Самая дорогая ошибка покупателя на этом этапе: перевести задаток по расписке, где не названо ни одного основания для возврата. Если сделку остановит залог на оборудовании, продавец скажет, что отказались вы, а задаток виновной стороны остаётся у получателя (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Деньги защищают две бумаги, подписанные до платежа: предварительный договор с датой основного и соглашение о задатке с перечнем событий для возврата.

Покупатель предприятия или активов ИП, которого просят внести задаток до конца проверки, получит его обратно ровно в тех случаях, которые записаны. Какой основной договор нужен под каждый предмет сделки, разобрано в обзоре договора купли-продажи бизнеса.

Три названия первого платежа возвращаются по разным правилам

Задаток и обеспечительный платёж закон называет отдельными способами обеспечения обязательств (п. 1 ст. 329 ГК РФ). Аванса в этом перечне нет: он остаётся частью цены, уплаченной вперёд. Что вернётся при срыве, решает оформление платежа, а не его название.

Что сравниваем Задаток Аванс Обеспечительный платёж
Назначение Доказывает договор и подкрепляет его исполнение (п. 1 ст. 380 ГК РФ) Часть оплаты до передачи Подкрепляет денежное обязательство, в том числе будущее (ст. 381.1 ГК РФ)
Форма Письменная при любой сумме При сомнении сумма считается авансом (п. 3 ст. 380) Соглашение с перечнем обстоятельств
Покупатель отказался без основания Остаётся у продавца Правила о задатке не действуют Засчитывается при оговорённом обстоятельстве
Сорвал продавец Двойная сумма и убытки с зачётом задатка Возврат без удвоения Возврат при прекращении обязательства
Прекращение по соглашению до исполнения Возврат (п. 1 ст. 381 ГК РФ) Возврат Возврат, если не согласовано иное

Расписку «получил задаток» без условий сделки могут не признать соглашением о задатке, а сомнение толкуют в пользу аванса. Задатку отводят отдельный раздел предварительного договора: сумма, подкреплённое обязательство, зачёт в цену, события и срок возврата.

Форма предварительного договора повторяет форму будущей сделки

Какой нужен предварительный договор купли-продажи бизнеса

Предварительный договор купли-продажи бизнеса обязывает стороны заключить основной договор на записанных условиях и оформляется в форме основного; нарушение формы делает его ничтожным (п. 1–2 ст. 429 ГК РФ). Для предприятия это один документ за подписью обеих сторон (ст. 560 ГК РФ). Если форма основного договора не установлена, хватает простой письменной.

Предварительный договор купли-продажи ООО

Для доли в ООО то же правило о форме ведёт к нотариусу: основной договор о доле закон об ООО требует удостоверить нотариально, значит, и предварительный подписывают там же. Какие условия проверки в него вписать и как быть с отказом продавца, разобрано в статье о предварительном договоре по доле.

Регистрировать предварительный договор не нужно, даже если основной требует регистрации (п. 24 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49). Для конкретного имущества в нём пишут порядок, по которому вещь опознают в день передачи (п. 25). У бизнеса целиком таким порядком служит инвентаризация: состав предприятия определяют по ней до подписания основного договора (ст. 561 ГК РФ).

Срок основного договора ставят датой. Пустая графа означает год с момента подписания предварительного (п. 4 ст. 429), а за год у магазина меняются остатки и может истечь аренда.

Соглашение о намерениях связывает слабее предварительного договора

Соглашение о намерениях фиксирует цену и порядок переговоров, но заключать сделку не обязывает. Отвечают за недобросовестность и разглашение тайны. Тогда возмещают расходы на переговоры и расходы из-за утраты возможности купить у другого продавца (ст. 434.1 ГК РФ). Понудить к сделке нельзя. Такого соглашения с условием о конфиденциальности хватает до открытия документов; когда в разговоре появляются деньги, нужен предварительный договор.

Крупный платёж до основного договора меняет природу сделки

Пленум ВС РФ разъяснил: договор, названный предварительным, но обязывающий приобретателя до основного договора уплатить цену или её существенную часть, следует квалифицировать как куплю-продажу с предварительной оплатой, и правила ст. 429 к нему не применяются (п. 23 постановления № 49). Пример в постановлении касается будущей вещи, а какая часть цены существенна, не названо.

Покупатель тогда теряет механику предварительного договора, включая понуждение и задаток под обязательство заключить сделку. Остаётся защита по правилам о предоплате: требовать передачи оплаченного или возврата суммы с процентами по ст. 395 ГК РФ (п. 3–4 ст. 487 ГК РФ); к продаже предприятия общие правила применяются, если специальные не говорят иного (п. 5 ст. 454). Отсюда практический вывод: до основного договора уходит только задаток, не похожий на оплату бизнеса.

Зоомагазин за 4,4 млн ₽: четыре исхода одного задатка

Условный пример, цифры придуманы. Покупатель берёт у предпринимателя зоомагазин целиком: оборудование, аквариумную витрину, товарный остаток по инвентаризации. Цена 4 400 000 ₽, задаток 220 000 ₽, это допущение примера, а не рыночная норма. На юриста и инвентаризацию уже потрачено 140 000 ₽.

Исход Что подписано Покупатель получает Итог покупателя
Передумал без основания из перечня Соглашение о задатке 0 ₽ Минус 360 000 ₽
Нашёл залог витрины, залог есть в перечне Соглашение и условие возврата 220 000 ₽ Минус 140 000 ₽
Продавец продал магазин другому Соглашение о задатке 440 000 ₽ Плюс 80 000 ₽
Платёж назван «в счёт цены» Расписка без соглашения 220 000 ₽ возвратом Минус 140 000 ₽
Дерево решений покупателя бизнеса: когда вносить задаток по предварительному договору, а когда сначала переписать текст
Задаток вносят только по письменному предварительному договору с отдельным соглашением о задатке и названными основаниями возврата.

Первую и вторую строку разделяют 220 000 ₽, и создаёт эту разницу одна фраза договора. Без перечня залог становится спором о вине. С перечнем покупатель отказывается по условию и прикладывает выписку из реестра залогов.

В третьей строке продавец платит двойную сумму, а убытки возмещает с зачётом суммы задатка. Расходы покупателя в 140 000 ₽ меньше задатка, поэтому отдельное требование здесь вряд ли что-то добавит; при расходах 350 000 ₽ спорной стала бы разница 130 000 ₽.

Стоп-факторы Assetum становятся основаниями возврата задатка

Фраза «если проверка выявит проблемы» спор не закрывает: продавец ответит, что проблем нет. Рабочий способ Assetum: каждый стоп-фактор, то есть находку для отказа от сделки, а не для торга, записать основанием возврата с источником проверки.

Стоп-фактор Где видно Когда Основание возврата в договоре
Банкротство или его признаки Федресурс, kad.arbitr.ru До задатка Сведения о банкротстве продавца
Залог без согласия залогодержателя Реестр залогов движимого имущества До задатка Запись о залоге позиции описи
Крупные суды kad.arbitr.ru До задатка Иск к продавцу выше суммы из договора
Долги у приставов fssp.gov.ru До задатка Производства выше порога из договора
Чистая прибыль не подтверждена Выписка за 12 месяцев, касса До задатка Выписка расходится с заявленной выручкой
Аренда без письменного продления Письмо арендодателя После задатка Нет согласия арендодателя к дате основного договора
Незаменимый сотрудник уходит Разговор после согласия продавца После задатка Отказ названного сотрудника остаться
Документы не показывают Перечень документов с датами После задатка Непредставление документа в срок

Пять строк из восьми проверяются по реестрам и бумагам первого уровня, их смотрят до перевода денег. По рабочему правилу Assetum выписку за 12 месяцев и кассу продавец показывает до задатка, а обещание «покажем после» уже повод остановиться. Для трёх последних строк соглашение назначает срок возврата, например десять рабочих дней с уведомления, и документ, который к нему прикладывают.

Сроки от согласия по цене до основного договора

Задаток рискует меньше всего, когда идёт третьим шагом: после соглашения о конфиденциальности и документов первого уровня, одновременно с подписью предварительного договора.

Шкала сделки с бизнесом: задаток вносят после документов первого уровня, затем проверка, основной договор и сроки иска
Задаток стоит на третьем шаге: после выписки, кассы и реестров и одновременно с подписью предварительного договора.

К дате из предварительного договора подписывают основной, и задаток засчитывают в цену: в примере покупатель доплачивает 4 180 000 ₽. Такой зачёт Пленум называет прямо, если задаток внёс тот, кто платит по основному договору (п. 26 постановления № 49). Если дата прошла, а ни одна сторона не предложила другой заключить основной договор, обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429). Покупателю, который хочет сделку, нужно до этой даты направить продавцу письменное предложение.

Продавец сорвал сделку: двойная сумма и понуждение

Двойную сумму продавец платит, если сделку сорвал он, а задаток оформлен письменно и подкрепляет обязательство заключить основной договор (п. 4 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Второй путь: в течение шести месяцев с даты, когда основной договор должен был быть заключён, требовать его заключения в суде (п. 5 ст. 429), и договор считается заключённым на условиях решения суда (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Зоомагазину полгода спора обходятся дорого: остаток распродадут, помещение сдадут другому.

Задаток закрывает отрезок только до основного договора

Долг, который всплывёт после передачи бизнеса, задатком не покрыть: здесь работают заверения продавца и удержание части цены, о них материал о заверениях об обстоятельствах. Способы перевести основную цену, включая ячейку и аккредитив, собраны в обзоре безопасных расчётов за бизнес.

Частые вопросы

Можно ли вернуть задаток, если покупатель передумал

Вернуть задаток покупатель, который передумал без причины из договора, по общему правилу не может: за неисполнение отвечает давшая задаток сторона, и сумма остаётся у продавца (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Исключения создаёт сам договор. Основание из перечня, подтверждённое документом, возвращает деньги по условию, а прекращение обязательства по соглашению сторон до исполнения возвращает задаток по п. 1 ст. 381.

Сколько вносить задатком за бизнес

Размер задатка за бизнес закон не устанавливает, и рыночной нормы с надёжным источником нет. Разумнее считать от суммы, которую покупатель готов потерять при собственной ошибке, чем от цены. Слишком крупный платёж грозит тем, что договор квалифицируют как куплю-продажу с предоплатой (п. 23 постановления № 49).

Нужен ли нотариус для предварительного договора о предприятии

Нотариус для предварительного договора о предприятии не нужен: закон требует для продажи предприятия письменной формы одним документом, подписанным сторонами (ст. 560 ГК РФ), и предварительный договор повторяет эту форму. В нём нужны опись имущества и дата основного договора, регистрация не нужна (п. 24 постановления № 49).

Вопрос продавцу до перевода задатка

Перед переводом денег продавцу задают один вопрос: «При каких находках на проверке вы вернёте задаток и в какой срок?» Если ответ укладывается в перечень из таблицы и продавец готов вписать его в предварительный договор, сделка идёт дальше. Ответ «доверьтесь» означает, что задаток разумно не вносить.

Задаток за зоомагазин вносят после простых проверок, а не до них: идти от простого к сложному учит бесплатный курс «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса». Как рассчитаться за основную цену, если продавец отказывается от эскроу, расскажет статья о замене эскроу и аккредитива.