Договор продажи предприятия как имущественного комплекса: приложения и условия для покупателя

Самая частая ошибка с этим документом: покупатель подписывает его как обычную куплю-продажу оборудования, с описью в приложении и ценой одной строкой. Договор продажи имущественного комплекса устроен строже. Его заключают одним документом с подписями сторон и обязательно прикладывают акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия и перечень всех долгов (ст. 560 ГК РФ). Без соблюдения формы договор недействителен.

Текст для покупателя, которому продавец прислал свой проект и ждёт подписи. Вывод короткий: статьи 559–566 ГК РФ задают форму и общие правила, а условия в пользу покупателя, от графика платежей до заверений продавца, приходится дописывать самому.

Форма договора: один документ с четырьмя приложениями

Подписи обеих сторон стоят на одном документе, и к нему подшиты приложения из п. 2 ст. 561 ГК РФ; переписка или обмен сканами такую схему не заменяют. Несоблюдение формы влечёт недействительность (п. 2 ст. 560), и спор об этом может начаться уже после передачи денег. Что входит в предприятие по ст. 132 ГК РФ и когда такая сделка оправдана, описано в разборе предприятия как объекта покупки.

Нужно ли регистрировать договор продажи предприятия

Договор продажи предприятия, заключённый после 1 марта 2013 года, государственной регистрации не требует: правила ст. 560 ГК РФ о регистрации к таким договорам не применяются (п. 8 ст. 2 закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ). Регистрируют переход права собственности, и собственником покупатель становится с момента этой регистрации (п. 1 ст. 564 ГК РФ).

На справочных сайтах в тексте ст. 560 ещё виден прежний п. 3 о регистрации договора, но к договорам после 1 марта 2013 года он не применяется; порядок регистрации перехода права для своей сделки стоит подтвердить у юриста.

Разделы договора и что дописать покупателю

Многие нормы о продаже предприятия действуют «если иное не предусмотрено договором», и эти оговорки решают, кто понесёт потери. Условия стороны определяют сами, кроме тех, содержание которых предписано законом (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Четыре обязательных приложения: на что смотреть в тексте

Читать проект начинают с приложений: всё, что в них значится, переходит к покупателю, если стороны не договорились иначе (ст. 561 ГК РФ). Склад, которого нет в описи, или долг, пропущенный в перечне, потом становятся предметом спора о цене.

Инвентаризацию и баланс берут на одну дату, близкую к подписанию: товар и сырьё за несколько месяцев меняются. Обязательства в балансе сверяют с перечнем долгов построчно. Если сумма по перечню меньше, часть долгов не раскрыта или остаётся у продавца, и второе записывают в договоре прямо.

Заключение аудитора по ст. 561 касается состава и стоимости предприятия. Кандидатуру аудитора разумно согласовать письменно до начала работы. В перечне по каждому долгу указывают кредитора, характер, размер и срок требования, а в договоре закрепляют, что долги вне перечня продавец возмещает покупателю, если их предъявят.

Права и договоры, которые не переходят сами

Права по лицензии продавца к покупателю не переходят, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 559 ГК РФ). За неисполнение включённых в состав обязательств, которые без разрешения не выполнить, стороны отвечают перед кредиторами солидарно, поэтому такие договоры выносят в отдельный список с порядком исполнения.

Права и обязанности продавца по договору аренды переходят к покупателю через перенаем, а на него нужно согласие арендодателя, если законом или иными правовыми актами не установлено иное (п. 2 ст. 615 ГК РФ); согласие получают до подписания.

Товарные знаки, наоборот, уходят покупателю по умолчанию, поэтому в проекте продавца ищут оговорку, что знак остаётся у него. Переход права на зарегистрированный знак подлежит государственной регистрации, а без неё считается несостоявшимся (п. 2 и 6 ст. 1232 ГК РФ), поэтому в договоре закрепляют, кто и в какой срок подаёт документы на регистрацию перехода. Что из состава можно не покупать, разобрано в материале о составе предприятия.

Долги продавца: какие пункты нужны в договоре

До конца сроков по ст. 562 ГК РФ сделка уязвима. Уведомлённый кредитор без письменного согласия три месяца с получения письма может требовать прекращения или досрочного исполнения обязательства либо оспорить договор, неуведомлённый получает на иск год. Регистрация перехода права может пройти раньше, чем закончатся три месяца, и удержание до регистрации этот риск не закрывает. Порядок рассылки описан в статье о регистрации имущественного комплекса, а в договор вносят:

• кто из сторон уведомляет кредиторов и за сколько дней до акта;
• передачу покупателю подтверждений вручения до акта, ведь ст. 563 требует указать в акте данные об уведомлении;
• кто платит, если кредитор потребует досрочного исполнения, и из какой части цены;
• письменные согласия крупных кредиторов, ведь по долгам, переведённым без согласия, после передачи стороны отвечают солидарно (п. 4 ст. 562);
• привязку третьего платежа к концу трёхмесячного срока, если крупный кредитор согласия не дал.

Цена частями: каждый платёж после своего документа

Исполнение обязательства можно обусловить действием стороны или обстоятельством из договора (ст. 327.1 ГК РФ), а доли платежей закон не задаёт. Условный пример: цена 9 000 000 ₽, доли взяты для иллюстрации.

После акта покупатель управляет предприятием и несёт риск, поэтому основная часть цены уходит здесь. Третий платёж ждёт записи в реестре и служит удержанием. За долг вне договора и акта покупатель вправе требовать уменьшения цены, если продавец не докажет, что покупатель о нём знал (п. 3 ст. 565 ГК РФ), а при удержании, если договор прямо разрешает вычитать такие суммы, расчёт сводится к вычету: при долге в 300 000 ₽ продавец получит 1 500 000 ₽.

Второй и третий платежи, вместе 6 300 000 ₽, можно держать на счёте эскроу: пока не наступили основания из договора счёта, права на деньги принадлежат покупателю-депоненту (ст. 860.7 ГК РФ).

Заверения и возмещение потерь сверх статей 559–566

О залогах и спорах вокруг объектов статьи о продаже предприятия молчат. Продавец, давший недостоверные заверения, обязан возместить убытки или уплатить договорную неустойку, а в предпринимательской деятельности отвечает, даже если о недостоверности не знал, пока стороны не договорились иначе (ст. 431.2 ГК РФ).

Если существенное заверение оказалось недостоверным, покупатель вправе отказаться от договора, когда соглашение сторон не исключает этого, но для предприятия возврат полученного в натуре допустим, только если он существенно не нарушает права кредиторов и других лиц (ст. 566 ГК РФ). Неустойка и удержание поэтому надёжнее отказа. Заверять стоит полноту перечня долгов, отсутствие залогов на имущество из описи и споров о правах на объекты. Образцы формулировок есть в статье о заверениях в договоре.

Пункт о возмещении потерь в договоре предприятия удобно строить вокруг одного события: кредитор из перечня потребовал досрочного исполнения по п. 2 ст. 562. По такому пункту продавец возмещает покупателю потери в размере или по формуле из соглашения, например расходы на досрочное погашение долга, даже если сам ничего не нарушил (ст. 406.1 ГК РФ). Пользоваться инструментом могут стороны-предприниматели. Как составить пункт, разобрано в статье о возмещении потерь.

Передаточный акт и переход права в тексте договора

Проект передаточного акта разумно согласовать вместе с договором и приложить к нему. Об акте в договоре пишут:

• крайний день и место приёмки, сверку по акту инвентаризации;
• графы, которых требует ст. 563 ГК РФ: состав, уведомление кредиторов, недостатки, утраченное имущество;
• последствия недостатков сверх уменьшения цены по п. 2 ст. 565, например замену имущества в срок;
• страхование имущества с даты акта, ведь с подписи риск случайной гибели лежит на покупателе.

Регистрацию перехода права по общему правилу проводят сразу после передачи (п. 2 ст. 564), одновременно по предприятию и всем объектам недвижимости из состава (ч. 3 ст. 46 закона № 218-ФЗ). Срок подачи документов продавцом в договоре нужен конкретный.

Если право собственности остаётся у продавца до полной оплаты, покупатель распоряжается имуществом из состава лишь в меру целей покупки (п. 3 ст. 564), и эту меру лучше расписать. Риски периода до записи разобраны в материале о праве собственности на комплекс.

Чек-лист документов к подписанию

• от продавца, по ст. 561: акт инвентаризации и баланс на одну дату, заключение аудитора, перечень долгов;
• от третьих лиц: подтверждения вручения уведомлений кредиторам, согласия крупных кредиторов, согласие арендодателя, список договоров под лицензию;
• по объектам: выписки ЕГРН по каждому объекту недвижимости, свидетельства на товарные знаки;
• от юриста покупателя: проект передаточного акта, условия эскроу или удержания, заверения и пункт о потерях;
• стоп-сигналы: нет хотя бы одного приложения по ст. 561 или перечень долгов не сходится с балансом.

Вопросы юристу по проекту продавца

1. Названы ли все четыре приложения неотъемлемой частью договора и составлены ли они на одну дату?
2. Сходится ли перечень долгов с балансом и что сказано о долгах вне перечня?
3. Кто уведомляет кредиторов и кто платит по их досрочным требованиям?
4. Привязан ли каждый платёж к документу и где лежит удержанная часть?
5. Не исключает ли проект переход товарных знаков?

Ответы юриста складываются в один список правок для продавца. Разделы, общие для любой формы сделки, сверяют по статье о проверке проекта договора, а место договора в пути покупки показано в бесплатном курсе о покупке готового бизнеса.

Частые вопросы

Что такое имущественный комплекс простыми словами

Имущественный комплекс означает весь набор имущества, с которым ведут бизнес, собранный в один объект под названием «предприятие». В него входят не только вещи, но и права требования, долги и обозначения, под которыми бизнес знают клиенты. Поэтому покупатель комплекса вместе с оборудованием получает обязательства продавца из перечня долгов.

Имущественный комплекс для предпринимательской деятельности: что это значит

Имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, ст. 132 ГК РФ признаёт предприятием как объектом прав и в целом относит к недвижимости. В состав входит всё имущество, предназначенное для деятельности. О форме владельца закон не говорит, поэтому предприятие может принадлежать и компании, и предпринимателю.

Где в ГК РФ правила об имущественном комплексе

Правила об имущественном комплексе в ГК РФ разнесены по двум частям кодекса. Понятие и состав предприятия даёт ст. 132 первой части, продажу регулируют ст. 559–566 второй части, от формы договора до последствий недостатков. Регистрацию прав на предприятие дополнительно описывает ст. 46 закона № 218-ФЗ.

Когда договор предприятия лучше не подписывать

Подписывать договор разумно, только когда продавец согласился на две вещи: независимый аудит с полной инвентаризацией и удержание части цены после передаточного акта. Отказ от первого оставляет договор без формы, которую требует закон. Отказ от второго перекладывает на покупателя скрытые долги, взамен давая лишь право спорить о цене после оплаты. В обоих случаях позиция Assetum одна: остановиться и вернуться к выбору формы сделки.