Чистые активы и затратный подход: когда бизнес стоит не дороже своего имущества

Самая частая ошибка при оценке бизнеса по чистым активам: покупатель складывает чеки продавца за ремонт и оборудование и принимает эту сумму за нижнюю границу цены. Чистые активы считают иначе. Из имущества по балансу вычитают все долги компании, а потом проверяют, сколько это имущество принесёт при обычной продаже и при срочной распродаже. Выходят три числа, и вложения продавца обычно больше любого из них.

Когда продавец объясняет цену словами «я вложил», от чистых активов считают только нижнюю границу, а всё, что выше неё, оплачивается подтверждённой чистой прибылью.

Чистые активы считают как имущество за вычетом всех долгов

Как оценить бизнес по чистым активам

Оценка бизнеса по чистым активам начинается с баланса компании: из принимаемых к расчёту активов вычитают принимаемые к расчёту обязательства. Так стоимость чистых активов определяет пункт 4 Порядка, утверждённого приказом Минфина № 84н. По пункту 7 активы и обязательства берут по данным бухучёта, в той оценке, в какой они стоят в балансе. Для покупателя результат служит первым из трёх чисел, дальше имущество переоценивают по рынку.

Порядок 84н написан для акционерных обществ и ООО. У индивидуального предпринимателя отдельного баланса нет: оборудование и деньги принадлежат ему как человеку. При покупке бизнеса у ИП чистые активы собирают по описи передаваемого имущества, а из суммы вычитают обязательства перед клиентами, которые переходят вместе с делом.

Оценщики называют похожий расчёт методом чистых активов. В ФСО V (приказ Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200, ред. от 30.11.2022) затратный подход определён через затраты на воспроизводство или замещение объекта с учётом износа. По пункту 30 метод суммирования стоимостей компонентов в оценке бизнеса называется методом чистых активов. Оценщик берёт каждый компонент по текущей стоимости, бухгалтер по балансу, и на одном объекте эти суммы расходятся.

С EV из мультипликаторов чистые активы тоже не совпадают: EV считают от EBITDA и чистого долга, подробно об этом в статье про EV/EBITDA.

Одно имущество даёт три разных числа

Что такое ликвидационная стоимость бизнеса

Ликвидационная стоимость бизнеса показывает, сколько получит владелец, если распродаст имущество быстро и по частям, расплатится с долгами и оплатит демонтаж. Она ниже рыночной: на подержанное оборудование мало покупателей, срок короткий, а ремонт в чужих стенах не продаётся совсем. В бухучёте основных средств тем же словом называют другую величину, связанную с выбытием объекта и амортизацией; в торге за бизнес её не используют.

Школа плавания: цена 6 500 000 ₽ и довод про вложенные 5 200 000 ₽

Условный пример: детская школа плавания работает как ООО и арендует подвальный этаж, где построила малую чашу. За школу просят 6 500 000 ₽. Довод один: в чашу с отделкой ушло 2 600 000 ₽, в фильтры, насосы, дорожки и доски для малышей ещё столько же, итого 5 200 000 ₽. Выписки после поправок подтверждают 60 000 ₽ чистой прибыли нового собственника в месяц.

Что в балансе есть и чего в нём нет

В балансе 2 750 000 ₽ имущества: половину вложений уже списал износ. Обязательств 550 000 ₽, и крупнейшее из них к кредитам отношения не имеет. Родители оплатили абонементы на 340 000 ₽ вперёд, и новый собственник проведёт эти занятия без новых денег. Поэтому сумма вычитается во всех трёх колонках, хотя в разговоре о цене продавец о ней обычно не вспоминает.

Ремонт арендованного помещения по статье 623 ГК

Ремонт чаши нельзя вынести из здания без вреда, это неотделимые улучшения арендованного имущества. По статье 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений, сделанных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Если согласие было, арендатор после прекращения договора вправе получить возмещение, когда договор аренды не говорит иного. Письменного согласия у продавца нет, и по рынку ремонт стоит ноль.

Отделимые улучшения по той же статье остаются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Насосы с фильтрами и инвентарь можно продать отдельно, поэтому они дают 1 300 000 ₽ по рынку и 780 000 ₽ при распродаже.

Запрошенная сумма больше чистых активов по балансу в 2,95 раза, а рыночной колонки в 7,2 раза. До цены не дотягивает ни одна колонка, и доход тоже. При сроке окупаемости три года, принятом в примере, тридцать шесть месяцев по 60 000 ₽ дают 2 160 000 ₽, а чтобы вернуть 6 500 000 ₽, школе нужно 108,3 месяца работы без единого провала по записи.

Расчёт от активов уместен там, где доход слабый или его нет

Пункт 25 ФСО V называет условия, при которых затратный подход весит больше других. Значимость высокая, когда похожий объект участники рынка создают быстро и без серьёзных юридических ограничений. Она наиболее высока, когда объект сам дохода не приносит и специализирован, то есть отдельно от бизнеса на рынке не продаётся. Для покупателя малого бизнеса это сводится к четырём ситуациям.

