Надбавку к аренде при продлении договора покупатели читают двумя неверными способами: «ставка +30%, значит чистая прибыль −30%» или «аренда в расходах небольшая, переживём». В первом случае отказываются от нормального объекта, во втором не смотрят на дату окончания договора. Потерю считают по формуле: доля аренды в выручке × рост ставки ÷ чистая маржа. При аренде 13,3% выручки и марже 23,3% надбавка 30% забирает 17,1% чистой прибыли.

Объявление называет ставку на сегодня, договор называет дату окончания, и если между ними год, вы покупаете бизнес с открытым вопросом о цене помещения на следующий срок. Формула за пять минут покажет, сколько стоит этот вопрос в месяцах окупаемости.

Рост ставки бьёт по чистой прибыли через долю аренды в выручке

Рост аренды увеличивает срок окупаемости бизнеса тем сильнее, чем больше аренда весит в выручке и чем тоньше чистая маржа. Выручка от новой ставки не меняется, поэтому вся надбавка вычитается из чистой прибыли. При аренде 13,3% выручки, марже 23,3% и продлении через год с надбавкой 30% окупаемость цены растёт с 24,0 до 26,5 месяца. При марже вдвое тоньше тот же рост даёт 66,8 месяца вместо 48.

Расчёт устроен так же, как пересчёт после ухода крупного клиента в статье о потере крупного заказчика: расходы, которые не уходят вместе с выручкой, давят на остаток. Здесь меняется только сторона: выручка на месте, а растёт одна строка расходов.

Ставку поднимают по формуле договора или на переговорах о продлении

Первый способ записан в самом договоре. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Индексация на 7% каждый январь, если она уже согласована в договоре, исполняется без нового согласия арендатора.

Ещё два механизма срабатывают в конце срока договора, и в расчёте они ведут себя по-разному.

Ситуация в конце срока Что говорит закон Что это значит для расчёта
Арендатор хочет продлить договор Арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на новый срок и письменно уведомляет арендодателя в срок из договора; условия нового договора могут быть изменены по соглашению сторон (п. 1 ст. 621 ГК РФ) Право на продление не фиксирует ставку, её считают сценариями +10, +20 и +30%
Срок вышел, бизнес работает без возражений арендодателя Договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ); каждая сторона вправе отказаться, предупредив другую при аренде недвижимости за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ) Ставка прежняя, но помещение держится на трёхмесячном уведомлении

Расчёт на условном примере

Условный пример, числа подобраны для расчёта: мастерская по ремонту телевизоров и мониторов на первой линии жилого квартала, ООО, продаётся 100% доли. Договор аренды заканчивается через 12 месяцев после сделки, о ставке на новый срок в нём ничего нет.

Строка Значение
Выручка 900 000 ₽ в месяц
Аренда 120 000 ₽ в месяц, 13,3% выручки
Мастера, запчасти, налоги и прочие расходы 570 000 ₽ в месяц
Чистая прибыль нового собственника 210 000 ₽ в месяц, маржа 23,3%
Цена продавца 5 040 000 ₽
Окупаемость по текущей ставке 24,0 месяца
Каскад чистой прибыли мастерской: надбавка 30% к аренде при продлении снижает её с 210 до 174 тыс. ₽ в месяц
Надбавка 30% к аренде, которая занимает 13,3% выручки, забирает 17,1% чистой прибыли, а не 30%.

