды при смене собственника?

Перезаключать договор аренды при смене собственника не нужно: по п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности не основание для изменения или расторжения договора. Новый собственник становится арендодателем на прежних условиях. Достаточно письменно уведомить арендатора о смене арендодателя и реквизитов, лучше за подписью продавца и покупателя, и подписать акт сверки на дату перехода.

Кому достаётся депозит арендатора после продажи помещения?

Обеспечительный платёж арендатора после продажи помещения по общему правилу практики считается перешедшим к новому собственнику. Значит, вернуть его арендатору по окончании договора придётся покупателю, даже если продавец деньги не передал. Поэтому сумму депозита сверяют с арендатором до сделки, а в договоре купли-продажи прописывают, учтён ли он в цене или передаётся отдельно.

Можно ли расторгнуть договор аренды при смене собственника помещения?

Расторгнуть договор аренды только из-за смены собственника нельзя. Новый собственник может требовать досрочного расторжения через суд по основаниям ст. 619 ГК РФ, например при неуплате больше двух раз подряд, после письменного предупреждения. Договор без срока любая сторона вправе прекратить, предупредив другую за три месяца, если договор не устанавливает иной срок.

Что делать с долгом арендатора за время прежнего собственника?

Долг арендатора за месяцы до перехода права по описанию судебной практики остаётся у прежнего собственника и к покупателю без отдельного соглашения не переходит. Требовать его вправе продавец. Покупателю важно другое: зафиксировать в акте сверки на дату перехода, что долг относится к прошлому периоду, чтобы платежи арендатора не засчитали в старую задолженность.