Тепличное хозяйство как бизнес: построить теплицу с нуля или купить работающую и что проверить до сделки

Нет, тепличное хозяйство как бизнес по цифре сбора из объявления не оценить. Теплица продаёт урожай цикла, а он держится на земле под конструкцией и на агрономе. С нуля вы сами находите участок и проходите первый цикл. У работающей теплицы до задатка проверяют право на землю, реальный сбор, агронома, износ покрытия и срок оплаты у сетей.

Если вы читаете сметы бизнес-планов и параллельно смотрите объявление «готовая теплица с оборудованием», первым делом узнайте, на каком праве продавец держит участок. От ответа зависит, простоит ли теплица на этой земле столько, сколько нужно, чтобы вернуть цену.

Деньги теплице приносит собранный урожай, а конструкция задаёт число циклов

Выручка появляется, когда огурцы или салат собраны в ящики и оплачены покупателем. Каркас с котельной и досвечиванием решает только, сколько циклов выйдет за год и сколько килограммов даст каждый. Зимняя теплица с отоплением и светом работает круглый год и сжигает больше энергии. Сезонная живёт по световому дню и зимой стоит пустой.

Отсюда разница двух дорог. Новая теплица первый год оплачивает стройку и обучение на собственном урожае. Купленная продаёт с первой недели, но вместе с ней покупатель получает чужие договорённости и износ, накопленный за годы. Во сколько обходится каждый путь по деньгам и месяцам, посчитано в сравнении покупки и открытия с нуля, а риски, общие для любого производства, перечислены в материале о покупке производственного бизнеса.

Восемь частей теплицы: что строят сами и что проверяют у продавца

Налоговый режим продавца сверяют отдельно: для ЕСХН ст. 346.2 НК РФ требует, чтобы доход от продажи собственной сельхозпродукции составлял не меньше 70% всего дохода, а порядок проверки этой доли при покупке общества показан в материале об удалённой сделке с долей.

Две строки таблицы решают передаваемость. Агроном, который пять лет ведёт культуру, договаривался с продавцом и может уйти вместе с ним. Сеть, которая берёт огурцы, подписывала договор с компанией, но закупщик звонит владельцу на личный номер. Обе вещи выясняют разговором с самими людьми до задатка.

Земля решает судьбу теплицы раньше конструкции

Форма сделки у теплицы привязана к земле, и закон № 101-ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения задаёт для каждой формы свои правила.

По ст. 8 закона № 101-ФЗ продавец указывает в извещении цену, размер, местоположение участка и срок расчётов не дольше 90 дней. Если регион отказался или молчит 30 дней, участок можно продать другому лицу в течение года по цене не меньше заявленной, а при снижении цены нужно новое извещение. Сделка с нарушением преимущественного права ничтожна, поэтому договор без этой бумаги покупателю ничего не гарантирует.

Аренду проверяют по ст. 9 того же закона: государственный участок сдают на срок от трёх до сорока девяти лет. Арендатор, который исполнял обязанности надлежащим образом, при прочих равных условиях имеет преимущественное право на новый договор, если закон или договор не говорят иного.

Преимущественное право продления не гарантирует, поэтому вывод по конкретному договору делает юрист. Дату окончания аренды сравнивают со сроком, за который по пересчитанным цифрам вернётся цена. Если договор кончается раньше, покупатель платит за урожаи, которых может не быть.

Пустующий блок или участок под другим использованием повод спросить про проверки. Статья 6 закона разрешает изымать участок по решению суда, если земельный контроль выявил неиспользование по целевому назначению три года и больше. Акты контроля и предписания запрашивают у продавца, а вывод по конкретному участку делает юрист. Общие различия между покупкой доли и имущественного комплекса собраны в отдельной статье о форме сделки.

Сбор подтверждают три записи, которые ведут разные люди

Килограммы в объявлении обычно пишут по памяти владельца или по лучшему сезону. Проверка опирается на записи, которые трудно подогнать друг под друга задним числом.

1. Журнал сбора по дням и блокам за 12 месяцев. Сигнал: ровные цифры без провалов в пасмурные недели.
2. Закупленная тара: число ящиков по счетам, умноженное на вес ящика. Сигнал: ящиков куплено меньше, чем нужно под заявленный сбор.
3. Реестр накладных покупателям с весом и ценой. Сигнал: сумма по накладным не сходится с выпиской по счёту.

