Покупатель открывает объявление: завод бетона и керамзита в Москве продают за 53 932 320 ₽, а продавец пишет, что заключённые контракты на 600 млн ₽ сократили окупаемость до 8 месяцев. Цифры того же объявления дают другой срок. Цена, делённая на заявленные 1,25 млн ₽ чистой прибыли в месяц, равна 43 месяцам, и сумма контрактов в этой формуле не участвует, пока её не перевели в прибыль за месяц.

Если вы смотрите этот или похожий завод, начните с договоров с заказчиками. От их срока и цены за кубометр зависит, получите ли вы по ним деньги или только обязанность отгружать бетон своими машинами.

Объявление о бетонном заводе называет почти всё, кроме контрактов

Ниже цифры как написано, без проверки; название и район не приводятся.

Строка объявления Что заявлено
Цена 53 932 320 ₽, возможна частичная рассрочка
Выручка («обороты») и расходы 15 млн ₽ и 13,75 млн ₽ в месяц
Чистая прибыль 1,25 млн ₽ в месяц
Выпуск около 6 500 м³ в месяц при максимуме 25 000 м³
Контракты на 600 млн ₽, заказчики и срок не названы
Земля 100 соток в прямой аренде у города за 200 000 ₽, половина сдаётся под стоянку
Здания и оборудование 1 500 м² в собственности; два бетонно-смесительных узла, 6 бетономешалок, КАМАЗы 2011–2012 годов, погрузчик
Люди 15 человек, фонд оплаты труда 600 000 ₽ в месяц, все оформлены официально

Пустые строки весят больше заполненных. Без налогового режима неясно, стоят ли налог и взносы внутри расходов. Не указаны срок аренды земли, период платежа 200 000 ₽ и причина продажи. У контрактов на 600 млн ₽ нет ни срока, ни заказчика, ни цены кубометра.

Окупаемость по цифрам продавца: 43 месяца вместо восьми

Расчёт ниже проверяет, сходится ли объявление само с собой.

Показатель Расчёт Итог
Окупаемость по заявленной чистой прибыли 53 932 320 ÷ 1 250 000 43,1 мес. (3,6 года)
Чистая прибыль, нужная для 8 месяцев 53 932 320 ÷ 8 6 741 540 ₽ в месяц, в 5,4 раза больше
Доля чистой прибыли в выручке сейчас 1,25 ÷ 15 8,3%
Доля, нужная для 8 месяцев 6,74 ÷ 15 45%
Загрузка мощности 6 500 ÷ 25 000 26%

При нынешнем выпуске восемь месяцев получаются, только если с рубля выручки остаётся 45 копеек чистой прибыли вместо восьми. Договоры с заказчиками такой скачок не объясняют: они меняют объём продаж, наценка от них не растёт. Значит, «8 месяцев» посчитаны от выручки, которой у завода ещё нет. Три четверти мощности сейчас простаивают, и сам выпуск 6 500 м³ проверяют по накладным на цемент и путевым листам миксеров.

Контракты на 600 млн ₽ в кубометрах и месяцах работы

Средняя выручка с кубометра по объявлению 15 000 000 ÷ 6 500 = 2 308 ₽, это ориентир по бетону и керамзиту вместе. Тогда 600 млн ₽ соответствуют примерно 260 000 м³.

При выпуске 6 500 м³ в месяц такой объём завод отгружает 40 месяцев. Если доля чистой прибыли останется 8,3%, все контракты вместе принесут около 50 млн ₽ чистой прибыли, меньше цены завода, и заработать её предстоит покупателю за три с лишним года.

Второй вариант продавца, видимо, полная загрузка. При 25 000 м³ контракты закрываются за 10,4 месяца, выручка растёт до 57,7 млн ₽ в месяц, а чистая прибыль при той же доле составит около 4,8 млн ₽. Окупаемость выходит 11,2 месяца.

Для восьми месяцев при полной загрузке нужна доля 11,7%, и большой выпуск действительно разносит постоянные расходы на больше кубометров. Но четырёхкратный выпуск требует новых миксеров и водителей, а завод в объявлении такой объём не показывал. Этот рост создаст покупатель.

Можно ли считать окупаемость завода по сумме контрактов

Окупаемость завода по сумме заключённых контрактов не считают: сумма показывает будущую выручку за неизвестный срок, а срок окупаемости делится на чистую прибыль за месяц. Контракт сначала переводят в кубометры и месяцы поставки, а затем в маржу с кубометра. В разобранном объявлении 600 млн ₽ дают около 50 млн ₽ чистой прибыли за 40 месяцев работы при нынешнем выпуске, меньше цены завода.

Как проверить контракты при покупке завода

Контракты при покупке завода проверяют по самим договорам. Сначала смотрят сторону: компания, которую вы покупаете, или продавец лично. Затем заказчика, объём в кубометрах с ценой за единицу, график отгрузок. Отдельно ищут предоплату и неустойку за срыв поставки. Исполнение сверяют по актам за прошлые месяцы и поступлениям от того же заказчика на расчётный счёт. Договор без объёма и цены остаётся намерением сторон.

Поправки к заявленной чистой прибыли бетонного завода

Общий подход к поправкам для производства разобран в статье об оценке производственного бизнеса, здесь только то, что видно в этом объявлении.

Фонд оплаты труда 600 000 ₽ на 15 человек даёт 40 000 ₽ на человека. Для завода с водителями миксеров и операторами узлов это повод спросить, вся ли зарплата проходит через ведомость.

