Десять лет в договоре с сетью дают десять лет дохода, только если у арендатора нет права выйти раньше. В условном примере ниже договор заключён на 10 лет, но сеть вправе отказаться от него через 12 месяцев с уведомлением за три месяца: гарантированы 15 ежемесячных платежей из 120. Всё остальное держится на желании сети остаться.

Если вы выбираете помещение с сетевым арендатором и пока видели только презентацию продавца, надёжность сети в готовом арендном бизнесе (ГАБ) подтверждают восемь пунктов договора аренды, и проверяют их по тексту договора и выписке ЕГРН до задатка. Обратная роль, когда покупатель сам берёт готовый бизнес в аренду, описана в статье об аренде готового бизнеса.

Десять лет договора и пятнадцать гарантированных платежей

Чем помещение с федеральным арендатором отличается от обычного

Помещение с федеральным арендатором отличается от обычного стандартным договором, который пишет сама сеть. В нём часто встречаются минимальный арендный платёж, индексация по особым правилам и право арендатора выйти до окончания срока. Сеть платит аккуратно, пока точка ей выгодна. Сколько лет дохода гарантировано собственнику, показывают пункт об отказе и поручительство.

В публичных объявлениях о продаже помещений с сетями встречаются разные конструкции. Договор долгосрочной аренды (ДДА) на 5 лет с ежегодной индексацией 10% и минимальным арендным платежом (МАП) 1,5 млн ₽. ДДА на 5 лет с безусловной индексацией 5% со второго года. ДДА на 10 лет с индексацией 2% «по соглашению сторон».

Пункт 1. Юрлицо арендатора и поручитель

Договор подписывает конкретное юрлицо: операционная компания сети, её дочерняя структура или партнёр, работающий под брендом. Бренд на вывеске за долги этого юрлица не отвечает, если в договоре нет поручительства. Карточку арендатора смотрят в ЕГРЮЛ, суды по нему в картотеке арбитражных дел, исполнительные производства в базе ФССП.

Вопрос продавцу: какое юрлицо платит аренду, с какого счёта приходят деньги и есть ли поручитель с подписью в договоре. Выписка по счёту продавца за 12 месяцев покажет, совпадает ли плательщик с арендатором из договора.

Пункт 2. Срок договора и право сети выйти раньше

Сеть, которой договор даёт право одностороннего отказа, уходит одним письмом: договор прекращается, когда собственник получил уведомление, если в договоре не сказано иначе (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). МАП из презентации гарантирован тогда на срок уведомления. В пункте об отказе читают три цифры: первый месяц, когда выход разрешён, срок уведомления и компенсацию собственнику, если она есть.

Выписку ЕГРН сверяют с презентацией: есть ли обременение «аренда» в пользу того же юрлица сети, совпадают ли дата и срок договора. Регистрацию аренды недвижимости требует п. 2 ст. 609 ГК РФ, для зданий и сооружений на срок от года действует п. 2 ст. 651. Зарегистрированный договор с правом отказа остаётся договором с правом отказа, доход запись не гарантирует.

Конец срока читают так же внимательно. Если сеть после окончания договора остаётся в помещении и собственник не возражает, договор продолжает действовать на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ), и любая сторона может выйти из него, предупредив за три месяца, если договор не устанавливает иной срок (п. 2 ст. 610). Пятилетний ДДА из объявления к концу пятого года без письменного продления либо прекратится, либо станет договором с трёхмесячным горизонтом.

Пункт 3. Плата из МАП и процента от оборота

Арендная плата устанавливается твёрдой суммой, долей доходов от использования имущества или их сочетанием (п. 2 ст. 614 ГК РФ). В договорах сетей встречается сочетание МАП и процента от оборота точки: собственник получает большее из двух. Гарантирован только МАП. В одном из объявлений подборки при МАП 1,1 млн ₽ заявлен месячный арендный поток около 1,56 млн ₽, и покупателю нужно понять, какая часть этой суммы зависит от продаж арендатора.

Процент от оборота поддаётся проверке, только если договор обязывает сеть ежемесячно сообщать оборот точки. Вопрос продавцу: какие суммы сверх МАП приходили за последние 12 месяцев и какими отчётами сеть их подтверждала.

Пункт 4. Индексация безусловная или по соглашению сторон

Индексация «2% по соглашению сторон» из объявления в деньгах равна нулю, пока сеть не подпишет согласие. Плату по соглашению сторон меняют не чаще раза в год, если договор не говорит иного (п. 3 ст. 614 ГК РФ), и поднять её в одиночку собственник при такой записи не может. В расчёт окупаемости эту индексацию не берут.

Безусловная индексация 5% со второго года работает иначе: плата растёт без отдельного согласования, сумма каждого года видна заранее. Один из брокерских сайтов советует собственникам добиваться односторонней индексации по инфляции или фиксированной от 5% (investfirst.ru); это коммерческая позиция брокера, в законе такого правила нет. Влияние индексации на срок окупаемости показано в статье об окупаемости арендного бизнеса.

Пункт 5. Ремонт и коммунальные платежи

Капитальный ремонт переданного в аренду имущества арендодатель делает за свой счёт, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором; текущий ремонт и содержание лежат на арендаторе, если иное не установлено (п. 1 и 2 ст. 616 ГК РФ). Если собственник не делает капремонт, арендатор вправе по своему выбору сделать его и зачесть в аренду, потребовать уменьшения платы или расторжения договора.

В договоре ищут перечень работ, которые отнесены к капитальному ремонту, и сроки их выполнения. Если инженерные системы отнесены к собственнику, часть аренды уйдёт обратно в помещение. Коммунальные договоры проверяют отдельно: заключены ли они на сеть.

Пункт 6. Допсоглашения и обеспечительный платёж

Условия сети меняются не только в основном тексте. Арендные каникулы, временная скидка, зачёт ремонта в счёт аренды оформляются допсоглашениями, и продавец не всегда прикладывает их к презентации. Запрашивают все допсоглашения с даты подписания договора и акт сверки расчётов с арендатором на последнюю дату.

Обеспечительный платёж сверяют по выписке и условиям возврата. Что происходит с этим платежом при продаже помещения, разобрано в материале о договоре купли-продажи помещения с арендатором.

Пункт 7. Расторжение по инициативе собственника

Путь собственника из договора длиннее. Основание требовать расторжения через суд появляется, когда сеть больше двух раз подряд не заплатила в срок, и только после письменного предупреждения (ст. 619 ГК РФ). В примере с салоном связи ниже это три пропущенных платежа по 330 000 ₽, 990 000 ₽ долга до появления основания. Свои основания договор может добавить.

Сеть выходит уведомлением, а собственник расторгает договор через предупреждение и суд, если договор не дал и ему права на односторонний отказ. Вопрос продавцу: были ли просрочки и претензии, есть ли в договоре дополнительные основания для расторжения.

Пункт 8. Перенаем и смена юрлица сети

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Сети реорганизуют юрлица, передают точки партнёрам, и договор может переехать к компании с другим балансом.

Запись в договоре «согласие арендодателя на перенаем не требуется» означает, что через год платить может уже другое юрлицо. Вопрос продавцу: менялся ли арендатор по договору с даты подписания и есть ли в помещении субарендаторы.

Сеть уходит через год: расчёт на условном салоне связи

Условный пример, цифры придуманы для расчёта. Помещение 96 м² на первом этаже, арендатор держит салон связи. Цена 41 000 000 ₽, МАП 330 000 ₽ в месяц, или 3 960 000 ₽ в год. Цена к годовой плате даёт 10,35 года. Договор заключён на 10 лет, у сети есть право выйти через 12 месяцев с уведомлением за три месяца.

Сеть уведомляет о выходе на двенадцатом месяце и съезжает на пятнадцатом. Нового арендатора находят через шесть месяцев после освобождения. За первые 21 месяц собственник получает 15 платежей вместо 21, то есть 4 950 000 ₽ вместо 6 930 000 ₽. Недополучено 1 980 000 ₽, 4,8% цены. Допущение статьи: содержание пустого помещения стоит около 30 000 ₽ в месяц, это ещё 180 000 ₽, итого 2 160 000 ₽.

Второй удар приходит по годовой плате. Если новый арендатор согласится только на 270 000 ₽ в месяц (допущение), цена окупается за 12,7 года вместо 10,35. Цена посчитана от МАП сети, а после её ухода покупатель владеет помещением с другой ставкой.

Потери от простоя подробно считает статья о месяце без арендатора. При кредите выход сети бьёт по платежу банку: расчёт покрытия есть в материале про ГАБ в кредит, условия банков в обзоре кредитов на покупку бизнеса.

Карта рисков договора сети

Карта рисков договора с сетевым арендатором: право выхода сети раньше срока и перенаем несут для собственника наибольший риск
Самый дорогой пункт договора с сетью для покупателя помещения: право арендатора выйти раньше срока, его проверяют первым.

Карта раскладывает восемь пунктов по двум осям: насколько вероятно, что условие сработает против собственника, и сколько это будет стоить. В правом верхнем углу право выхода сети: оно включается решением одной стороны и обнуляет поток салона связи из примера. Ремонт и допсоглашения ближе к центру, их сумму можно посчитать по договору и акту сверки до задатка.

Таблица пунктов договора с нормой и вопросом продавцу

Что проверить в ГАБ с сетевым арендатором

В ГАБ с сетевым арендатором проверяют восемь пунктов договора аренды: юрлицо и поручителя, срок и право отказа, состав платы, индексацию, ремонт, допсоглашения, расторжение собственником, перенаем. Каждый пункт сверяют с нормой ГК РФ и выпиской ЕГРН. Право сети выйти через год с уведомлением за три месяца сокращает гарантированный доход до 15 платежей, сколько бы лет ни стояло в договоре.

Пункт договора Норма Красный флаг Вопрос продавцу
Юрлицо и поручитель ЕГРЮЛ, картотека арбитражных дел платит не то юрлицо, что в договоре Кто платит и есть ли поручитель?
Срок и право отказа, регистрация в ЕГРН п. 1 ст. 450.1, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 610 ГК РФ отказ через год без компенсации, нет записи в ЕГРН С какого месяца сеть может выйти?
Плата п. 2 ст. 614 ГК РФ поток в объявлении выше МАП без отчётов Какие суммы сверх МАП приходили?
Индексация п. 3 ст. 614 ГК РФ «по соглашению сторон» Как менялась плата с даты договора?
Ремонт и коммунальные ст. 616 ГК РФ капремонт и инженерия на собственнике Какие работы относятся к капремонту?
Допсоглашения и обеспечительный платёж договор, акт сверки каникулы и скидки без бумаги Все ли допсоглашения переданы?
Расторжение собственником ст. 619 ГК РФ только судебный путь без доп. оснований Были ли просрочки и претензии?
Перенаем и субаренда п. 2 ст. 615 ГК РФ согласие собственника не требуется Менялся ли арендатор по договору?

Восемь пунктов покупатель получает вместе с помещением без права переписать их в одиночку: смена собственника не основание менять или расторгать договор аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Неудобное условие сети обсуждают до задатка, после регистрации разговор идёт уже с арендатором. Подробности перехода в статье о договоре аренды при смене собственника.

Если помещение находится в жилом доме, статус проверяют отдельно по вопросам до задатка для нежилого помещения в жилом доме, а права и цену по шести шагам проверки помещения с арендатором. Документы и этапы сделки описаны в материале о покупке ГАБ по этапам.

Три положения, при которых помещение с сетью не покупают

После чтения договора разумно отказаться от покупки в трёх положениях. Сеть может выйти уведомлением в ближайший год, а цена посчитана от десяти лет МАП. Продавец не передаёт договор целиком с допсоглашениями до задатка, ограничиваясь презентацией. Арендатор в договоре и плательщик по выписке разные юрлица, и объяснения этому нет. Концентрация на одном плательщике и неподтверждённое продление аренды входят в стоп-факторы Assetum.

Скидка с цены такие риски не закрывает, потому что срок дохода при праве отказа посчитать нельзя. Проверку объекта от простого к сложному показывает бесплатный курс «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса».

К такому помещению не возвращаются и после снижения цены. Следующий объект начинают с той же просьбы к продавцу: договор аренды целиком, все допсоглашения, акт сверки и свежая выписка ЕГРН. Чем готовый арендный бизнес отличается от помещения на продажу вообще, объясняет статья о том, что такое ГАБ.