Продавец доли согласился на цену и просит до пятницы подписать «предварительный» и перевести задаток, а вашему юристу нужен месяц на проверку. Предварительный договор купли-продажи доли в ООО в такой ситуации допустим, но подписывают его у нотариуса: форма у него та же, что у основного договора, а сделку с долей закон требует удостоверить нотариально.

Такой договор закрепляет цену, дату основного договора и условия, на которых вы выходите из сделки без потерь. Доля по нему не переходит.

Материал для покупателя доли, которого торопят с задатком до конца проверки. Главный вывод: предварительный договор полезен покупателю, только если в нём перечислены документы проверки и основания отказа с возвратом задатка.

Предварительный договор по доле нужен покупателю на время проверки

Нужен ли предварительный договор при покупке доли в ООО

Предварительный договор при покупке доли в ООО нужен, когда между согласием о цене и основным договором лежит проверка, а обе стороны хотят обязательства уже сейчас. Связаны будут обе: стороны обязуются заключить основной договор на условиях предварительного (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Если проверка закончена, проще сразу удостоверить основной договор. Если решение покупатель хочет оставить за собой, подходит опцион.

Участником общества вы становитесь только с записью в ЕГРЮЛ (п. 12 ст. 21 закона № 14-ФЗ), и до неё решения в обществе принимает продавец. Основная сделка разобрана в статье о том, что проверит нотариус при продаже доли.

Предварительный договор по доле подписывают у нотариуса

Нужно ли нотариально заверять предварительный договор купли-продажи доли в ООО

Предварительный договор купли-продажи доли в ООО удостоверяют у нотариуса, хотя отдельной нормы о его форме в законе об ООО нет. Вывод складывается из двух правил: предварительный договор заключают в форме основного под угрозой ничтожности (п. 2 ст. 429 ГК РФ), а сделку с долей удостоверяют нотариально одним документом (п. 11 ст. 21 закона № 14-ФЗ). Простая письменная форма для предварительного договора по доле не годится.

Тот же вывод делает эксперт ГАРАНТ в консультации 2025 года. Пленум Верховного Суда отдельно указал, что устный предварительный договор не допускается (п. 24 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49). С деньгами по такой бумаге своя сложность: если неясно, внесён задаток или аванс, сумма считается авансом, пока не доказано иное (п. 3 ст. 380 ГК РФ).

Условия, которые закрепляют в предварительном договоре

Для признания предварительного договора заключённым достаточно предмета основного договора или условий, по которым его можно определить (п. 25 постановления № 49). Покупателю такого минимума мало: недописанное придётся согласовывать позже, а при разногласиях условия определит суд (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Предмет и цена. Указывают общество с ОГРН и размер доли в процентах и по номиналу. Цену с порядком расчёта пишут там же, а если она зависит от итогов проверки, то формулой с источником цифр.

Дата основного договора. Без срока основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного (п. 4 ст. 429). Покупателю, которому нужен месяц, год ожидания ни к чему, поэтому ставят календарное число.

Документы проверки. Перечисляют, что продавец показывает и до какой даты: выписки по счёту за 12 месяцев, налоговые декларации за два года, договор аренды, корпоративные документы.

Основания отказа с возвратом задатка. Задаток остаётся у продавца, если за неисполнение отвечает сторона, которая его дала (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Чтобы отказ после проверки не выглядел уклонением, в договоре перечисляют обстоятельства, при которых покупатель не заключает основной договор и получает деньги обратно. Годятся события, подтверждаемые документом, например иск к обществу в картотеке арбитражных дел или залог доли в выписке ЕГРЮЛ.

Заверения продавца. До основного договора хватает заверений о самой доле: она полностью оплачена и не заложена. Если заверение окажется ложным, продавец отвечает убытками или договорной неустойкой, а покупатель, для которого заверение имело существенное значение, вправе отказаться от договора, если договор не говорит иного (ст. 431.2 ГК РФ), и к нотариусу за основным не идти.

Деньги до основного договора: задаток, аванс или предоплата

Можно ли внести задаток по предварительному договору доли

Задаток по предварительному договору доли закон допускает: соглашением сторон им может быть обеспечено обязательство заключить основной договор (п. 4 ст. 380 ГК РФ). Соглашение о задатке совершают письменно при любой сумме (п. 2), для доли его удобно включить в нотариальный текст. Задаток покупателя зачисляется в цену по основному договору (п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 49).