Второй вопрос: входят ли взносы в 13,75 млн ₽ расходов. Если нет, по ставке 30% как допущению это 180 000 ₽ в месяц. Производителю из реестра МСП, чей основной вид входит в правительственный перечень обрабатывающих производств и даёт не меньше 70% доходов, ставка с части зарплаты выше 1,5 МРОТ ниже, 7,6% по п. 2.5 ст. 427 НК РФ, поэтому 30% дают консервативную оценку.

КАМАЗам 2011–2012 годов к сделке по 14–15 лет. Пока машины ездят, их замена не видна в месячных расходах, но платить за неё будет покупатель. Условный пример: 6 машин по 5 млн ₽ на 10 лет службы требуют резерва 250 000 ₽ в месяц; реальные цены берут у поставщиков.

Остаток после двух вычетов: 1 250 000 − 180 000 − 250 000 = 820 000 ₽ в месяц, или около 126 ₽ с каждого отгруженного кубометра вместо 192. Чтобы вернуть 53 932 320 ₽ таким остатком, заводу нужно 65,8 месяца при нынешних 6 500 м³, то есть около 428 000 кубометров, больше всех контрактов вместе. Обещано было восемь месяцев, и ориентир Assetum о росте срока больше трети здесь перекрыт многократно.

Каскад чистой прибыли бетонного завода: 1,25 млн ₽ после взносов и резерва на технику превращаются в 820 тыс. ₽
Две поправки снижают заявленную чистую прибыль завода до 820 тыс. ₽ в месяц, и окупаемость по цене продавца растёт с 43 до 66 месяцев.

Ещё две строки остались без данных: учтена ли аренда земли в расходах и где доход от стоянки. Если он сидит внутри 15 млн ₽ выручки, на бетон приходится меньше, и средняя цена кубометра пересчитывается вниз.

Земля у города: срок договора решает, перейдёт ли площадка

Договор аренды земли запрашивают в первом пакете вместе с выпиской ЕГРН, где виден срок аренды и вид разрешённого использования.

Первый сценарий: город сдал эти 100 соток больше чем на пять лет. Тогда по п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ (норма приведена по тексту Постановления КС РФ от 04.06.2026 № 37-П) арендатор в пределах срока договора передаёт права новому лицу, лишь уведомив город, если федеральный закон не говорит иное. Узлы и цеха тогда можно купить как имущество, а права аренды участка передать покупателю по договору с уведомлением города.

Второй сценарий: договор на пять лет или меньше. Тогда действует п. 2 ст. 615 ГК РФ: перенаём и субаренда возможны только с согласия арендодателя. При покупке доли арендатор не меняется, но срок договора всё равно определяет, где завод будет работать через пять лет. Стоянка на второй половине участка похожа на субаренду: пока не видно согласия или уведомления города и разрешённого использования под стоянку, этот доход держится на допущении.

Цена от будущих контрактов: сигнал остановиться

Объявление выводит цену из будущих кубометров, и по правилу Assetum это повод остановиться. Миксеры, водителей и оборотные деньги на цемент для четырёхкратного выпуска вложит покупатель, платить продавцу за результат собственных вложений незачем. Предел считают от сегодняшних 820 000 ₽: тот, кто до поиска решил ждать возврата не дольше 36 месяцев, готов отдать за завод около 29,5 млн ₽, на 24 млн ₽ меньше просимого.

Контракты могут войти в разговор о цене при трёх условиях. Договоры заключены от имени компании, которая переходит к покупателю, и в них названы заказчик с объёмом и ценой кубометра. Есть предоплата или история исполнения у того же заказчика.

Третье условие: часть оплаты за завод привязана к фактическим отгрузкам. Удобно сделать это через рассрочку, которую продавец сам предлагает; как её оформить, описано в статье о договоре купли-продажи бизнеса в рассрочку.

Вопросы продавцу

  • Кто стороны контрактов на 600 млн ₽, на какой срок они заключены и какая цена кубометра в каждом?
  • Сколько по ним уже отгружено и оплачено, есть ли предоплата?
  • Каким был выпуск бетона и керамзита по месяцам за год?
  • Какой налоговый режим и входят ли налог и взносы в расходы?
  • На какой срок заключён договор аренды земли и есть ли согласие города на стоянку?
  • Кто получает деньги за стоянку?
  • Какой пробег у КАМАЗов и миксеров, есть ли залоги и лизинг?
  • Почему завод продаётся, если контракты на 600 млн ₽ уже подписаны?

Решение по объявлению: дальше только на других условиях

Итог по заводу: продолжать стоит только при другой конструкции сделки. В плюсах реальный выпуск, свои 1 500 м² зданий и оформленный штат. В минусах цена, выведенная из будущих кубометров. Уступка в несколько миллионов этого не исправит: 820 000 ₽ в месяц сначала подтверждают выписками, и лишь потом спорят о цене.

Проверка от простого к сложному, как в бесплатном курсе «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса», здесь идёт так: договоры с заказчиками и выписка ЕГРН по земле, затем выписки по счёту за 12 месяцев, затем осмотр техники. Общая карта рисков есть в статье о покупке производства.

Похожее объявление разобрано в материале про завод за 325 млн ₽, а следующий разбор посвящён цеху спецодежды. Сезонность отрасли описана в статье о производстве стройматериалов.

От этого завода отказываются, если контракты не показывают

Сделку останавливают, если продавец не даёт договоры на 600 млн ₽ с заказчиком, объёмом, ценой кубометра и сроком, а также документы об их исполнении. Без них «8 месяцев» остаются строкой текста, а предел цены считают от 820 000 ₽ чистой прибыли. Вторая причина отказа: аренда земли истекает в ближайшие годы без письменного продления.