Нет, задаток до показа документов вносить не стоит. Если после просмотра бумаг покупатель сам откажется от сделки, а условия возврата в соглашении нет, по ст. 381 ГК РФ задаток, как правило, остаётся у продавца. Ответ «покажу после задатка» при этом ещё не закрывает переговоры: у покупателя есть четыре хода по порядку, от показа без денег до выхода.

Первый ход: ступени показа, где деньги не нужны. Второй ход — аванс или счёт эскроу вместо задатка. Третий сохраняет задаток, но с письменным условием возврата, а четвёртый, если продавец отклонил всё, означает выход. Решение сводится к одному: сколько денег вы готовы поставить под риск ради права прочитать бумаги.

Четыре предложения продавца и ответ на каждое

Отвечают на конкретную фразу продавца.

Что предлагает продавец Что за этим обычно стоит Ответ покупателя
«Сначала задаток, потом поговорим о бумагах» Отбор покупателей деньгами; документы могут быть не собраны Ступени показа без денег, задаток после первой волны
«Выписку покажу после задатка» Выписка расходится с заявленной выручкой Выписка до задатка после соглашения о конфиденциальности
«Договоры и акты покажу позже» Самое чувствительное в непоказанной части Принять показанное, на остальное условие возврата
«Смотрите только у меня, без копий» Бережёт данные или ограничивает время чтения Список бумаг заранее, два часа на чтение, копии юристу после соглашения

В экспресс-проверке Assetum фраза «выписку покажут после задатка» стоит в списке красных сигналов первого фильтра: выписку по счёту и данные кассы смотрят до любых денег. Место этого фильтра в общем порядке проверки показано в основной статье о проверке бизнеса.

Задаток возвращается по другим правилам, чем аванс и эскроу

От того, как назван платёж до основного договора, зависит, вернутся ли деньги.

Платёж Когда возвращается Когда остаётся у продавца Основание
Задаток по письменному соглашению Обязательство прекращено до начала исполнения по соглашению сторон или из-за невозможности исполнения; при вине продавца он платит двойную сумму За неисполнение договора ответственен покупатель ст. 381 ГК РФ, п. 1–2
Сумма без письменного соглашения о задатке Считается авансом, если не доказано иное, правило о потере задатка к ней не применяется Только по иному основанию, которое докажет продавец ст. 380 ГК РФ, п. 3
Взнос на счёт эскроу Возвращается покупателю, если основания из договора эскроу не наступили Переходит продавцу при наступлении оснований Договор эскроу, подробнее в материале о безопасном расчёте

Соглашение о задатке по п. 2 ст. 380 ГК РФ заключают письменно при любой сумме. По п. 4 той же статьи задатком можно обеспечить обязанность заключить основной договор на условиях предварительного, и именно эта связка нужна покупателю бизнеса до сделки.

Отказ после просмотра без оговорки оставляет задаток у продавца

Покупатель вносит задаток, находит в бумагах неприятное и отказывается. Если в соглашении нет перечня обстоятельств, при которых такой отказ не считается виной покупателя, ответственным за срыв обычно признают его, и по п. 2 ст. 381 ГК РФ задаток остаётся у продавца. Сверх того ответственная сторона возмещает убытки с зачётом суммы задатка, если договор не говорит иное.

У кровельной компании из примера ниже задаток 5% цены равен 260 000 ₽. Если покупатель уйдёт, прочитав акты, продавец оставит себе 1,24 месяца заявленной им чистой прибыли.

Продавец, который умолчал о значимых обстоятельствах, тоже рискует: по ст. 434.1 ГК РФ такое умолчание предполагается недобросовестным, а недобросовестная сторона возмещает убытки, в том числе расходы на переговоры. Это путь через суд, условие в соглашении работает без него.

До задатка продавец может открыть бумаги в четыре ступени

Каждая следующая ступень открывается после предыдущей:

  1. Обезличенные цифры: выручка по месяцам, число выполненных заказов, доля крупнейшего клиента. Как сформулировать такую просьбу и назначить дату ответа, описано в статье о письме продавцу с запросом.
  2. Соглашение о конфиденциальности. Что в проекте продавца править до подписи, разобрано в материале о соглашении.
  3. Бумаги первой волны: выписка, декларации, справки и договор аренды. Их состав и то, что смотреть в каждой, есть в статье о документах первого уровня.
  4. Задаток с условием возврата, когда первые три ступени пройдены.

Кровельщику на третьей ступени добавляют обезличенный журнал гарантийных обращений. Проверку от простого к сложному, у кровельщика от выписки к актам и журналу гарантий, показывает бесплатный курс «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса».

Ступень 2 служит проверкой продавца. Если соглашение подписано, а бумаг первой волны по-прежнему нет, это стоп-фактор из перечня Assetum: продавец не показывает документы даже после соглашения о конфиденциальности. Скидкой он не лечится.

