Гостиница в собственность или бизнес в арендованном здании: что выбрать покупателю

Купить гостиницу в собственность выгоднее, чем бизнес в чужом здании, при трёх условиях: у покупателя есть деньги на стены без последнего резерва, горизонт владения длиннее срока окупаемости, а свободные деньги ему некуда вложить с большей отдачей. Если хотя бы одно не выполняется, разумнее смотреть гостиницу на аренде. Тогда всё решает договор аренды, прежде всего его срок и регистрация.

Перед вами два объявления на один номерной фонд, одно в четыре раза дороже другого. Решение зависит от того, что вы купите за разницу в цене и сколько лет она будет работать.

Две гостиницы с одним номерным фондом покупают разные вещи

Покупатель гостиницы со зданием получает стены, права на участок под ними и гостиничный бизнес: персонал, рейтинг на площадках, постоянных гостей. Покупатель бизнеса в арендованном здании получает тот же поток гостей с мебелью и право пользоваться чужими стенами до конца договора. Во втором случае цена фактически оплачивает годы аренды, оставшиеся по договору, и каждый год из этого срока имеет свою цену.

Матрица выше собрана на условном примере из следующих разделов. Сильнее всего форматы расходятся в строке «выход через пять лет», и её считают до покупки.

Цена здания включает землю, цена бизнеса на аренде включает срок

По договору продажи здания покупателю вместе с правом собственности передаются права на участок, занятый зданием и необходимый для его использования. Если продавец владеет участком, к покупателю переходит право собственности на землю, если иное не предусмотрено законом (ст. 552 ГК РФ). Если же участок у продавца в аренде, к покупателю здания переходит право пользоваться землёй на тех же условиях (п. 1 ст. 35 ЗК РФ), и срок этой аренды проверяют отдельно.

Арендатор здания прав на участок не получает, его опора одна: договор аренды. Договор аренды здания на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента регистрации (ст. 651 ГК РФ). Как оформить здание, землю и бизнес разными договорами, разобрано в материале о структуре сделки с гостиницей, слои цены описаны в основной статье о покупке гостиницы.

Условный расчёт на 16 номерах: 31 млн ₽ против 7,5 млн ₽ и аренды

Обе гостиницы ниже придуманы для расчёта, рынок они не описывают. У каждой 16 номеров и одинаковый поток гостей: 7 млн ₽ в год до платы за стены, причём сезон, управляющий, комиссии площадок и налоги с выручки уже вычтены. Откуда берётся такая сумма, если в объявлении стоит другая, показывает статья о пересчёте рентабельности гостиницы.

Вариант А: здание с участком у продавца, цена 31 млн ₽, из них за бизнес 6 млн ₽. Собственник сам платит налог на имущество и копит на ремонт кровли и инженерных сетей, условно 0,8 млн ₽ в год. Вариант Б: тот же бизнес в арендованном здании за 7,5 млн ₽, в цену которого продавец заложил мебель и шесть лет зарегистрированной аренды, аренда 380 тыс. ₽ в месяц, договор на шесть лет зарегистрирован.

Вариант Б отдаёт вложенные деньги быстрее и приносит больше на каждый рубль. Вариант А приносит больше в рублях и оставляет актив, который продаётся отдельно от гостиницы. Разница в 23,5 млн ₽ работает в стенах с отдачей около 16% (4,56 млн ₽ сэкономленной аренды минус 0,8 млн ₽ содержания, итого 3,76 млн ₽ в год), и покупатель сравнивает её со своей альтернативой этим деньгам.

Срок договора аренды против срока окупаемости гостиницы

Шесть лет зарегистрированной аренды против 3,1 года окупаемости дают варианту Б почти три года запаса. Окажись в остатке договора два года, эти же 7,5 млн ₽ вернулись бы лишь при продлении, которого арендодатель не обещал, а по рабочему правилу Assetum аренда короче окупаемости — красный сигнал.

Минимальный остаток договора считают просто: цена ÷ годовая чистая прибыль нового собственника. Сверх этого нужен запас на будущую продажу, ведь следующему покупателю тоже понадобится срок. Чем дольше аренда защищена зарегистрированным договором, тем больший срок окупаемости покупатель может принять без лишнего риска.

Если договор короче, у покупателя три хода. Первый: до сделки подписать с арендодателем новый договор на срок с запасом и зарегистрировать его. Второй: снизить цену до суммы, которая возвращается за оставшиеся годы. Третий: отказаться. Пункты договора, которые проверяют до задатка, разобраны в статье о договоре аренды здания гостиницы.

Риск арендодателя: продажа здания, отказ в продлении, рост ставки

Четыре ситуации с договором аренды гостиницы и что из них следует для покупателя:

1. Договор на срок от года без регистрации. Сторонами он подписан, но по ст. 651 ГК РФ считается заключённым только с момента регистрации, поэтому опираться на «шесть лет аренды» в цене нельзя. Регистрацию проверяют по выписке ЕГРН на здание: обременение арендой в ней видно.
2. Договор без срока или продлённый молча. Каждая сторона вправе отказаться, предупредив за три месяца при аренде недвижимости, если закон или договор не дают иной срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Для гостиницы три месяца означают потерю сезона и переезд без места, куда переезжать.
3. Арендодатель продаёт здание. Смена собственника не основание менять или расторгать договор аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Гостиница работает дальше на прежних условиях до конца срока.
4. Срок заканчивается. Добросовестный арендатор при прочих равных имеет преимущественное право на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Условия нового договора стороны согласуют заново, поэтому ставка может вырасти.

Рост ставки бьёт по варианту Б сильнее всего. При аренде 450 тыс. ₽ вместо 380 тыс. ₽ чистая прибыль падает с 2,44 до 1,6 млн ₽ в год, а окупаемость тех же 7,5 млн ₽ растягивается до 4,7 года. Порядок индексации ставки ищут в договоре до сделки, а не после первого письма арендодателя.

Ликвидность: кому гостиницу продавать через пять лет

Гостиницу со зданием через пять лет можно продать двумя путями. Оператору, который хочет работать с гостями, и инвестору, которому нужны стены с арендатором, то есть готовый арендный бизнес (ГАБ). Как такой покупатель смотрит на помещение с арендатором, описано в статье о проверке арендного бизнеса.

Гостиницу на аренде через пять лет покупает только оператор, и смотрит он на остаток договора. В варианте Б к тому моменту останется один год из шести, меньше срока окупаемости следующего покупателя. Без нового зарегистрированного договора цена бизнеса при перепродаже опускается почти до стоимости мебели. Поэтому продление договора закладывают в план владения сразу: за полтора-два года до продажи, а не в месяц выставления объявления.

Кому подходит здание, кому аренда: дерево решения

Здание подходит покупателю, у которого после цены остаются деньги на проверку и резерв на три-четыре месяца работы (ориентир Assetum), а горизонт владения от пяти лет. Он согласен на отдачу ниже ради актива и широкого круга будущих покупателей.

Аренда подходит покупателю с ограниченным бюджетом, если договор зарегистрирован, его остаток длиннее срока окупаемости с запасом, а индексация ставки записана. Отдача на вложенные деньги выше, но бизнес зависит от арендодателя и срока договора.

Остановиться разумно в трёх случаях: договор не зарегистрирован или заключён без срока; остаток аренды короче окупаемости, а арендодатель не готов подписать новый договор до сделки; продавец просит за бизнес на аренде цену, которая возвращается дольше остатка договора. Следующий этап после выбора, первые месяцы владения, описан в материале о первых 90 днях после покупки гостиницы. Порядок проверки от простого к сложному есть в бесплатном курсе «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса».

Частые вопросы

Что дешевле: гостиница со зданием или бизнес на аренде?

Гостиница на аренде дешевле на входе: в условном примере 7,5 млн ₽ против 31 млн ₽ за тот же номерной фонд со зданием. По отдаче на вложенные деньги аренда тоже выигрывает, 32,5% против 20%. Здание выигрывает в рублях чистой прибыли за год и в том, что после шести лет у владельца остаются стены с участком.

Можно ли сначала купить бизнес на аренде, а здание выкупить позже?

Выкуп здания гостиницы позже зависит от договорённости с арендодателем, и цену стен через несколько лет никто заранее не фиксирует. Если такой план есть, условие о выкупе или о праве первым получить предложение о продаже обсуждают с арендодателем и вписывают в договор до сделки. При продаже здания третьему лицу договор аренды сохраняется по ст. 617 ГК РФ.

Какой срок аренды достаточен для покупки гостиницы?

Срок аренды гостиницы считается достаточным, если оставшиеся годы зарегистрированного договора длиннее срока окупаемости цены с запасом на будущую продажу. В условном примере окупаемость 3,1 года, договор на шесть лет. Остаток в два года при той же цене означает, что покупатель платит за годы, которые ему никто не гарантировал.

Вопросы продавцу гостиницы о здании и договоре

• Кому принадлежат здание и участок, есть ли выписки ЕГРН с датой не старше месяца.
• Зарегистрирован ли договор аренды и до какой даты он действует.
• Как в договоре индексируется ставка и кто платит за капитальный ремонт.
• Есть ли в договоре условие о преимущественном праве на новый срок или оно исключено.
• Нужно ли согласие арендодателя на смену арендатора или продажу долей ООО.
• Сдаёт ли продавец часть здания в субаренду и на каких условиях.

Если продавец гостиницы на аренде не показывает зарегистрированный договор или остаток срока меньше окупаемости, а арендодатель не готов до задатка подписать продление, от покупки по такой цене разумно отказаться.