Выдержит ли бизнес кредит, показывают два числа: покрытие платежа за год и низшая точка накопленных денег внутри года. В условном примере глэмпинга на 8 домиков покрытие равно 2,18 на цифрах продавца и 1,22 после двух поправок, а к концу апреля покупателю не хватает 1 140 572 ₽, хотя за год объект платёж отрабатывает.

Если вы берёте кредит на загородный объект с летним пиком, банк посмотрит на годовую сумму, а платить придётся и в феврале при загрузке 40%. Сумму кредита разумно утверждать только после того, как оба числа посчитаны на чистой прибыли нового собственника.

Покрытие платежа считают дважды: по словам продавца и после поправок

Покрытие платежа равно чистой прибыли нового собственника за год, делённой на двенадцать платежей по кредиту. Больше 1,0 значит, что объект сам обслуживает долг; запас сверху принимает на себя слабый сезон и ошибки прогноза. В обзоре кредитов на покупку бизнеса приведён порог 1,3–1,5, у каждого банка свой; покупателю удобнее держаться верхней границы.

Условный пример, все цифры подобраны для расчёта. Круглогодичный глэмпинг на 8 домиков с банями продают за 9 000 000 ₽. Свои деньги покупателя 3 000 000 ₽, кредит 6 000 000 ₽ на 84 месяца.

Процент взят условный, 21% годовых, при ключевой ставке Банка России 14,00% на 9 октября 2026 года; вместо него подставьте предложение своего банка. На семь лет это 136 873 ₽ каждый месяц и 1 642 476 ₽ за год, и ту же сумму глэмпинг отдаёт банку в феврале, когда заняты три домика из восьми.

Показатель По словам продавца После поправок
Чистая прибыль за год 3 581 040 ₽ 2 009 040 ₽
Чистая прибыль в среднем за месяц 298 420 ₽ 167 420 ₽
Платёж по кредиту в месяц 136 873 ₽ 136 873 ₽
Покрытие платежа 2,18 1,22

Восемь домиков на цифрах продавца обслуживают банк с двойным запасом. После поправок средний месяц оставляет собственнику 30 547 ₽, чуть меньше трёх с половиной ночей одного домика по 9 000 ₽.

Две поправки снимают с заявленных 298 тысяч в месяц 131 тысячу

Продавец жил при глэмпинге: сам заселял гостей, по ночам отвечал на бронирования и топил бани, а зарплату себе в расходы не записывал. Новый собственник из города так работать не будет, ему нужен управляющий на участке за 70 000 ₽ в месяц, с взносами по общему тарифу 91 000 ₽. Пониженный тариф для малого бизнеса разобран в статье о налогах и взносах в цифрах продавца.

Вторая поправка касается земли. Участок продавец арендует у родственника по льготной цене, и после сделки договор придётся перезаключать на рыночных условиях: плюс 40 000 ₽ в месяц. Вместе это 131 000 ₽ в месяц и 1 572 000 ₽ за год. Разовые вложения, например замену купелей, в месячную чистую прибыль не включают: они идут отдельной строкой бюджета.

Каскад: из 298,4 тыс. ₽ заявленной чистой прибыли глэмпинга после поправок и платежа остаётся 30,5 тыс. ₽ в месяц
Две поправки снижают покрытие платежа с 2,18 до 1,22, и от средней месячной чистой прибыли после банка остаётся 30,5 тыс. ₽.

Покрытие 1,22 ниже порога, но выше единицы. Банк при таком отношении может и одобрить заявку, особенно если продавец показал чистую прибыль на 3,6 млн ₽ и документы на неё. Решение за покупателем: годовая арифметика ещё не говорит, хватит ли денег в каждом месяце.

Шесть месяцев из двенадцати чистая прибыль глэмпинга меньше платежа

Модель строится на допущениях. Цена ночи 9 000 ₽ за домик, загрузка по месяцам от 40% в феврале и ноябре до 90% в июле и августе, в среднем за год 61,25%. Это совпадает с данными СберБизнес Live о глэмпингах: летом загрузка до 90%, в среднем за год при круглогодичной работе 60–70%.

