Круглосуточная автомойка из объявления с договором аренды на 11 месяцев за весь срок договора вернёт покупателю 1 430 000 ₽, даже если заявленная чистая прибыль 130 000 ₽ в месяц подтвердится. Такая сумма покрывает 56,1% меньшей цены из карточки и 43,1% большей. После минимальной зарплаты пятерых сотрудников и налога чистая прибыль не превышает 113 895,50 ₽, и срок окупаемости растёт до 22,4 и 29,1 месяца.

Если вы смотрите мойку, которая работает круглые сутки в арендованном помещении, сначала узнайте дату окончания договора и ставку на следующий срок. От этих двух чисел зависит, какую часть цены мойка успеет вернуть до того, как арендодатель назовёт новые условия.

Восемь строк карточки мойки сверяют с документами

Объявление взято из каталога и обезличено. Мойка работает пять лет, оформлена на ООО, открыта круглые сутки. В штате пять человек, помещение отапливается дизельным котлом. Продавец объясняет продажу занятостью в другом бизнесе.

Строка объявления Чем проверяют Что спросить у продавца
Цена 3 315 000 ₽ в карточке и 2 550 000 ₽ в тексте Предварительное соглашение, опись имущества Какая цена действует и что входит в каждую
Выручка 500 000 ₽ в месяц Выписка ООО и эквайринг за 12 месяцев Сколько приходит наличными и как это видно
Расходы 370 000 ₽ в месяц Оборотно-сальдовая и зарплатная ведомости Из каких статей складывается сумма
Аренда 180 000 ₽ с коммунальными Договор аренды, платёжки за 12 месяцев Как менялась ставка за пять лет
Договор на 11 месяцев «с правом пролонгации» Текст договора, все допсоглашения Где записано право продления и на каких условиях
«Возможен долгосрочный договор» Письмо или проект договора от арендодателя Готов ли собственник помещения подписать срок до сделки
Пять человек, работа круглые сутки Штатное расписание и табель Кто стоит у поста ночью и сколько людей в смене
Корпоративные клиенты и скидки постоянным Договоры с компаниями Какую долю выручки дают договоры с компаниями

Две строки из восьми касаются срока аренды, и по ним у продавца пока только слова. Строку расходов проверяет арифметика ещё до запроса документов: с карточки начинается проверка от простого к сложному, которую разбирает бесплатный курс «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса».

Две цены одной мойки расходятся в 1,3 раза

Шапка карточки просит 3 315 000 ₽, описание ниже называет 2 550 000 ₽. Между ними 765 000 ₽ и коэффициент 1,3. Для этой мойки 765 000 ₽ равны почти шести месяцам заявленной чистой прибыли: окупаемость 19,6 месяца по описанию и 25,5 по шапке. Какая цифра действует и включает ли она котёл и аппараты, решает письмо продавца, а до него обе цены идут в расчёт параллельно.

Выручка минус расходы даёт заявленные 130 000 ₽. Аренда забирает 36% выручки, на остальное у мойки остаётся 190 000 ₽ в месяц.

Договор на 11 месяцев возвращает меньше половины большей цены

Если принять заявленные цифры на веру, за 11 месяцев договора мойка заработает 130 000 × 11 = 1 430 000 ₽. При цене 2 550 000 ₽ не вернутся 1 120 000 ₽, при цене 3 315 000 ₽ не вернутся 1 885 000 ₽. Остаток вернётся, только если арендодатель продлит договор на близкой ставке.

Почему такие договоры пишут на срок меньше года, объяснено в статье о рисках покупки ресторана. Для этой мойки вывод короче: срок договора меньше обоих сроков окупаемости, и по рабочему правилу Assetum это красный сигнал. Аренда короче окупаемости означает, что часть цены покупатель платит за месяцы, которые ему никто не гарантировал.

Пять лет одиннадцатимесячных договоров оставляют арендатору один из двух режимов

Мойку с арендатором-ООО связывает с собственником помещения бумага, которой нет в публичных реестрах. Письменная форма для юрлица обязательна при любом сроке (п. 1 ст. 609 ГК РФ), а регистрация нужна аренде здания или сооружения от года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Обременения арендой в выписке на помещение мойки покупатель не увидит, и вся информация о сроке лежит у продавца. Здание это или помещение, видно из той же выписки.

Пять лет работы при договоре на 11 месяцев означают минимум пять дат окончания. Стопка бумаг у продавца показывает, в каком режиме мойка стоит сегодня.

Что лежит у продавца Режим аренды Чем защищён покупатель
Пять-шесть подписанных договоров, последний действует Срочный, каждый год новый договор Датой окончания; дальше преимущественное право при прочих равных и письменном уведомлении, ставка по новому соглашению (п. 1 ст. 621 ГК РФ)
Один договор, срок истёк, мойка платит и работает Возобновлён на прежних условиях без срока (п. 2 ст. 621 ГК РФ) Тремя месяцами предупреждения об отказе или сроком из договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ)

Если последняя подпись стоит два года назад, мойка живёт во втором режиме, и 11 месяцев из объявления на деле сжались до трёх месяцев уведомления. Обещание долгосрочного договора до подписи остаётся намерением. Если помещение за время сделки сменит собственника, договор аренды от этого не прекращается (п. 1 ст. 617 ГК РФ), но срок его остаётся прежним.

