Покупатель мойки ошибается, когда спрашивает продавца о чистой прибыли и аппаратах высокого давления и на этом заканчивает. До задатка без вопросов остаются стоки и зона участка. Январская выручка тоже остаётся за кадром. Продавцу мойки задают 15 вопросов, по три на каждую из пяти зон, и к каждому ответу просят документ.

Если первый общий звонок уже состоялся, следующий разговор с продавцом ручной мойки касается того, что есть только у мойки: воды, участка, зимы, смен и оборудования. Общие вопросы первого звонка собраны в статье о первом звонке продавцу и здесь не повторяются.

Каждый ответ продавца мойки получает одну из трёх отметок

Ответ с документом, в котором цифры совпадают со словами, закрывает вопрос. Ответ без бумаги отправляет на проверку: документ запрашивают до задатка. Ответ-сигнал, например вода через соседа или участок у реки, останавливает разговор о цене до тех пор, пока продавец не снимет проблему.

Ответы про стоки и зону участка продавца просят прислать письмом, как и ответ о залоге аппаратов. В соглашении они становятся заверениями продавца мойки, и за их недостоверность он отвечает по ст. 431.2 ГК РФ. Рассказ на площадке у постов в соглашение не перенести.

Дерево решений по ответу продавца мойки: документ закрывает вопрос, слова ведут к проверке, сигнал останавливает сделку
Каждый из 15 ответов продавца мойки получает одну отметку, и задаток вносят, когда сигналов нет, а проверки закрыты документами.

Начинать удобнее с того, что продавец мойки знает без папки: во сколько открываются посты, кто выходит в субботнюю смену, когда меняли котёл. За ними идут вопросы, ради которых он поедет в водоканал или закажет выписку из Росреестра. Этот ход от простого к сложному взят из бесплатного курса «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса».

Вода и стоки решают, сможет ли мойка работать на следующий день после сделки

№ Вопрос Ответ, который закрывает Красный сигнал Документ
1 На кого и с какой даты заключён договор с водоканалом? На продающее ООО или ИП, счета оплачены Вода через соседа или физлицо, долг Договор, акт разграничения, акт сверки
2 Куда уходят стоки и кто вывозит осадок очистных? Названы схема и подрядчик, акты за год «Уходит в грунт», вывоз своими силами Договор водоотведения или вывоза, акты вывоза осадка
3 Сколько воды оплачено за год и по каким приборам? Счета по месяцам растут вместе с потоком Прибор снят, вода «по общему счёту» Счета водоканала за 12 месяцев, поверка приборов

За первыми двумя ответами стоят нормы:

  • Вопрос 1. Покупатель имущества ИП получает посты без договора на воду: при переходе прав прежний договор считается расторгнутым с даты уведомления водоканала или с даты нового договора, а свой договор новый владелец заключает до начала пользования (п. 15(1) и 33 Правил № 644). Продавца спрашивают, сколько недель водоканал оформлял его договор, и под этот срок ставят передачу.
  • Вопрос 2. Мойка без подключения к канализации показывает договор водоотведения или договор с вывозчиком жидких отходов, у которого есть свой договор с гарантирующей организацией (ч. 5 ст. 7 Закона № 416-ФЗ). Слова «вывозим своей бочкой» под эту схему не подходят.

Без воды мойка не откроется в первый понедельник после сделки, поэтому эти ответы получают до разговора о цене. Папку со стоками подробно разбирает статья о документах мойки.

Земля и аренда проверяются раньше цены

№ Вопрос Ответ, который закрывает Красный сигнал Документ
4 Кому принадлежит участок и до какой даты мойка на нём стоит? Собственник и право совпадают с выпиской «Участок наш» без выписки Выписка ЕГРН на участок и строение, договор аренды
5 Разрешают ли вид использования и зоны участка мойку? Вид подходит, водоохранной зоны нет Продавец не знает вид использования Выписка ЕГРН с зонами особых условий
6 Согласен ли арендодатель на нового арендатора и срок? Письменное согласие или проект допсоглашения «Договоримся после сделки» Согласие арендодателя, допсоглашение о сроке

Ответ на пятый вопрос ищут в выписке ЕГРН, в строке о зонах с особыми условиями использования. Если посты стоят в границах водоохранной зоны реки или пруда, мыть там машины запрещено (п. 5 ч. 15 ст. 65 Водного кодекса РФ), сколько бы сезонов мойка ни отработала без проверок. Вид разрешённого использования и снос строений разобраны в статье о земле под мойкой.

Шестой вопрос касается покупки имущества. Передать права по договору аренды строения другому лицу арендатор может с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Права по аренде земельного участка по общему правилу передают без согласия, уведомив арендодателя, если договор не предусматривает иное (п. 5 ст. 22 ЗК РФ), поэтому условие ищут в самом договоре.

Если сменится собственник участка, договор аренды сохраняет силу (ст. 617 ГК РФ), но срок в нём остаётся прежним. Как короткий срок аренды съедает цену, посчитано в разборе мойки с арендой на 11 месяцев.

Сезон меняет чистую прибыль мойки сильнее любого аппарата

№ Вопрос Ответ, который закрывает Красный сигнал Документ
7 Какая выручка по каждому из 12 месяцев? Таблица сходится с выпиской и кассой «В среднем столько-то», показан один сезон Выписка, кассовые отчёты, эквайринг по месяцам
8 Какие расходы остаются в слабые месяцы? Постоянные расходы названы по статьям Отопления и света в отчёте нет Счета за аренду, электричество, отопление
9 Кто приезжает зимой и какая доля у крупнейшего клиента? Ни один клиент не даёт больше 10–15% (ориентир Assetum) Зиму держат один-два корпоративных заказчика Список клиентов с долями, акты с заказчиками

Помесячный ответ удобнее показать на условном примере. Ручная мойка на 4 поста в Воронеже работает с 10:00 до 22:00 без выходных. Постоянные расходы с арендой, окладами, коммунальными платежами и налогом составляют 560 000 ₽ в месяц, переменные 35% выручки. Чистая прибыль месяца равна выручке × 0,65 − 560 000.