Небольшое расхождение журнала с накладными объяснимо браком и оборотной тарой, которую сеть возвращает. Разрыв в десятки процентов уже вопрос к продавцу, и ответить на него должен документ. Сверку делают за вечер в таблице по месяцам.

Условная зимняя теплица: 120 000 кг в объявлении и 112 500 кг по таре

Теплица в этом расчёте выдумана целиком: её числа показывают ход пересчёта, а цены и урожайность огурцов по ним не оценить. Зимнюю теплицу огурцов продают за 9 000 000 ₽. Продавец заявляет сбор 120 000 кг в год по 100 ₽ за килограмм и расходы 7 800 000 ₽. По счетам куплено 22 500 ящиков по 5 кг, это 112 500 кг, а средняя цена по накладным 98 ₽.

Заявленные расходы: энергия 3 300 000 ₽, рассада с субстратом 1 000 000 ₽, тара с перевозкой 1 000 000 ₽, три работника 1 500 000 ₽ без взносов, аренда земли 240 000 ₽, прочее 760 000 ₽.

Поправки добавляют три строки. Взносы с зарплаты работников дают 450 000 ₽. Агроном вместо владельца, который вёл культуру сам, обходится в 45 000 ₽ в месяц, с взносами 702 000 ₽ в год. Резерв на замену покрытия и оборудования равен 150 000 ₽. Налоги не вычитались.

Множитель 1,3 к зарплате агронома и трёх работников взят из общего тарифа взносов 30% по п. 3 ст. 425 НК РФ. Ставка 15% по ст. 427 НК РФ действует только для части выплат выше 1,5 МРОТ и только у МСП, чей основной вид деятельности есть в перечне Правительства. Поэтому взносы теплицы в жизни могут выйти меньше, и пересчёт показывает верхнюю границу этой строки.

Срок возврата цены вырос в 2,2 раза. Чуть больше половины разницы дали агроном вместо владельца и взносы, которых продавец не показывал расходом. Ещё 975 000 ₽ ушли на 7 500 кг сбора, которых нет в таре, и на два рубля цены, которых нет в накладных, а остаток составил резерв на замену покрытия.

Сеть платит за овощи через 8–25 дней, и этот разрыв покупатель закрывает своими деньгами

Тепличные огурцы и зелень лежат на полке недолго, и закон держит сеть на коротком поводке. По ч. 7 ст. 9 закона № 381-ФЗ партию со сроком годности до девяти дней сеть оплачивает не позже восьми рабочих дней с получения, а при сроке до пяти дней и электронных накладных не позже четырёх.

Если на этикетке срок от 10 до 30 дней, отсрочка растягивается до 25 календарных дней, дольше 30 дней до 40. Срок годности своей культуры покупатель находит в договоре поставки и накладной, а не в рассказе продавца.

В условной теплице месячная выручка по накладным 918 750 ₽. При оплате через 25 дней в расчётах с сетью постоянно висит около 765 600 ₽. При 8 рабочих днях, примерно 11 календарных, сумма около 337 000 ₽. Эти деньги покупатель вносит из своих в первый месяц, пока не придёт первая оплата, и держит их в обороте всё время работы.

В договоре поставки смотрят ещё три вещи: штрафы за брак, порядок возврата партии и долю этого покупателя в выручке. По ориентиру Assetum один покупатель не должен давать больше 10–15% выручки. У теплицы, которая отдаёт всё одной сети, отказ закупщика продлевать договор останавливает сбыт целиком.

Агроном-владелец и стареющее покрытие добавляют расходы, которых нет в объявлении

Агротехника культуры живёт в голове агронома: когда менять полив и питание, при какой температуре открывать фрамуги. Если агроном и владелец один человек, его работа в расходах не стоит, а знания уходят вместе с ним. Просят журналы режима и карты культуры по сезонам. Как проверить технологию, которую держит в голове владелец, разобрано в статье о передаче знаний цеха.

Покрытие и котлы изнашиваются, и замена приходится на нового владельца. Продавца просят назвать дату последней замены по каждой части и показать акты ремонтов. Ответ «всё новое» без документов в расчёт не берут, резерв закладывают в расходы с первого года.

Субсидия или льготный кредит на теплицу могут нести обязательства, которые перейдут к покупателю доли, поэтому соглашения просят целиком.

Теплица не подходит покупателю, который ждёт денег с первого месяца

Работающая теплица всё равно требует хозяина в первый цикл после сделки. Покупателю, который хочет вложить деньги и появляться раз в месяц, разумнее искать другой объект: смена агронома или срыв поставки в сезон съедают урожай за несколько недель.

Второй покупатель, которому теплица не подходит, приходит с суммой ровно на цену. Сверху нужны деньги на юриста по участку, резерв на 3–4 месяца расходов по рабочему правилу Assetum и оборотные деньги под отсрочку сети. Зимой счёт за газ и свет приходит раньше оплаты за урожай, и без запаса пасмурный декабрь закрывают займом.

Тому, кто ищет быстрый возврат, теплица тоже не подходит. Даже по цифрам продавца в условном примере цена возвращается больше двух лет, после поправок почти пять.

Пять причин отказаться от теплицы и вопросы её владельцу

Теплицу не берут, если:

• права на землю нет на бумаге или договор аренды истекает до того, как пересчитанная прибыль вернёт цену;
• сбор не подтверждается ни журналом, ни тарой, ни накладными;
• больше половины урожая берёт одна сеть без письменного договора;
• агротехнику знает только владелец и записей нет;
• журналы и накладные не показывают даже после соглашения о конфиденциальности.

Скидкой ни один из пяти пунктов не исправить. Семь вопросов владельцу теплицы закрывают их до задатка:

1. На каком праве вы держите участок и когда кончается договор аренды?
2. Извещали ли вы регион о продаже участка и что он ответил?
3. Покажете журнал сбора, счета на тару и реестр накладных за 12 месяцев?
4. Кто ведёт агротехнику и останется ли этот человек после сделки?
5. Когда меняли покрытие и котлы, где акты ремонтов?
6. Сколько процентов выручки даёт крупнейший покупатель и на каких условиях оплаты?
7. Есть ли субсидии или льготные кредиты с обязательствами?

Частые вопросы

Можно ли купить теплицу без земли?

Купить теплицу без права на землю под ней можно, но покупатель получает конструкцию, которую придётся разбирать или выкупать участок отдельно. Если теплица капитальная и стоит на участке продавца, форму такой сделки до задатка проверяет юрист. Работающий объект покупают вместе с правом на участок: собственностью, договором аренды или долей общества, которому земля принадлежит. Срок права на землю сравнивают со сроком возврата цены, и короткий срок становится причиной отказа.

Как проверить теплицу при покупке?

Проверку теплицы при покупке начинают с земли: выписка ЕГРН, договор аренды или извещение региона о продаже участка. Затем сверяют сбор по журналу, закупленной таре и накладным за год, читают договоры с сетями и сроки оплаты, говорят с агрономом. Последними осматривают покрытие и котлы с актами ремонтов и считают резерв на замену.

За сколько месяцев возвращается цена теплицы?

Цену теплицы возвращает прибыль нового собственника: срок получают, когда цену делят на эту прибыль за месяц, пока без налогов. Сначала берут заявленные цифры продавца, затем пересчитывают сбор по таре и накладным, добавляют взносы, зарплату агронома вместо владельца и резерв на замену покрытия. В условном примере срок после поправок вырос с 25,7 до 56,2 месяца. Это расчёт по заявленным цифрам, не обещание.

Теплицу не покупают, когда земля или сбор не подтверждены

Весь путь от первого звонка продавцу до подписания собран по шагам в бесплатном курсе «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса». Соседний пример производства, где продукт зреет месяцами, описан в статье о сыроварне.

Отказаться от теплицы стоит в двух случаях: когда право на землю кончается раньше, чем вернётся цена, или когда сбор не виден ни в журнале, ни в таре, ни в накладных. Короткое право на участок означает оплату урожаев, которые на этой земле могут уже не вырасти. Неподтверждённый сбор означает оплату килограммов, которых, возможно, не было.