Доля в ООО сохраняет арендатора, покупка оборудования требует согласия арендодателя

Мойка продаётся вместе с ООО. Общество остаётся самостоятельным лицом, а участники по его обязательствам не отвечают (п. 1 ст. 2 Закона об ООО). При покупке доли арендатором остаётся то же общество, договор переоформлять не нужно. Текст договора всё равно читают целиком: арендодатель мог записать условие о смене участников или руководителя.

Если же покупатель забирает только оборудование и клиентов, а ООО остаётся у продавца, права арендатора переходят к новому лицу через перенаём, и для него нужно согласие арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Это новый разговор о сроке и ставке. В обоих вариантах письменный ответ арендодателя о следующем сроке нужен до задатка.

Круглые сутки у поста требуют 4,2 человека на одно место

Мойка открыта 24 часа семь дней в неделю, это 168 часов. Нормальная продолжительность рабочего времени не больше 40 часов в неделю (ст. 91 ТК РФ). 168 ÷ 40 = 4,2 человека, чтобы у поста всегда стоял один сотрудник.

Штат из пяти человек закрывает одно место и оставляет 0,8 человека на отпуска и больничные. Если днём нужны два мойщика сразу, пятерых не хватает.

Ночь здесь отдельная статья расходов. Ночное время длится с 22 до 6 часов, и смена в эти часы сокращается на один час без отработки (ст. 96 ТК РФ).

У продавца просят график смен с табелем за месяц и трудовые договоры. Если ночью у поста стоит человек без оформления, его зарплату покупателю придётся показать в расходах полностью.

В расходы 370 000 ₽ не помещается минимальная зарплата с налогом

Проверка расходов делается снизу: берутся статьи, без которых мойка не откроется, по минимальной цене. Налоговый режим в объявлении не назван. Допущение расчёта: упрощённая система с налогом 6% с выручки без уменьшения на взносы. Годовая выручка 6 000 000 ₽ ниже порога освобождения от НДС на УСН, который для 2025–2028 годов установлен в 20 млн ₽ (ст. 145 НК РФ).

Федеральный минимум оплаты труда на 2026 год составляет 27 093 ₽ в месяц (закон № 82-ФЗ). Взносы взяты по общему тарифу 30% (п. 3 ст. 425 НК РФ), отсюда множитель 1,3.

Статья ₽ в месяц
Заявленная выручка 500 000
Заявленные расходы 370 000
Из них аренда с коммунальными 180 000
Остаётся на прочие расходы 190 000
Фонд оплаты труда по минимуму: 5 × 27 093 × 1,3 176 104,50
Налог УСН 6% с выручки 30 000
Нехватка до химии, топлива для котла и ремонта 16 104,50
Чистая прибыль после поправки, не выше 113 895,50

Зарплата и налог вместе требуют 206 104,50 ₽, а на них в заявленных расходах есть 190 000 ₽. Разница 16 104,50 ₽ снимается с чистой прибыли, и это нижняя граница поправки: автохимия и солярка для котла в расчёт не вошли, зарплата взята по федеральному минимуму.

Цена из описания при 113 895,50 ₽ в месяц возвращается за 22,4 месяца, цена из шапки за 29,1, в 2 и 2,6 раза дольше одиннадцатимесячного договора.

Каскад чистой прибыли мойки: заявленные 130 тыс. ₽ падают до 113,9 тыс. после зарплаты и до 77,9 тыс. при новой ставке
Зарплата пятерых по минимуму и налог снимают с заявленной чистой прибыли 16,1 тыс. ₽, а рост ставки аренды на 20% ещё 36 тыс. ₽.

Если ведомость продавца уместит в 370 000 ₽ зарплату выше минимума вместе с налогом, значит выручка выше заявленной, ставка налога ниже 6% или часть людей работает без оформления. Любой ответ меняет цену и сверяется с выпиской.

Новая ставка аренды на 10–20% выше растягивает срок до 32,7 месяца

При новом договоре условия стороны вправе изменить по соглашению, это сказано в п. 1 ст. 621 ГК РФ. Рост ставки здесь условное допущение. Таблица берёт чистую прибыль после поправки на зарплату и налог.

Ставка аренды ₽ в месяц Чистая прибыль, ₽ Срок при 2 550 000 ₽, мес. Срок при 3 315 000 ₽, мес.
Текущая 180 000 113 895,50 22,4 29,1
Плюс 10% 198 000 95 895,50 26,6 34,6
Плюс 20% 216 000 77 895,50 32,7 42,6

Первые 18 000 ₽ к ставке удлиняют срок по меньшей цене на 4,2 месяца, вторые ещё на 6,1. При большой цене и ставке плюс 20% мойка окупается за 42,6 месяца, это почти четыре одиннадцатимесячных договора. История ставки за пять лет из платёжек показывает, какая из строк вероятнее.

Остаток договора на день сделки решает, какую долю цены вернёт мойка

Пока идёт проверка долгов ООО по реестрам и судам, срок аренды тает. Если договор подписан полгода назад и проверка займёт два месяца, к закрытию сделки у мойки останется три месяца. Ниже месяцы работы умножены на 113 895,50 ₽. Строки «и бессрочное возобновление» прибавляют квартал предупреждения, который закон даёт арендатору при договоре без срока.

Остаток договора Месяцев работы Вернётся, ₽ Доля цены 2 550 000 ₽ Доля цены 3 315 000 ₽
3 месяца 3 341 686,50 13,4% 10,3%
3 месяца и бессрочное возобновление 6 683 373 26,8% 20,6%
7 месяцев 7 797 268,50 31,3% 24,1%
7 месяцев и бессрочное возобновление 10 1 138 955 44,7% 34,4%
11 месяцев 11 1 252 850,50 49,1% 37,8%
11 месяцев и бессрочное возобновление 14 1 594 537 62,5% 48,1%

При трёх оставшихся месяцах каждый рубль цены из описания подкреплён 13,4 копейки гарантированной чистой прибыли, рубль цены из шапки 10,3 копейки. Такую мойку останавливают до подписи арендодателя: истекающая через месяцы аренда без письменного продления входит в стоп-факторы Assetum, и уступка в цене её не заменяет. Даже в строке на 14 месяцев 955 463 ₽ цены из описания зависят от доброй воли собственника помещения.

Тот же счёт для аренды участка под мойкой приведён в статье о земле и строении под автомойкой. Общий порядок проверки мойки описан в материале о готовой автомойке самообслуживания.

Семь вопросов до задатка начинаются с цены и срока аренды

  1. Какая цена действует, 2 550 000 или 3 315 000 ₽, и что входит в каждую?
  2. Когда истекает текущий договор аренды и сколько договоров было подписано за пять лет?
  3. Как менялась ставка 180 000 ₽ с коммунальными за эти годы, по платёжкам?
  4. Где в договоре записано право пролонгации и на каких условиях?
  5. Готов ли собственник помещения подписать договор на срок окупаемости до сделки и с какой ставкой?
  6. Кто работает у поста ночью, по какому графику и все ли пятеро оформлены?
  7. Какой налоговый режим у ООО и где в расходах 370 000 ₽ зарплата, взносы и налог?
Чек-лист до задатка за круглосуточную мойку: договоры аренды за пять лет, письмо арендодателя, ведомости, график смен
Без письма арендодателя о новом сроке и ведомости с зарплатой пятерых задаток за эту мойку вносить рано.

Продавцу, занятому другим бизнесом, проще всего ответить на первые два вопроса: письмо с ценой и фото страницы договора с датой окончания. Шестой и седьмой потребуют табеля и ведомостей от бухгалтера, пятый встречи с собственником помещения. Пока нет ответа на второй, тратить время продавца на ведомости рано.

Частые вопросы

Что проверить в объявлении о продаже автомойки?

В объявлении о продаже автомойки первыми проверяют срок аренды против срока окупаемости, расходы против режима работы и то, что входит в цену. Для круглосуточной мойки на пять человек минимальный фонд оплаты труда с налогом уже требует 206 104,50 ₽ в месяц. Если заявленные расходы после аренды оставляют меньше, чистая прибыль завышена. Выручку подтверждают выпиской и эквайрингом за 12 месяцев.

Опасен ли договор аренды на 11 месяцев при покупке мойки?

Договор аренды на 11 месяцев опасен для покупателя мойки, когда срок окупаемости длиннее договора и продление не подписано. В разобранном объявлении за 11 месяцев возвращается 43–56% цены по заявленной чистой прибыли и 38–49% после поправки на зарплату и налог. Если договор возобновлён бессрочно, арендодатель вправе отказаться от него с предупреждением за три месяца или за срок из договора.

Чем покупка доли ООО лучше покупки оборудования мойки для аренды?

При покупке доли ООО арендатором остаётся то же общество, и действующий договор аренды продолжает работать без переоформления. При покупке только оборудования права по договору переходят через перенаём с согласия арендодателя, и он вправе обсуждать новую ставку. Зато с долей приходят обязательства общества за пять лет, их проверяют по реестрам и судам.

От мойки отказываются, если арендодатель не подписывает срок

Эту мойку разумно не покупать ни по одной из двух цен, пока собственник помещения письменно не подтвердил аренду хотя бы на 22–29 месяцев, на срок окупаемости после поправки. Второе условие отказа: продавец не показывает, где в расходах 370 000 ₽ зарплата пятерых с налогом.

Похожий разбор другой мойки, где риск в договоре на полировку, идёт в следующей статье, а соседний формат с мастерами вместо мойщиков разобран в статье о детейлинге как готовом бизнесе.