Опаснее крупный платёж. Если договор, названный предварительным, обязывает покупателя до основного договора уплатить цену или её существенную часть, его квалифицируют как куплю-продажу с предварительной оплатой, и правила ст. 429 ГК РФ к нему не применяются (п. 23 постановления № 49). Срок и понуждение, на которые рассчитывал покупатель, тогда не работают, а деньги уже у продавца.

Границу существенной части постановление не называет. По консультации ГАРАНТ, при споре об авансе и задатке суды смотрят не на размер платежа, а на его функцию: только платёжную или ещё и обеспечительную. Поэтому в тексте прямо пишут, что сумма внесена задатком в обеспечение заключения основного договора, и закрепляют последствия по п. 2 ст. 381 ГК РФ, если основной договор не заключён. Гарантии, что суд оценит платёж так же, это не даёт.

Очерёдность по рабочему правилу Assetum такая: сначала продавец показывает документы первого уровня, прежде всего выписку по расчётному счёту за 12 месяцев и данные кассы, затем нотариус удостоверяет предварительный договор, и только потом уходит задаток.

Сколько вносить, если покупается бизнес целиком, разобрано в материале о том, как не потерять задаток. Как подтвердить саму передачу денег, описано в статье о расписке за долю.

Предварительный договор, опцион, задаток или сразу основной договор

Инструмент Форма для доли Что даёт покупателю Чего не даёт Когда уместен
Предварительный договор Нотариальная (п. 2 ст. 429 ГК РФ) Обязательство обеих сторон, иск о понуждении Долю и права участника Проверка займёт недели
Опцион Нотариальные оферта и акцепт (п. 11 ст. 21 закона № 14-ФЗ) Право купить в срок, по умолчанию год Возврат платы без акцепта Решение покупатель оставляет за собой
Задаток Письменная (п. 2 ст. 380 ГК РФ) Двойную сумму, если сорвал продавец Обязанности заключить сделку Только внутри предварительного договора
Основной договор сразу Нотариальная, один документ Долю с записью в ЕГРЮЛ Времени на проверку Проверка закончена

Опцион и предварительный договор различаются тем, кто связан. В опционе безотзывную оферту даёт продавец, покупатель решает сам, а плата по общему правилу не засчитывается в цену и не возвращается без акцепта (п. 3 ст. 429.2 ГК РФ). Подробно об этом в статье об опционе на покупку доли.

Отдельно от предварительного договора задаток по доле мало что даёт: по п. 4 ст. 380 он подкрепляет обязательство заключить основной договор, а оно возникает из предварительного.

Если продавец уклоняется от основного договора

Что делать, если продавец отказывается заключать основной договор купли-продажи доли

Покупатель доли при отказе продавца от основного договора вправе в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства требовать в суде понуждения к его заключению (п. 5 ст. 429 ГК РФ). Договор тогда считается заключённым на условиях решения суда с момента его вступления в силу или с момента, указанного в решении (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Уклонившийся продавец платит двойную сумму задатка и возмещает убытки с зачётом задатка, если договор не говорит иного (п. 2 ст. 381).

Для доли есть второй путь. Если участник, обязавшийся продать долю после встречного исполнения, неправомерно уклоняется от нотариуса, приобретатель, который уже совершил действия по исполнению, вправе требовать в суде передачи доли, и решение суда служит основанием для записи в ЕГРЮЛ (абз. 3 п. 11 ст. 21 закона № 14-ФЗ). Подходит ли этот путь к конкретному предварительному договору и считается ли внесённый задаток действием по его исполнению, решает суд, поэтому платёж подтверждают платёжным поручением.

Обязательства прекращаются, если до окончания срока основной договор не заключён и ни одна сторона не направила другой предложение его заключить (п. 6 ст. 429). Покупателю, который хочет сделку, предложение лучше отправить до этой даты.

