Отказ от покупки бизнеса после задатка обходится дешевле, когда переплата за объект вместе с доплатами после покупки больше той части задатка, которую вам не вернут. В условном расчёте на сервисе ремонта техники покупатель рискует потерять 710 000 ₽ задатка, а переплатил бы 1 400 000 ₽, если доведёт сделку по цене продавца. Выход дешевле на 690 000 ₽ даже в худшем случае, когда задаток не возвращается совсем.

Если вы уже перевели задаток, а выписка, залог или разговор с бухгалтером показали картину хуже объявления, решение принимается по двум суммам. Всё, что потрачено до этого дня, в него не входит.

Деньги на проверку уже потрачены и в сравнение не входят

Проверка, юрист, дни переговоров и аренда, которую держали на паузе, потеряны в любом случае. Закроете вы сделку или выйдете из неё, эти деньги не вернутся. Поэтому в обе стороны сравнения их не пишут.

Мысль «уже столько вложено, надо доводить» как раз и путает эти затраты с решением: от неё растёт цена ошибки, а сами деньги назад не приходят. Как отличить расчёт от симпатии к объекту, разобрано в статье об эмоциональной покупке.

В решении остаются две суммы, которые ещё зависят от вас:

  • потеря при выходе: задаток, умноженный на долю, которую вам не вернут;
  • цена плохой сделки: цена продавца минус предел цены от подтверждённой чистой прибыли, плюс доплаты после покупки.

Задаток кладут рядом с переплатой, потраченное время в этот счёт не входит. Переплату считают так: подтверждённую чистую прибыль умножают на срок окупаемости, который вы назначили себе заранее, и вычитают результат из цены продавца. Это рабочее правило Assetum, и срок фиксируют на бумаге до первого просмотра, иначе он незаметно подстраивается под понравившийся объект.

Сравнение работает, когда проблема в цене или в подтверждённой чистой прибыли. Если находка относится к стоп-факторам, например залог без согласия залогодержателя, аренда без продления или признаки банкротства, считать не нужно. Это основание остановиться, и общий перечень таких причин есть в материале о минусах покупки готового бизнеса.

Задаток возвращается по конкретному основанию, и его подтверждает документ

Прежде чем считать долю возврата, посмотрите, как платёж назван в ваших бумагах. По ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке заключается письменно при любой сумме, а при сомнении сумма считается авансом, если не доказано иное.

Основание Что говорит норма Что проверить в бумагах
Соглашение сторон или невозможность исполнения Задаток возвращается, п. 1 ст. 381 ГК РФ Готов ли продавец подписать соглашение о прекращении
Ответственность продавца за срыв Получивший задаток платит двойную сумму, п. 2 ст. 381 Какое обязательство продавец нарушил и где оно записано
Недостоверные заверения продавца Право отказаться от договора, если заверения существенны, и потребовать убытки, ст. 431.2 Есть ли заверения о прибыли, долгах, залогах в тексте
Срок предварительного договора истёк без предложения Обязательства прекращаются, п. 6 ст. 429 Дата основного договора и направленные предложения
Обеспечительный платёж Возвращается, если обстоятельства не наступили, ст. 381.1 Какие обстоятельства названы в договоре
Нет письменного соглашения о задатке Сумма считается авансом, п. 3 ст. 380 Расписка, назначение платежа

Если отвечает за неисполнение тот, кто дал задаток, он остаётся у продавца, а сверх него продавец вправе требовать убытки с зачётом задатка, если договор не говорит иное. Поэтому основания выхода фиксируют до того, как написать «отказываюсь».

Заверения продавца весят особенно много: при предпринимательской деятельности ответственность за недостоверные заверения по п. 4 ст. 431.2 наступает, даже если заверявший не знал о недостоверности, если договор не говорит иное. Как такие основания записывают ещё до платежа, показано в статье о задатке и предварительном договоре, а выбор между задатком и авансом разобран в материале о видах предоплаты.

Таблица не решает спор за вас. Применимость каждого основания к вашим документам оценивает юрист.

Расчёт на сервисе ремонта бытовой техники: 710 000 против 1 400 000 ₽

Числа примера придуманы ради порядка расчёта. ООО, сервис ремонта бытовой техники, продаётся за 7 100 000 ₽. Задаток покупатель внёс в размере 10% цены, это 710 000 ₽. Продавец заявлял чистую прибыль 280 000 ₽ в месяц, по заявленному это 25,4 месяца окупаемости.

Банковская выписка за год показывает другое: 190 000 ₽ в месяц, и при цене 7 100 000 ₽ деньги возвращаются за 37,4 месяца. Свой потолок покупатель назначил раньше, 30 месяцев, а значит, мастерская для него стоит не больше 5 700 000 ₽. Разница в 1 400 000 ₽ и есть переплата, которую предстоит положить рядом с задатком.

Сумма Значение, ₽ Входит в решение
Проверка и юрист 150 000 Нет, потрачено в обеих ветках
Цена продавца 7 100 000
Предел цены от подтверждённой чистой прибыли 5 700 000
Переплата при закрытии 1 400 000 Да
Задаток, если не вернут ничего 710 000 Да
Разница в пользу выхода 690 000

Доплат после покупки в примере нет. Если бы они были, например ремонт оборудования или долг по аренде, их прибавили бы к переплате, и выход стал бы ещё выгоднее.