Условие возврата: пять пунктов в соглашении о задатке

Если продавец согласился показать часть бумаг только после задатка, в соглашение до оплаты вписывают пять пунктов:

  1. Перечень документов по номерам, которые продавец показывает после оплаты.
  2. Срок показа, например пять рабочих дней со дня оплаты.
  3. Критерии несоответствия заявленному: на сколько выручка по выписке может быть ниже названной продавцом, какая сумма открытых претензий клиентов допустима.
  4. Срок возврата задатка после письменного уведомления покупателя о несоответствии.
  5. Письменная форма и привязка к предварительному договору.

Пятый пункт держится на ст. 429 ГК РФ. Предварительный договор заключают в форме, установленной для основного, иначе он ничтожен. В нём указывают срок заключения основного договора; если срока нет, основной договор заключается в течение года. Форму основного договора для доли в ООО уточняют у юриста и нотариуса.

Рядом с условием возврата пишут заверения продавца о том, что выручка и обязательства соответствуют названным. По ст. 431.2 ГК РФ за недостоверные заверения сторона в предпринимательской деятельности отвечает убытками или неустойкой, даже если сама о недостоверности не знала и соглашение не говорит иного. Конкретные формулировки всех пунктов согласует юрист.

Кровельная компания: «акты за пять лет покажу после задатка»

ООО кроет крыши частных и многоквартирных домов, продаётся вся доля; числа придуманы для расчёта. Продавец хочет 5 200 000 ₽ и называет 210 000 ₽ чистой прибыли в месяц, так что по его цифрам цена возвращается за 24,8 месяца. Выписку он прислал в первый день, а акты выполненных работ и журнал гарантийных обращений обещает «после задатка».

Для кровельщика акты важнее выписки. По ст. 756 ГК РФ предельный срок обнаружения недостатков строительных работ составляет пять лет. Претензии по крышам, сданным за эти годы, заказчики могут предъявить ООО и после смены владельца доли.

Оценка гарантийного хвоста делается только по актам и журналу. Допустим, за пять лет сдано 160 объектов, гарантийные обращения приходят по 3% из них, около пяти, средний ремонт стоит 45 000 ₽. Хвост составит около 225 000 ₽, или 1,07 месяца заявленной чистой прибыли. Если в журнале окажется 10% обращений, это 16 объектов и 720 000 ₽.

Выходит, что покупателю предлагают рискнуть 260 000 ₽ задатка, чтобы узнать, какой долг по гарантиям он покупает. Ответ продавцу состоит из двух вариантов на выбор: акты и журнал с закрытыми адресами заказчиков до задатка, после соглашения о конфиденциальности, или задаток с условием возврата, где критерием несоответствия записана доля гарантийных обращений выше 5% объектов.

Три исхода переговоров о показе документов

Дерево решений, когда продавец бизнеса просит задаток до документов: идти дальше, идти с условием возврата или остановиться
Задаток появляется только после бумаг первой волны или вместе с подписанным условием возврата, иначе переговоры прекращают.

Идти дальше можно, когда продавец открыл первую волну и обезличенные акты до денег. Задаток в этом случае подтверждает намерение купить.

Идти с условием возврата можно, когда часть бумаг остаётся за задатком, но продавец подписал пять пунктов. Сумма задатка при этом не превышает того, что вы готовы потерять, если суд признает критерии несоответствия спорными.

Остановиться нужно, когда продавец отклоняет и ступени показа, и условие возврата.

Частые вопросы

Стоит ли давать задаток без документов

Задаток без документов давать не стоит: по ст. 381 ГК РФ отказ покупателя после просмотра бумаг без записанного условия возврата обычно оставляет деньги у продавца. Выписку и данные кассы по ориентиру Assetum смотрят до любых денег. Если продавец открывает часть бумаг только после оплаты, в письменное соглашение о задатке заранее вписывают условие возврата с критериями несоответствия.

Что делать, если продавец бизнеса не показывает документы

Когда продавец бизнеса не показывает документы, покупатель предлагает ступени: обезличенные цифры, соглашение о конфиденциальности, бумаги первой волны. Деньги появляются только на четвёртой ступени и с условием возврата. Если соглашение о конфиденциальности подписано, а бумаг первой волны всё равно нет, это стоп-фактор: переговоры прекращают, торг о цене не открывают.

Можно ли вместо задатка внести аванс

Аванс вместо задатка внести можно: платёж прямо называют авансом, а сумма без письменного соглашения о задатке при сомнении и так считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Правило о потере задатка при отказе покупателя к авансу не применяется. Если продавец аванс не принимает, третий вариант расчёта: взнос на счёт эскроу с перечнем оснований для его выдачи.

Одно письмо продавцу сегодня

Отправьте продавцу одно письмо с двумя вопросами. Первый: покажет ли он до задатка, сразу после соглашения о конфиденциальности, выписку за 12 месяцев и журнал гарантийных обращений за пять лет с закрытыми адресами. Второй, на случай отказа: впишет ли он в соглашение о задатке возврат по пяти пунктам с критерием «гарантийные обращения выше 5% объектов». Два «нет» подряд закрывают переговоры.

Когда журнал придёт, хвост пересчитывают на фактической доле обращений и сравнивают с 260 000 ₽ задатка и с ценой. Если претензий по крышам прошлых лет окажется больше, чем выдерживает цена, порядок решения разобран в статье о решении после находки.