ГАБ, или готовый арендный бизнес, это помещение, которое продают вместе с действующим договором аренды, и цену такого помещения выводят из арендного потока. В условном примере ниже помещение 72 м² с магазином зоотоваров приносит 1 440 000 ₽ аренды в год: при цене 14 400 000 ₽ это 10,0% валовой доходности и 8,8% чистой. Доходность ГАБ с аптекой считают по тем же формулам.

Объявления с ГАБ обычно сравнивают по строке «доходность». Покупателю важнее узнать, какую доходность назвал продавец: валовую до расходов собственника или чистую после них. В примере разница 1,2 пункта и 1,4 года окупаемости.

Готовый арендный бизнес продают вместе с договором, и цену задаёт поток

Слово «готовый» в названии ГАБ относится к договору. Покупатель помещения с магазином зоотоваров получает плательщика со ставкой и сроком, и всё это сохраняется после перехода права собственности: смена собственника не основание менять или расторгать аренду (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Со дня перехода арендатор переводит деньги новому владельцу.

Помещение с арендатором называют ГАБ, когда его покупают ради арендной платы, а не под своё дело. От покупки кафе или магазина это отличает роль владельца: торговлей и людьми занимается арендатор. У собственника остаются вопросы к договору. Платит ли арендатор вовремя, что остаётся после расходов на помещение и сколько лет осталось до конца срока.

Карта ниже показывает, из чего складывается цена ГАБ и что из этого переходит к покупателю.

Карта цены ГАБ: договор аренды, арендная плата, расходы собственника, чистый поток, ставка капитализации и простой
Цену помещения с арендатором задаёт чистый поток, делённый на ставку капитализации, а не цена квадратного метра.

Пустое помещение оценивают по метрам, помещение с арендатором по договору

Пустое помещение сравнивают с соседними по цене квадратного метра, и покупатель сам выбирает арендатора и ставку. В ГАБ этот выбор уже сделан продавцом. Поэтому помещение с арендатором стоит дороже пустого, когда договор длинный и арендатор платит рыночную ставку без задержек, и может стоить дешевле, если ставка ниже рынка на годы вперёд.

При покупке ГАБ первым читают договор и отметку о нём в ЕГРН. Аренда недвижимости требует государственной регистрации, если закон не делает исключения, а письменная форма обязательна для срока больше года и для любого договора с юрлицом (п. 1–2 ст. 609 ГК РФ). Короткие договоры закон от регистрации освобождает, их проверяют по самому договору и платежам.

Зарегистрирована ли аренда и на какой срок, видно в выписке из ЕГРН. При расхождении с рассказом продавца расчёт ведут по выписке. Весь порядок проверки помещения с арендатором собран в статье о проверке арендного бизнеса.

Валовая доходность считается до расходов собственника, чистая после них

Валовая доходность равна годовой аренде, делённой на цену. Её чаще всего и пишут в объявлении, потому что она выше. Чистая доходность считается от потока, который остаётся собственнику после налога на имущество и других расходов на содержание. Срок окупаемости в годах равен цене, делённой на этот годовой поток.

Ставкой капитализации называют ту же чистую доходность, только в обратном направлении: рынок задаёт ставку, и цена получается делением годового чистого потока на неё. Если продавец назвал доходность и не сказал какую, покупатель пересчитывает её сам по договору и счетам собственника. Как превратить аренду по договору в деньги, которые реально останутся после налога и простоя, разобрано в статье об окупаемости арендного бизнеса.

Ставка капитализации NF Group: 6–8% в центре Москвы и 9–12% вне центра

Цена зоомагазина в 14 400 000 ₽ соответствует ставке 8,8%. Сопоставить её есть с чем только по Москве: в обзоре NF Group за I квартал 2026 года центральные торговые улицы идут по 6–8% и окупаются за 13–15 лет, нецентральные локации по 9–12% (Retail.ru, 17.04.2026). Если отнести областной центр ко второй группе, 8,8% для него означает цену выше московской окраины.

Цифры относятся к Москве, регионы в обзоре не измерены. Помещение в областном центре по московской ставке 6–8% скорее окажется переоценённым, потому что продать его потом быстро и дорого труднее. Для своего города ставку собирают из нескольких реальных сделок и объявлений с подтверждённой арендой.

Свой предел цены покупатель считает до разговора о торге. По рабочему правилу Assetum он равен годовому потоку нового собственника, умноженному на срок окупаемости, записанный до просмотра объектов. Покупатель, согласный ждать 10 лет, для потока зоомагазина 1 267 200 ₽ получает 12 672 000 ₽. Длинный договор с сетью даёт основание ждать дольше, локальный арендатор без продления требует срок сократить.

ГАБ с аптекой считают по тем же формулам

Готового «аптечного» процента доходности нет. Аптека платит аренду по договору, как любой другой арендатор, и доходность считают от того же потока: годовая аренда, минус расходы собственника, делённые на цену. Высокая доходность в объявлении про ГАБ с аптекой означает только то, что продавец так посчитал.

Особенности у аптеки есть, и все они про то, уйдёт ли она. Лицензию на фармацевтическую деятельность привязывают к адресу, переезд для аптеки означает её переоформление, поэтому за место она держится крепче магазина зоотоваров. Обратная сторона касается сетевых аптек: если помещение перестанет устраивать сеть, выезд решит её офис, а не заведующая. Договор и помещение под аптеку проверяют по отдельному списку для помещения с аптекой.

Арендаторы ГАБ делятся на четыре группы по тому, на чём держится поток

Арендатор На чём держится поток Что проверить Что теряет покупатель при уходе
Сетевой Решение центрального офиса сети Право досрочного выхода, индексацию Весь поток сразу
Локальный Выручка одной точки Платёжную дисциплину за год, срок договора Весь поток, обычно без долгого предупреждения
Несколько арендаторов Заполненность помещения Сроки договоров, расходы на общие части Долю одного арендатора
Субаренда Договор продавца с субарендаторами Согласие на субаренду, кто сторона договоров Поток, если субарендаторы уйдут за продавцом

Сетевой арендатор привлекает подписью крупной компании, а в договоре с сетью первым ищут право досрочного выхода. Локальный арендатор, как магазин зоотоваров из примера, зависит от того, как идёт его торговля. Несколько арендаторов размывают риск, зато требуют управления. Как устроены разные виды арендного бизнеса и их риски по типам помещений, разобрано в материале о видах арендного бизнеса.

Расчёт на условном примере

Условный пример, цифры придуманы для расчёта. Помещение 72 м² в областном центре сдано магазину зоотоваров за 120 000 ₽ в месяц, это 1 440 000 ₽ в год. Расходы собственника приняты в 12% аренды, это 172 800 ₽ на налог на имущество, управление и резерв на ремонт. Остаётся поток 1 267 200 ₽. Продавец просит 14 400 000 ₽.

По цене продавца валовая доходность 10,0% и окупаемость 10,0 года, чистая доходность 8,8% и окупаемость 11,4 года. Цена от потока зависит от ставки, которую покупатель считает рыночной для своего города.

Ставка капитализации Цена от потока 1 267 200 ₽ Против цены продавца 14 400 000 ₽
8% 15 840 000 ₽ На 1 440 000 ₽ выше
10% 12 672 000 ₽ На 1 728 000 ₽ ниже
12% 10 560 000 ₽ На 3 840 000 ₽ ниже

Цена продавца соответствует ставке около 8,8%. Если по сделкам в вашем городе ставка ближе к 10%, разница в 1 728 000 ₽ и есть предмет торга. Простой добавляет свою поправку: три месяца без арендатора стоят 360 000 ₽ аренды, и это без расходов на поиск нового. Сколько в деньгах обходится вакансия, разобрано в материале о простое помещения без арендатора.

Частые вопросы

Почему помещение с арендатором стоит дороже пустого?

Помещение с арендатором стоит дороже пустого, когда договор приносит рыночную аренду ещё несколько лет: покупатель платит за поток, который начнётся с первого месяца, и не тратит время на поиск арендатора. Если ставка в договоре ниже рынка или договор скоро кончается, наценка за арендатора теряет смысл, и цену считают как у пустого помещения.

Можно ли сравнивать ГАБ по доходности из объявления?

Доходность из объявления годится для первого отсева и не годится для решения о цене. Продавец чаще указывает валовую доходность, в которой расходы собственника не вычтены. Для сравнения двух объектов покупатель пересчитывает чистую доходность по договору аренды и счетам собственника и смотрит, сколько лет договор ещё действует по выписке ЕГРН.

ГАБ не подходит, если договор короче срока окупаемости

От покупки разумно отказаться, если зарегистрированный договор заканчивается намного раньше, чем окупится цена, а арендатор не готов продлевать его письменно. Тогда покупатель платит за поток, которого хватит на год-два, и сам будет искать нового арендатора. Как взвесить такие плюсы и минусы для частного покупателя, разобрано в статье о плюсах и минусах арендного бизнеса, а общий порядок покупки готового бизнеса проходят в курсе «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса».