Покупателю предлагают бывшую квартиру на первом этаже панельного дома: в объявлении «нежилое, арендатор платит с первого дня». Про крыльцо со двора продавец говорит «всегда так было». Нежилое помещение с арендатором в жилом доме покупают после четырёх проверок: статус по выписке ЕГРН с завершённым переводом, законный вход, совпадение плана с фактом и право арендатора вести свою деятельность в этом доме.

Исправный арендатор не заменяет покупателю встроенного помещения в многоквартирном доме ни одной из четырёх проверок до задатка, а ошибку в любой из них новый собственник получает вместе с помещением.

Помещение в жилом доме проверяют по четырём вопросам раньше цены

Общий порядок проверки описан в материале о проверке арендного бизнеса, этапы сделки собраны в статье о покупке готового арендного бизнеса. Здесь разобраны риски, которые бывают только в многоквартирном доме, где у помещения есть соседи и общее собрание собственников.

Договор аренды при продаже сохраняется: переход права собственности не основание для его изменения или расторжения (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Вместе с арендатором к покупателю переходят и ограничения помещения. Судьба самого договора разобрана в материале о договоре аренды при смене собственника.

Вопросы идут в строгом порядке. Первый про статус, второй про вход через подъезд или со двора. Третий сравнивает план с фактом. Четвёртый касается деятельности арендатора. Ответ «нет» на первый вопрос делает остальные лишними.

Слово «нежилое» подтверждают выписка ЕГРН и документ о переводе

В выписке ЕГРН ищут строку «назначение». Помещение бывает нежилым с постройки дома, например магазин на первом этаже по проекту, или становится нежилым после перевода квартиры. Во втором случае одной выписки мало: нужен документ органа, принявшего решение о переводе.

Если работы не требовались, документ о переводе служит основанием для изменения сведений ЕГРН, и перевод считается оконченным со дня внесения изменений о назначении (ч. 7 ст. 23 ЖК РФ). Если требовались перепланировка, переустройство или иные работы, завершение подтверждает акт приёмочной комиссии (ч. 8–9 той же статьи).

Решение о переводе орган принимает не позднее 45 дней со дня подачи документов (ч. 4 ст. 23 ЖК РФ). Когда продавец говорит, что перевод «в процессе», нежилого помещения у него пока нет. Есть квартира с арендатором.

Условия перевода по статье 22 ЖК РФ и документы по правилам 116-ФЗ

Квартиру в многоквартирном доме переводят в нежилое помещение, только если она на первом этаже или выше, но помещения прямо под ней не жилые (ст. 22 ЖК РФ). После перевода должна быть исключена возможность доступа через помещения, ведущие к жилым.

Условие закона Что попросить у продавца Что значит ответ
Первый этаж или нежилое под помещением (ч. 3 ст. 22) Поэтажный план, выписку ЕГРН на помещение снизу Выше первого этажа и под ним квартира: условие не выполнено
Доступ не через помещения, ведущие к жилым (ч. 2 ст. 22) План с отдельным входом Вход только из подъезда: условие не выполнено
Право не обременено правами других лиц (ч. 2 ст. 22) Сведения ЕГРН на дату перевода Обременение на ту дату: повод к юристу
Протокол собрания и согласия смежных собственников (ч. 2 и 2.2 ст. 23) Копии из дела о переводе Перевод по правилам 116-ФЗ без протокола: стоп-фактор

Протокол общего собрания и согласие каждого собственника примыкающих помещений закон требует с поправками 116-ФЗ от 29.05.2019. Для более ранних переводов требования были другими, и оценивает их юрист по документам дела. Покупателю достаточно узнать дату решения о переводе.

Отдельный вход, крыльцо и вывеска зависят от соседей

Крыльцо с тамбуром, как правило, затрагивает общее имущество. По ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений сообща принадлежат ограждающие конструкции дома и земельный участок под ним. Уменьшить общее имущество можно только с согласия всех собственников путём реконструкции (ч. 3 той же статьи).

Если перепланировка невозможна без присоединения части общего имущества, нужно согласие всех собственников помещений в доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Речь о всех собственниках, без процента голосов. В доме на сто квартир собрать такое согласие трудно, поэтому его наличие в деле о переводе проверяют отдельно.

Вывеска на фасаде тоже стоит на общем имуществе. Передача его в пользование иным лицам идёт по решению общего собрания (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Спросите продавца об этом решении и о договоре с управляющей организацией на размещение.

Перепланировку сверяют в три приёма: план, осмотр, согласование

Сначала план в выписке ЕГРН сравнивают с техническим планом из дела о переводе. Затем помещение обходят с планом в руках. Для каждого найденного расхождения ищут документ о согласовании.

Условный пример: бывшая трёхкомнатная квартира 68 м² на первом этаже, по ЕГРН нежилая, сдана салону оптики. Со двора к помещению пристроен тамбур с крыльцом, которого нет ни в плане, ни в проекте. Назначение в порядке. Под вопросом пристройка на земле дома, а значит, согласие всех собственников и согласование работ.

Собственник самовольно перепланированного помещения обязан вернуть ему прежнее состояние в срок, который установил орган (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). Суд может сохранить изменения, если не нарушены права граждан и нет угрозы их жизни и здоровью. Иначе по иску органа помещение продают с публичных торгов.

Покупка не обнуляет проблему. Новому собственнику орган устанавливает новый срок, и при его срыве помещение тоже подлежит продаже с торгов (ч. 6 ст. 29 ЖК РФ). Заверения продавца о законности перевода и перепланировки закрепляют в договоре, об этом материал о договоре купли-продажи помещения с арендатором.

Деятельность арендатора ограничивает не только договор аренды

Помещение после перевода используют с соблюдением пожарных, санитарных и иных требований, включая требования к нежилым помещениям в многоквартирных домах (ч. 10 ст. 23 ЖК РФ). Часть ограничений задаёт федеральный закон, часть оставлена регионам.

Деятельность арендатора Что решает закон Что проверить
Кафе или бар с алкоголем Зал не меньше 20 м² без сезонного зала (п. 4.1 ст. 16 171-ФЗ); регион вправе ограничить время продажи, кроме ресторанов (п. 9.1) Площадь зала по документам, закон региона
Хостел или гостиница В жилых помещениях не допускаются (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ) Перевод в нежилое завершён по ЕГРН
Шумные услуги, поздний режим Региональные законы о тишине, надзорные требования Закон субъекта, жалобы в управляющую организацию

Правило об алкоголе в п. 4.1 ст. 16 закона № 171-ФЗ жёсткое для ниши: регион вправе увеличить минимальную площадь зала или полностью запретить продажу алкоголя в общепите в многоквартирных домах. Арендатор-бар с залом на 18 м² не вправе продавать алкоголь вообще, даже пиво без лицензии, а собственник помещения рискует остаться без арендатора.

Хостел в бывшей квартире опасен, если перевод не завершён: гостиницы в жилых помещениях закон не допускает (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). Во что обходится месяц пустого помещения после ухода арендатора, посчитано в материале о стоимости вакансии.

Взносы на капремонт платит и собственник нежилого помещения

Ежемесячные взносы на капитальный ремонт платят собственники всех помещений в многоквартирном доме, не только жилых (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ). Минимальный размер взноса устанавливает регион. Попросите у продавца справку об отсутствии долга по взносам и по содержанию помещения, а заодно уточните, кто платит коммунальные услуги: собственник или арендатор напрямую.

Жалобы жильцов и последствия для собственника

Соседи в жилом доме становятся постоянной стороной сделки, хотя в договоре их нет. Основания в таблице взяты только из ЖК РФ и закона № 171-ФЗ.

Жалоба Основание Что грозит собственнику Что проверить заранее
Крыльцо на общем участке ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ Требование демонтажа Согласие всех собственников
Перепланировка без согласования ст. 29 ЖК РФ Срок на прежний вид, затем торги Документ о согласовании
Алкоголь в небольшом кафе п. 4.1 ст. 16 171-ФЗ Арендатору запрещена продажа алкоголя Площадь зала, закон региона
Вывеска на фасаде ч. 4 ст. 36 ЖК РФ Требование снять вывеску Решение общего собрания
Карта рисков помещения в жилом доме: дороже всего пристройка входа без согласия собственников и самовольная перепланировка
Самые дорогие ошибки связаны с входом и перепланировкой: за ними стоят демонтаж и продажа помещения с торгов.

Карта построена на рабочей оценке Assetum, вероятности на ней условные. Дороже всего обходится самовольная пристройка входа: на кону торги по ст. 29 ЖК РФ и сам вход в помещение. Вывеска без решения собрания встречается часто, но решается решением общего собрания и затем договором с управляющей организацией.

Чек-лист помещения в жилом доме до задатка

Выписку ЕГРН заказывают сами, остальное просят у продавца. Порядок от простого к сложному, как в бесплатном курсе «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса»: сначала бумаги и реестры, юрист потом.

  • Выписка ЕГРН: назначение «нежилое», план, обременения.
  • Выписка ЕГРН на помещение снизу, если ваше выше первого этажа.
  • Документ о переводе с датой решения.
  • Акт приёмочной комиссии, если перевод требовал работ.
  • Протокол собрания и согласия смежных собственников для переводов по правилам 116-ФЗ от 29.05.2019.
  • Осмотр с планом: вход, проёмы, пристройки.
  • Согласие всех собственников, если вход на общем имуществе.
  • Решение общего собрания о вывеске.
  • Закон региона о деятельности арендатора.
  • Справка о долгах по капремонту и содержанию.

Стоп-факторы: перевод не подтверждён документом; вход только через подъезд; пристройка без согласия собственников; деятельность арендатора запрещена в этом доме. Скидка их не лечит, потому что торги по ст. 29 ЖК РФ не зависят от цены покупки.

Если дело о переводе продавец не показывает или в нём нет согласия собственников на пристроенный вход, от покупки разумно отказаться при любой цене и любом арендаторе: проблему помещения в жилом доме покупатель получает вместе с правом собственности.

Частые вопросы

Как купить нежилое помещение с арендатором, если это бывшая квартира?

Нежилое помещение из бывшей квартиры покупают только после проверки дела о переводе. Квартира должна быть на первом этаже или над нежилыми помещениями (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ). Перевод заканчивается внесением назначения в ЕГРН или актом приёмочной комиссии, если были работы. Для переводов по правилам 116-ФЗ от 29.05.2019 в деле нужны протокол общего собрания и согласия смежных собственников.

Можно ли открыть кафе с алкоголем в помещении жилого дома?

Кафе с продажей алкоголя в многоквартирном доме по закону № 171-ФЗ допускается при зале обслуживания не меньше 20 м² без сезонного зала. Регион вправе увеличить площадь, полностью запретить такую продажу или ограничить её время для заведений, кроме ресторанов. Перед покупкой помещения с таким арендатором сверьте площадь зала по документам и закон своего региона.

Можно ли расторгнуть аренду, если жильцы жалуются на арендатора?

Жалобы жильцов сами по себе договор аренды не прекращают, смена собственника тоже (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Основания для расторжения дают закон и сам договор, например существенное нарушение арендатором условий. Поэтому до задатка прочитайте, какие обязанности о режиме работы и шуме записаны за арендатором в договоре.