Условный пример: единственный участник согласен на цену, покупателю нужно четыре недели на выписки и аренду. Стороны удостоверяют предварительный договор с датой основного и списком оснований отказа, задаток уходит после показа выписки. Проверка чистая, а продавец к нотариусу не идёт: у покупателя полгода на иск о понуждении, а требование передать долю по абз. 3 п. 11 ст. 21 закона № 14-ФЗ возможно, если суд признает внесение задатка действием по исполнению договора. Путь выбирает юрист по тексту договора.

Проверочный список к тексту предварительного договора

Десять строк ниже Assetum свёл из статей 380, 381, 429 и 431.2 ГК РФ и статьи 21 закона об ООО, в самом законе такого перечня нет. По ним сверяют проект, который прислал продавец или его юрист.

Чек-лист предварительного договора купли-продажи доли в ООО: шесть условий покупателя и четыре повода переписать проект
Предварительный договор защищает покупателя доли, только если он удостоверен нотариусом и содержит основания отказа с возвратом задатка.
  1. Договор удостоверен нотариусом, подписи в одном документе.
  2. Названы общество с ОГРН и размер доли.
  3. Указана цена или формула с источником цифр.
  4. Дата основного договора стоит календарным числом.
  5. Перечислены документы проверки и дата их передачи.
  6. Перечислены основания отказа с возвратом задатка.
  7. Платёж назван задатком, срок возврата указан.
  8. Продавец заверяет, что доля оплачена и не заложена.
  9. Названы согласия до основного договора: отказы участников от преимущественного права, согласие супруга, если нужно.
  10. Записано, кто направляет предложение заключить основной договор.

Четыре находки в проекте продавца служат поводом переписать текст до подписи: простая письменная форма вместо нотариальной, пустая графа срока, платёж под видом оплаты доли и отсутствие оснований отказа. Каждая из них работает против покупателя: без нотариуса договор ничтожен и понуждать продавца не к чему, без даты ожидание растягивается до года, платёж в оплату доли вместо задатка выводит договор из-под правил ст. 429 ГК РФ, а без оснований отказа выход после проверки грозит потерей задатка.

Частые вопросы

Как купить долю в ООО, если проверка ещё не закончена

Долю в ООО при незаконченной проверке можно купить в два нотариальных шага, другой вариант — опцион. Сначала удостоверяют предварительный договор с перечнем документов и основаниями отказа, затем по итогам проверки подписывают основной договор. Участником покупатель становится с момента записи в ЕГРЮЛ (п. 12 ст. 21 закона № 14-ФЗ). Если проверка уже закончена, первый шаг пропускают.

Чем предварительный договор купли-продажи бизнеса отличается от договора по доле

Предварительный договор купли-продажи бизнеса повторяет форму основного договора, поэтому она зависит от того, что продают. Для доли в ООО нужен нотариус, при покупке активов у предпринимателя предмет описывают перечнем имущества. Регистрировать сам предварительный договор не нужно, даже если основной требует государственной регистрации (п. 24 постановления № 49). Порядок покупки у ИП описан в статье о договоре продажи бизнеса предпринимателем.

Можно ли заключить предварительный договор, если доля ещё не принадлежит продавцу

Предварительный договор по доле, которая продавцу пока не принадлежит, закон не запрещает: отсутствие на момент заключения возможности передать имущество не мешает подписать предварительный договор (п. 23 постановления Пленума ВС РФ № 49). В тексте тогда указывают документ, по которому продавец получит долю, дату и прямое условие о возврате задатка, если к этой дате продавец не стал участником. Без такого условия судьба задатка зависит от того, кто отвечает за срыв сделки (ст. 381 ГК РФ).

Первый шаг, когда продавец просит задаток

Предварительный договор закрывает только отрезок между согласием о цене и визитом к нотариусу. Весь путь от поиска объекта до передачи дел разобран в бесплатном курсе «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса», выбор между долей, предприятием и активами описан в обзоре договора купли-продажи бизнеса.

На просьбу «подписать предварительный на этой неделе» разумно ответить встречным списком: какие документы продавец покажет до задатка, какую дату основного договора поставит и при каких находках вернёт деньги. Ответы вместе с проектом передают юристу покупателя и нотариусу. Если продавец не готов вписать ни одного основания для отказа, торопиться с подписью незачем.