Переменные расходы (бельё, расходники, комиссии сервисов бронирования, налог с выручки) приняты в 15% выручки, постоянные 845 000 ₽ в месяц плюс 131 000 ₽ поправок.

Месяц Загрузка Выручка, ₽ Чистая прибыль нового собственника, ₽ После платежа, ₽ Накоплено с начала года, ₽
Январь 45% 1 004 400 −122 260 −259 133 −259 133
Февраль 40% 806 400 −290 560 −427 433 −686 566
Март 45% 1 004 400 −122 260 −259 133 −945 699
Апрель 50% 1 080 000 −58 000 −194 873 −1 140 572
Май 65% 1 450 800 257 180 120 307 −1 020 265
Июнь 85% 1 836 000 584 600 447 727 −572 538
Июль 90% 2 008 800 731 480 594 607 22 069
Август 90% 2 008 800 731 480 594 607 616 676
Сентябрь 70% 1 512 000 309 200 172 327 789 003
Октябрь 50% 1 116 000 −27 400 −164 273 624 730
Ноябрь 40% 864 000 −241 600 −378 473 246 257
Декабрь 65% 1 450 800 257 180 120 307 366 564
Год 61,25% 16 142 400 2 009 040 366 564
Диаграмма накопленных денег глэмпинга после платежа: минус 1 141 тыс. ₽ к концу апреля, плюс только с июля
За год глэмпинг платёж отрабатывает, но к концу апреля покупателю нужно 1,14 млн ₽ сверх взноса, чтобы дожить до сезона.

В шести месяцах, с января по апрель, в октябре и ноябре, чистой прибыли нового собственника на платёж не хватает, и во всех шести объект убыточен ещё до банка. Летние четыре месяца с мая по август приносят 2 304 740 ₽ и закрывают всё.

Загрузку по месяцам берут из выгрузки сервиса бронирований и эквайринга за прошлый год; рассказ продавца о сезоне её не заменит. Порядок тот же, что в бесплатном курсе «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса», где проверку строят от простого к сложному: у глэмпинга сначала январские и февральские брони по каждому домику, потом договор аренды участка у родственника продавца, осмотр бань и купелей последним.

К концу апреля не хватает 1,14 млн рублей

Сделка в примере закрывается в начале января, сразу после новогодних заездов. Зимой и весной домики заполнены на 40–50%, и до мая покупатель каждый месяц доплачивает банку из своих денег, к концу апреля всего 1,14 млн ₽.

В плюс накопленный остаток выходит только в июле, в первом месяце загрузки 90%. Эти деньги идут в бюджет покупки отдельной строкой сверх цены, и при сделке в другом месяце их сумма другая.

Взнос забрал все свои 3 000 000 ₽, так что 1 140 572 ₽ на зиму и весну покупателю нужно найти дополнительно. Запас на неудачную передачу, о котором речь в статье о полном бюджете сделки, считают в месяцах постоянных расходов.

У глэмпинга с управляющим и рыночной арендой земли месяц стоит 976 000 ₽, и по ориентиру Assetum на 3–4 месяца выходит 2 928 000–3 904 000 ₽. Если покрыть из трёхмесячного запаса сезонную яму, к маю от него останется 61%, меньше двух месяцев расходов на случай отмен броней после смены владельца.

Без этих денег платёж в марте придётся закрывать чем-то другим: кредитной картой, займом у знакомых, отсрочкой оплаты поставщикам. Каждый такой источник добавляет второй долг к первому.

Минус 10% выручки опускают покрытие до 0,39

Постоянные расходы глэмпинга не уменьшаются вместе с гостями. Управляющий с арендой земли, отопление домиков, платёж по кредиту остаются прежними, поэтому чистая прибыль нового собственника падает в несколько раз быстрее выручки.

Сценарий Выручка за год, ₽ Чистая прибыль нового собственника за год, ₽ Покрытие Низшая точка, ₽
Как в модели 16 142 400 2 009 040 1,22 −1 140 572 (апрель)
Выручка −10% 14 528 160 636 936 0,39 −1 474 675 (май)
Выручка −20% 12 913 920 −735 168 отрицательное −2 377 644 (декабрь)

Минус 10% выручки равны 1 614 240 ₽. Из них 15% ушли бы на переменные расходы, остальные 1 372 104 ₽ снимаются с чистой прибыли целиком: она падает на 68%, с 2 009 040 до 636 936 ₽. Платёж за год 1 642 476 ₽, и чистой прибыли на него уже не хватает.