Месяц Выручка, тыс. ₽ Чистая прибыль, тыс. ₽
Январь 760 −66
Февраль 720 −92
Март 900 25
Апрель 1 180 207
Май 1 250 252,5
Июнь 1 130 174,5
Июль 1 070 135,5
Август 1 100 155
Сентябрь 1 140 181
Октябрь 1 270 265,5
Ноябрь 980 77
Декабрь 870 5,5
За год 12 370 1 320,5

Седьмой вопрос задают так, чтобы продавец не выбрал удобный месяц: покажите январь и февраль. Продавец воронежской мойки называет типичным сентябрь со 181 000 ₽, и при цене 2 250 000 ₽ выходит 12,4 месяца. Двенадцать строк таблицы в среднем дают 110 042 ₽, и окупаемость по средней растёт до 20,4 месяца.

Резерв на зиму считают из той же таблицы: январь даёт минус 66 000 ₽, февраль минус 92 000 ₽, вместе 158 000 ₽. Постоянные 560 000 ₽ воронежская мойка покрывает только с выручки от 560 000 ÷ 0,65 = 861 538 ₽ в месяц, и до этой планки не дотягивают январь и февраль.

Девятый вопрос касается моек, где зиму вытягивает один корпоративный заказчик: в слабый месяц он закрывает расходы, но уходит одним письмом. Как договор с крупным заказчиком меняет цену, показано в разборе мойки с договором на полировку.

Люди мойки проверяются по часам постов

№ Вопрос Ответ, который закрывает Красный сигнал Документ
10 Кто работает и как оформлен? Все с письменными договорами, оплата видна Часть людей без договоров, оплата «на руки» Штатное расписание, трудовые договоры, ведомости
11 Кто незаменим и знает ли он о продаже? Старший смены знает и готов остаться О продаже никто не знает График смен, разговор со старшим до задатка
12 Сколько часов открыты посты и сколько людей в смене? Часы ÷ 40 сходятся со списком По часам нужно 8, в штате 5 Табель и график за 3 месяца

Письменный трудовой договор работодатель оформляет не позднее трёх рабочих дней со дня фактического допуска к работе (ст. 67 ТК РФ). При покупке доли ООО работодатель не меняется, и риск претензий мойщиков без договоров за прошлые месяцы покупатель получает вместе с компанией.

Для воронежской мойки двенадцатый вопрос решается арифметикой. Четыре поста по 12 часов семь дней в неделю дают 336 часов. По ориентиру Assetum часы делят на 40: чтобы у каждого поста все часы стоял мойщик, нужно 8,4 человека. Штат меньше этого числа означает переработки или владельца у поста.

В феврале воронежская мойка выручает 720 000 ₽, 56,7% октября, и мойщики на проценте получают в этот месяц меньше всего. Продавца спрашивают, доплачивает ли он им зимой и видна ли доплата в ведомости. Доплата, обещанная владельцем на словах, уходит вместе с ним.

Оборудование проверяют по описи и реестру залогов

№ Вопрос Ответ, который закрывает Красный сигнал Документ
13 Что из оборудования в собственности, а что в лизинге или залоге? Документ на каждую единицу, залог снимается при сделке Часть аппаратов «чужая» Договоры купли, лизинга, выписка из реестра залогов
14 Сколько лет аппаратам высокого давления и котлу, кто их обслуживает? Возраст назван, акты обслуживания есть Возраст «не помню», замена «после продажи» Паспорта оборудования, акты сервиса
15 Что входит в цену и под чьим именем касса и терминал? Опись в приложении к договору Опись «по факту» Опись, заверения продавца в договоре

Залог движимого имущества может быть учтён регистрацией уведомления в реестре уведомлений о залоге (п. 4 ст. 339.1 ГК РФ), поэтому аппарат из описи проверяют по реестру до задатка. Замену изношенного компрессора или котла закладывают в бюджет покупки, в месячную чистую прибыль она не входит. Посты самообслуживания проверяют по статье о готовой мойке самообслуживания.

Частые вопросы

Какие вопросы задать продавцу автомойки?

Продавцу автомойки задают 15 вопросов, по три на каждую из пяти зон, от воды со стоками до оборудования. К каждому ответу просят документ. Для стоков это договор с водоканалом и акты вывоза осадка, для участка выписка ЕГРН с зонами, для сезона выручка по месяцам за год, для аппаратов выписка из реестра залогов. Ответ без документа отправляет вопрос на проверку до задатка.

Что спросить у владельца мойки перед покупкой?

У владельца мойки перед покупкой спрашивают выручку по каждому месяцу за год, договор на воду и схему стоков, право на участок и его зоны, кто из людей незаменим и что из оборудования в лизинге или залоге. В условном примере чистая прибыль сентября даёт окупаемость 12,4 месяца, средняя за год 20,4, поэтому помесячная выписка здесь нужнее любого среднего числа.

Задаток откладывают, пока водоохранная зона и стоки не закрыты бумагой

От покупки разумно отказаться, если участок лежит в водоохранной зоне или продавец не показывает договор на стоки и акты вывоза осадка. Без них мойка рискует встать в первый месяц. Если обе бумаги на месте, следующая забота покупателя касается передачи кассы и людей, и о ней написано в статье о первых 90 днях после покупки мойки.