Колонку выбирают после поправок к заявленной чистой прибыли: зарплата управляющего вместо собственника, взносы, рыночная аренда. Если после них новому собственнику почти ничего не остаётся, бизнес покупают как имущество, и спор идёт между рыночной и ликвидационной суммой.

Имущество в спорте и досуге приносит в среднем 7,8% в год

По данным ФНС за 2025 год рентабельность активов в деятельности в области культуры, спорта, организации досуга и развлечений равна 7,8%, по всем видам деятельности 5%. Для школы плавания это грубая сверка по имуществу из баланса: 2 750 000 × 7,8% = 214 500 ₽ в год, около 17 900 ₽ в месяц. Примерно столько в среднем по отрасли зарабатывает само имущество.

Остальные 42 100 ₽ подтверждённой чистой прибыли приходятся на тренеров и на родителей, которые возвращаются каждый сезон. Эту часть проверяют на передаваемость: останутся ли тренеры, на кого записаны группы в мессенджерах, кто ведёт рекламу. Когда всё держится на продавце, новому владельцу после его ухода достанется в лучшем случае средняя по отрасли отдача имущества, и цене больше не на что опереться.

Цену выше чистых активов покупатель платит только за чистую прибыль, которая останется у него. Предел цены от неё считают по маршруту из статьи об оценке бизнеса при покупке, а лет чистой прибыли в цене продавца показывает мультипликатор. Проверку от простого к сложному, с которой начинается любой из этих расчётов, разбирает бесплатный курс «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса».

Довод «я вложил» проверяют вопросами и документами

Рабочее правило Assetum: рост, который покупатель создаст своими руками, продавцу не оплачивается. Цена, объяснённая вложениями владельца, служит поводом для торга, а если продавец не двигается, то причиной отказа. Чеки показывают прошлые расходы, покупателю нужна будущая чистая прибыль. До разговора о цене продавца просят о пяти вещах:

• показать письменное согласие арендодателя на ремонт и пункт договора аренды о возмещении улучшений;
• назвать сумму оплаченных вперёд абонементов на дату сделки и число занятий, которые по ним осталось провести;
• дать опись оборудования с годом покупки и документами на каждую позицию;
• показать срок договора аренды и письменное продление, если срок истекает в ближайший год;
• приложить выписку по расчётному счёту за двенадцать месяцев, чтобы сверить заявленную чистую прибыль.

Ответы раскладывают по трём дорогам. Идти дальше разумно, если подтверждённая чистая прибыль окупает цену в ваш срок.

Вторая дорога ведёт к другим условиям: цена ближе к коридору между рыночной стоимостью имущества и пределом по доходу, в примере это 900 000–2 160 000 ₽, плюс письменное согласие арендодателя или продление аренды. Третья дорога, остановиться, остаётся на случай, когда чистая прибыль не подтверждается: скидка её не лечит. Если продаётся предприятие целиком с правами и долгами по перечню, порядок расчёта описан в статье об имущественном комплексе.

Частые вопросы

Что делать, если чистые активы отрицательные

Отрицательные чистые активы означают, что долги компании больше её имущества по балансу. Покупая долю в ООО, покупатель получает компанию вместе с этими долгами, поэтому из цены вычитают весь чистый долг на дату сделки. Перед задатком сверяют кредиторскую задолженность по оборотно-сальдовой ведомости, суды в картотеке арбитражных дел и исполнительные производства у приставов, а расхождения закрывают в договоре.

Как учитывают товар на складе

Товарные запасы входят в активы по балансу по учётной оценке. По рынку их пересчитывают по описи на дату передачи: ходовой товар по закупочной цене, просроченный и неходовой по цене распродажи или по нулю. Опись подписывают обе стороны в день передачи, потому что между договорённостью и закрытием сделки остатки на складе меняются, а цена, рассчитанная по старой описи, уже не совпадает с имуществом.

Нужен ли отчёт оценщика для расчёта по активам

Отчёт оценщика для собственного расчёта по активам покупателю, как правило, не нужен: три колонки таблицы выше собираются по балансу и описи с ценами вторичного рынка. Отчёт заказывают, когда цифру должна принять третья сторона, например банк или второй участник ООО. Чем отчёт отличается от расчёта покупателя, разобрано в статье об экспертной оценке.

Условие отказа: цена держится только на чеках продавца

Когда подтверждённая чистая прибыль окупает цену за девять лет вместо ваших трёх, рыночная стоимость имущества в семь раз ниже запрошенного, а продавец повторяет сумму ремонта в чужом помещении, торг заканчивается не начавшись. Сделку разумно остановить, если после пяти вопросов документов не прибавилось. Остаётся предложить сумму из коридора по рынку и доходу письменно и дать продавцу время подумать.