При минус 20% объект убыточен до платежа, и накопленный минус растёт весь год. Минус десять процентов загородному отдыху может дать дождливое лето или новый конкурент на соседнем участке, и вины нового владельца в этом не будет.

Срок 120 месяцев поднимает покрытие до 1,40, сезонную яму почти не трогает

Если запаса не хватает, менять можно четыре вещи, и у каждой своя цена.

Что меняют Результат на примере Чего не решает
Срок 120 месяцев вместо 84 Платёж 119 959 ₽, покрытие 1,40, низшая точка −1 072 916 ₽ Зимний провал остаётся, переплата растёт
Больший взнос Покрытие 1,5 при 84 месяцах требует кредита не больше 4,89 млн ₽ и своих денег от 4,11 млн ₽ Нужны деньги, которых у покупателя может не быть
Отложенная часть цены Часть суммы продавцу платится после сделки, кредит меньше Платёж продавцу тоже ложится на слабые месяцы
Другой объект Ровная по месяцам выручка или меньшая цена Нужен новый поиск и новая проверка

Удлинение срока экономит 16 914 ₽ в месяц, а низшая точка сдвигается лишь на 67 656 ₽. Сезон давит сильнее платежа. Как устроена отсрочка части цены и сколько капитала она экономит, разобрано отдельно; если банк выдаёт деньги сразу, а продавец ждёт частями, сверьте график по статье о кредите и траншах продавцу.

У банка до подписания выясняют, можно ли сдвинуть нагрузку графика на лето: снизят ли платежи в январе–апреле за счёт июля и августа, дадут ли отсрочку первого платежа на два-три месяца после выдачи и во что обойдётся досрочное погашение в августе из выручки высокого сезона. Ответы подставляют в помесячную таблицу глэмпинга и пересчитывают апрельскую низшую точку.

Частые вопросы

Сколько можно взять кредит на покупку бизнеса?

Кредит на покупку бизнеса разумно ограничить платежом, который чистая прибыль нового собственника покрывает в 1,5 раза. В примере это 2 009 040 ÷ 12 ÷ 1,5 = 111 613 ₽ в месяц, при 21% и 84 месяцах около 4,89 млн ₽ долга. Одобренная банком сумма может оказаться больше: банк проверяет заёмщика, а платить из сезонной чистой прибыли придётся покупателю.

Как рассчитать кредитную нагрузку покупаемого бизнеса?

Кредитную нагрузку покупаемого бизнеса считают на чистой прибыли после поправок: вычитают зарплату управляющего вместо продавца и рыночную аренду, если помещение или земля достались продавцу на льготе. Годовую чистую прибыль делят на годовые платежи, затем раскладывают год по месяцам и ищут низшую точку накопленных денег. Покрытие ниже 1,5 или минус в несколько месяцев подряд означают, что сумму кредита надо пересматривать.

Банк одобрил кредит, значит, бизнес его выдержит?

Одобрение банка означает, что заёмщик ему подходит по его правилам. Банк смотрит на доходы заёмщика и залог и не обязан пересчитывать заявленную чистую прибыль продавца на нового собственника и раскладывать её по сезонам. В примере покрытие 2,18 на заявленных цифрах выглядит надёжно, а после двух поправок и помесячного расчёта покупателю не хватает 1,14 млн ₽ к апрелю.

Четыре числа до заявки в банк

  1. Чистая прибыль нового собственника за год после поправок, с выпиской на каждую поправку.
  2. Платёж по предложению банка: сумма, срок, ставка.
  3. Покрытие на этой чистой прибыли; ниже 1,5 сумму кредита пересматривают.
  4. Низшая точка накопленных денег по месяцам и источник денег на неё сверх взноса.

Начните с запроса у продавца выгрузки бронирований и эквайринга по месяцам за прошлый год. Пока её нет, вместо помесячной таблицы у вас только годовое среднее, и заявку в банк подавать рано.