Дерево решений после задатка: стоп-фактор ведёт к остановке, проблема цены к сравнению переплаты с потерей задатка
Расчёт нужен только для проблем цены, а стоп-фактор останавливает сделку при любой сумме задатка.

Доля возвращённого задатка и торг меняют ответ

Продавец, услышав о находке, может снизить цену. Допустим, до 6 300 000 ₽. Тогда переплата против предела цены сокращается до 600 000 ₽.

Возврат задатка Потеря при выходе, ₽ Цена 7 100 000 ₽: переплата 1 400 000 Цена 6 300 000 ₽: переплата 600 000
0% 710 000 Выход дешевле на 690 000 Закрыть дешевле на 110 000
50% 355 000 Выход дешевле на 1 045 000 Выход дешевле на 245 000
100% 0 Выход дешевле на 1 400 000 Выход дешевле на 600 000

Закрыть сделку выгоднее только в одной клетке: задаток не вернут совсем, а продавец согласился уступить 800 000 ₽. И то при условии, что проблема была в цене. Если выписка показала стоп-фактор, торг его не лечит.

Долю возврата оценивают по бумагам. Она выше, если платёж назван авансом или обеспечительным платежом, если продавец письменно заверял о чистой прибыли, а выписка это опровергла, или если срок предварительного договора истёк без предложений сторон. Она близка к нулю, если в соглашении о задатке нет заверений и основание выхода сводится к словам «я передумал».

Ещё одна оговорка касается вероятности. Если основание возврата спорное, долю возврата в расчёте берут по осторожному сценарию. Как считать, стоит ли платить за следующий этап проверки при неопределённости, показано в статье о цене проверки и цене ошибки.

Три дороги после находки и условие для каждой

После серьёзной находки у покупателя по методике Assetum три дороги, и у каждой своё условие:

  1. Идти дальше, если находку снимает документ: продавец показал недостающую выписку, и чистая прибыль подтвердилась.
  2. Идти на других условиях, если проблема в цене: новая цена от подтверждённой чистой прибыли, удержание части цены и заверения продавца с возмещением потерь. Как это записывают в договоре, разобрано в материале о договоре купли-продажи бизнеса.
  3. Остановиться, если находка из перечня стоп-факторов или продавец отказывается менять условия.

Письмо в день находки уходит раньше любых новых платежей

Покупатель, который после находки взял у продавца ключи от мастерской или перевёл вторую часть оплаты, рискует лишиться права выйти. Пункт 5 ст. 450.1 ГК РФ не допускает отказа по тем же основаниям, если сторона при наличии оснований подтвердила действие договора, в том числе приняла предложенное исполнение. Сам отказ оформляют уведомлением, и по п. 1 той же статьи договор прекращается с момента его получения, если иное не предусмотрено.

Что сделать в день находки:

  • отправить продавцу письмо с находкой и документом, попросив объяснить её к конкретной дате;
  • не переводить доплату и не подписывать дополнительных соглашений, пока решение не принято;
  • не принимать от продавца дела, ключи, доступы и товар;
  • проверить в предварительном договоре срок заключения основного: если его нет, по п. 4 ст. 429 ГК он равен году;
  • показать письмо и документы юристу до отправки уведомления об отказе.
Карта рисков после задатка: доплата и приём дел до решения стоят права отказаться, неучтённое основание стоит задатка
Самые дорогие ошибки после находки совершаются действием: платёж или приём дел подтверждают договор, который вы хотели оставить.

Частые вопросы

Можно ли вернуть задаток, если просто передумал покупать бизнес?

Задаток при отказе покупателя без основания обычно остаётся у продавца: по п. 2 ст. 381 ГК РФ он не возвращается стороне, которая отвечает за неисполнение. Вернуть его можно по соглашению с продавцом или если отказ опирается на основание из договора или закона, например недостоверные заверения. Без основания решение сводится к сравнению 100% потери задатка с переплатой.

Что если в расписке платёж назван авансом?

Аванс не влечёт последствий задатка по ст. 381 ГК РФ, а сам задаток требует письменного соглашения. По п. 3 ст. 380 ГК РФ при сомнении сумма считается авансом, если не доказано иное. Поэтому первым делом читают формулировку расписки или назначения платежа. Если там нет слова «задаток» и отдельного соглашения, долю возврата в расчёте можно оценивать выше.

Что делать, если продавец не возвращает задаток?

Продавцу, который не возвращает задаток, направляют письменное требование: основание возврата, норма и подтверждающий документ. Переписку с распиской и выпиской сохраняют в копиях. Если ответа нет, дальнейшие шаги, включая суд, выбирают вместе с юристом. Пока спор не решён, никаких новых документов по сделке не подписывают и исполнения от продавца не принимают.

Две суммы решают вопрос о выходе

Перед ответом продавцу посчитайте две суммы. Первая — какая часть задатка действительно пропадёт, если уйти. Вторая — на сколько цена выше вашего предела от чистой прибыли по выписке. Когда переплата больше потери, отказ обходится дешевле, и уже вложенные недели в этот счёт не входят. Как этот выбор вписан в путь покупки целиком, видно в материале о десяти шагах покупки и в курсе «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса».