Как купить готовый арендный бизнес: документы и порядок сделки по шести этапам

Готовый арендный бизнес покупают за шесть этапов, и каждый заканчивается конкретной бумагой, от соглашения о задатке до письма арендатору. Частая ошибка случается до первого этапа. Покупатель переводит задаток по расписке и только потом узнаёт, что продавцу нужно нотариальное согласие супруга или решение участников ООО.

Когда продавец готового арендного бизнеса уже предлагает внести задаток, основные деньги ему уходят по выписке ЕГРН, где собственником записаны вы, а часть цены разумно держать до сверки с арендатором.

Шесть этапов сделки по ГАБ и документ на выходе каждого

Сделку по готовому арендному бизнесу (ГАБ) ведут в шесть этапов: задаток, документы продавца и аренды, договор купли-продажи, подача в Росреестр, расчёт через банк, письмо арендатору. Договор аренды при смене собственника сохраняется: переход права не основание для его изменения или расторжения (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Основная работа покупателя приходится на бумаги вокруг аренды.

Покупку помещения с арендатором легко спутать с арендой готового бизнеса, где вы сами платите владельцу за чужое дело; эта конструкция разобрана в статье об аренде готового бизнеса.

Документы продавца определяются тем, кто он

Продавец-гражданин в браке распоряжается помещением из общего имущества супругов с нотариально удостоверенного согласия другого супруга: так требует п. 3 ст. 35 СК РФ для имущества, права на которое регистрируются. Расписка супруга от руки его не заменяет, а без нотариального согласия супруг вправе оспорить сделку в суде в течение года после того, как узнал о ней. Статус ИП у продавца ничего не меняет, потому что собственником помещения остаётся гражданин.

Помещение на балансе ООО требует другого документа. Если цена или балансовая стоимость помещения достигает 25% балансовой стоимости активов общества, а продажа выходит за обычную деятельность, сделка крупная, и согласие на неё даёт общее собрание участников, кроме ООО с единственным участником-директором (ст. 46 Закона № 14-ФЗ). Без такого решения сделку могут оспорить общество и участники (п. 4 ст. 46), поэтому его с ценой и предметом смотрят до подписания договора.

Помещение в долевой собственности добавляет два требования. Продавец доли письменно извещает остальных участников о цене и условиях, и на покупку доли в недвижимости у них месяц; при нарушении любой из них три месяца может требовать через суд перевода прав покупателя (ст. 250 ГК РФ). Сделка с долей нотариальная, кроме, в частности, продажи всеми участниками одной сделкой (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Без требуемого законом согласия регистрацию приостанавливают, если сделка без него ничтожна (п. 15 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ). Приостановление длится до устранения причин, но по общему правилу не больше трёх месяцев (ч. 2 ст. 26). Если расчёт идёт через банк, деньги покупателя на это время заблокированы.

Выписка ЕГРН покажет обременения и заявления, но может скрыть собственника

Общедоступная выписка содержит описание объекта, зарегистрированные права с ограничениями и обременениями, правопритязания и сведения о поступивших, но не рассмотренных заявлениях о регистрации сделки с объектом (ч. 7 ст. 62 Закона № 218-ФЗ). Последняя строка важна в день подписания: если по объекту уже подано заявление о другой сделке, выписка это покажет.

Если собственник гражданин и не подавал заявление о раскрытии персональных данных, в выписке для третьих лиц будет только то, что объект принадлежит физическому лицу, без его данных (ч. 7.1 ст. 62). Сведения о правообладателе выдают, в частности, ему самому, его законному представителю и лицу с нотариальной доверенностью (ч. 13 ст. 62).

Продавец-гражданин поэтому заказывает выписку на себя, а покупатель проверяет её на официальном сайте Росреестра: любое лицо вправе проверить данные о правообладателе и получить результат с идентификационным номером (ч. 8.1 ст. 62). Выписку берут дважды, в день подписания и после регистрации, когда собственником записан уже покупатель.

Бумаги по аренде передаются покупателю вместе с помещением

Аренду клиники в помещении из условного примера ниже регистрировали отдельно: договор аренды недвижимости подлежит регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ), а регистрацию аренды проводят регистрацией самого договора (ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ). Запись о ней покупатель находит среди обременений своей выписки и сверяет номер с отметкой на экземпляре продавца. Права нового собственника по этому договору разберёт материал о договоре аренды при смене собственника.

Покупатель готового арендного бизнеса проверяет до задатка права продавца, срок договора аренды, платёжную дисциплину арендатора и ставку; порядок описан в материале о проверке помещения с арендатором. В пакет сделки из этой проверки переходят оригинал договора аренды с допсоглашениями, акт передачи помещения арендатору с актами сверки, а также документы об обеспечительном платеже. Условия о деньгах арендатора в самом договоре купли-продажи разобраны в статье о договоре с арендатором.

Технический паспорт, если он есть у продавца, запрашивают как справочный документ для сверки планировки; сведения об объекте для сделки берут из ЕГРН. Отдельно продавец передаёт копии договоров с управляющей компанией и поставщиками коммунальных ресурсов и последние счета по ним: эти договоры после регистрации переоформляют на нового собственника.

Задаток или предварительный договор фиксирует условия выхода

Соглашение о задатке независимо от суммы заключают письменно. Если форма нарушена или остаётся сомнение, деньги считаются авансом (ст. 380 ГК РФ). Предварительный договор заключают в форме основного, для помещения письменно одним документом, иначе он ничтожен; в нём указывают срок заключения основного договора, а без срока основной заключают в течение года (ст. 429 ГК РФ).

В соглашение вносят объект по данным ЕГРН, цену, дату основного договора и перечень документов, которые продавец передаёт к этой дате. Отдельным пунктом пишут право покупателя выйти с возвратом задатка, если документа из перечня нет. Общие правила задатка при покупке бизнеса собраны в статье о задатке и предварительном договоре.

Договор купли-продажи и заявление в Росреестр подают вместе

Договор продажи недвижимости заключают письменно одним документом за подписью сторон, несоблюдение формы влечёт недействительность (ст. 550 ГК РФ). Без данных, позволяющих определённо установить помещение, и без письменно согласованной цены договор не считается заключённым (ст. 554, 555 ГК РФ).

Помещение передают по передаточному акту, и уклонение от его подписания считается отказом передать или принять имущество (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Основанием регистрации служит сам договор (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ), заявление подают стороны договора (п. 3 ч. 3 ст. 15). Если продавец уклоняется, переход права регистрируют по решению суда (ч. 7 ст. 15), а необоснованно уклоняющаяся сторона возмещает убытки от задержки (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Расчёт через аккредитив или эскроу привязывают к выписке ЕГРН

Банку нужна бумага, которой продавец докажет исполнение: для помещения это выписка ЕГРН с покупателем-собственником. По аккредитиву банк платит при представлении предусмотренных им документов (п. 1 ст. 867 ГК РФ) и проверяет их не дольше пяти рабочих дней (ст. 871 ГК РФ).

Деньги на эскроу остаются за покупателем до оснований из договора счёта (ст. 860.7 ГК РФ); без срока выдачи в договоре банк выдаёт сумму в течение десяти дней (п. 3 ст. 860.8).

Из сроков записи и проверки складывается минимальный срок аккредитива на помещение. Запись в ЕГРН делают в течение семи рабочих дней, если документы принял орган регистрации, и девяти, если их подали через МФЦ (ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ). С пятью рабочими днями банка выходит не меньше 7 + 5 = 12 рабочих дней при подаче напрямую и 9 + 5 = 14 через МФЦ, плюс дни на передачу выписки в банк.

Приостановление на срок до трёх месяцев такой расчёт ломает: аккредитив на 14 рабочих дней закончится раньше, чем появится выписка. Поэтому в договор купли-продажи вписывают порядок продления аккредитива или переоформления на новый срок, если регистрацию приостановят.

Условный пример: помещение 140 м² с арендатором-клиникой продают за 38 000 000 ₽. Допущение примера: 90% цены, 34 200 000 ₽, раскрывается по выписке ЕГРН с покупателем-собственником. Остальные 10%, 3 800 000 ₽, лежат на эскроу или во втором аккредитиве до акта сверки с арендатором на дату перехода и передачи оригинала договора аренды со всеми допсоглашениями. Основания второго платежа записывают перечнем документов, а цену банковских инструментов сравнивает материал о безопасных расчётах.

Календарь сделки от подачи документов до письма арендатору

Календарь построен на условном примере с подачей через МФЦ по предельным срокам закона, приостановления нет.

Подтверждение получения письма арендатором входит в перечень бумаг второго этапа: без него следующий платёж может уйти по старым реквизитам.

После регистрации стороны собирают пять бумаг

1. Передаточный акт, если его не подписали вместе с договором (ст. 556 ГК РФ).
2. Выписка ЕГРН, где собственником записан покупатель.
3. Письмо арендатору с реквизитами нового собственника и отметкой о получении.
4. Акт сверки с арендатором на дату перехода права, с суммой обеспечительного платежа.
5. Опись переданных оригиналов: договор аренды с допсоглашениями, акты, договоры с управляющей компанией и поставщиками коммунальных ресурсов.

Эти бумаги закрывают передачу помещения. До выписки ЕГРН и аккредитива помещение с арендатором проверяют от простого к сложному: этот порядок показывает бесплатный курс «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса».

Одна бумага, без которой деньги не уходят продавцу

Кроме задатка, деньги продавцу уходят только по выписке ЕГРН с вашим именем в графе собственника. Поэтому до задатка ему задают один вопрос: «Кто подписывает договор с вашей стороны и какие согласия к нему нужны?». В ответе ждут конкретику: сколько собственников, есть ли брак, продаёт ли ООО и какую долю активов составляет помещение. Если продавец не готов ответить и показать выписку ЕГРН на свою дату, задаток вносить рано.