Продление с надбавкой 10, 20 или 30% сдвигает окупаемость до 26,5 месяца

Как построена таблица ниже:

  • первые 12 месяцев мастерская платит прежние 120 000 ₽ и зарабатывает 2 520 000 ₽ чистой прибыли;
  • оставшиеся 2 520 000 ₽ цены она возвращает по новой ставке;
  • предел цены равен чистой прибыли за первые 24 месяца: столько покупатель готов отдать продавцу при целевой окупаемости два года.
Ставка после продления Чистая прибыль, ₽/мес Потеря чистой прибыли Окупаемость, мес. Чистая прибыль за 24 мес., ₽ Предел цены ниже на, ₽
Без изменений, 120 000 ₽ 210 000 0 24,0 5 040 000 0
+10%, 132 000 ₽ 198 000 5,7% 24,7 4 896 000 144 000
+20%, 144 000 ₽ 186 000 11,4% 25,5 4 752 000 288 000
+30%, 156 000 ₽ 174 000 17,1% 26,5 4 608 000 432 000

Все 432 000 ₽ набегают из надбавки 36 000 ₽, которую мастерская телевизоров платит каждый месяц второго года. Покупать такой объект надбавка не мешает: меняется только то, с чем покупатель идёт к продавцу. Сумму либо вычитают из цены, либо снимают письмом собственника помещения о ставке на новый срок ещё до задатка.

Другая картина возникает, когда договор кончается раньше, чем бизнес окупится, и вопрос уже в том, останется ли помещение: такой случай разобран в статье об аренде короче срока окупаемости. Как обсуждать ставку с собственником помещения при смене владельца бизнеса, показано в статье о переговорах с арендодателем.

Ежегодная индексация на 5–10% добавляет к окупаемости меньше месяца

Допустим, при продлении стороны подписали договор на три года с ежегодной индексацией, а прочие расходы мастерской условно не меняются.

Индексация в год Ставка во второй год, ₽ Ставка в третий год, ₽ Окупаемость, мес.
5% 126 000 132 300 24,4
7% 128 400 137 388 24,5
10% 132 000 145 200 24,8

Какой процент считать обычным, решает рынок конкретного города.

Три ориентира, с которыми сравнивают процент в договоре:

  • есть мнение арендодательской стороны: сетевые арендаторы соглашаются максимум на 5% безусловной индексации в год, а у индивидуальных предпринимателей и франшиз обычная индексация 7–10% (idre.pro, 02.10.2026);
  • годовая инфляция в декабре 2025 года составила 5,59% («Эксперт» по данным Росстата, 16.01.2026);
  • по данным SimpleEstate, арендные ставки на помещения до 300 м² в Москве за 2025 год выросли на 11% («Коммерсантъ»), для регионов цифру не переносят.

Вывод из расчёта для покупателя: известная индексация 10% в год обходится мастерской дешевле, чем неизвестная надбавка при продлении. Три года по 10% дают 24,8 месяца окупаемости, одна надбавка 30% через год даёт 26,5. Процент в договоре можно посчитать заранее, а ставку на новый срок арендодатель назовёт, когда у бизнеса уже будет новый владелец и мало времени на переезд.

При длинной окупаемости та же надбавка удлиняет срок в семь раз сильнее

Теперь та же мастерская, но запчасти к старым моделям телевизоров подорожали, и чистая прибыль вдвое ниже: 105 000 ₽ в месяц при той же выручке, аренде и цене. Окупаемость 48 месяцев, договор продлевается через год.

Ставка после продления Чистая прибыль, ₽/мес Окупаемость, мес. Прибавка к сроку, мес.
Без изменений 105 000 48,0 0
+10% 93 000 52,6 4,6
+20% 81 000 58,7 10,7
+30% 69 000 66,8 18,8

При марже 23,3% надбавка 30% добавляла 2,5 месяца, при марже 11,7% она добавляет 18,8. Причина в том, что 36 000 ₽ надбавки забирают у тонкой чистой прибыли треть с лишним, а у толстой меньше пятой части.

Окупаемость при надбавке 30% к аренде: при марже 23,3% плюс 2,5 месяца, при марже 11,7% плюс 18,8 месяца
Чем тоньше чистая маржа, тем сильнее та же надбавка к аренде удлиняет окупаемость покупки.

Та же формула в общем виде для маржи 23,3%: сколько чистой прибыли отнимает рост ставки при разной доле аренды в выручке.

Доля аренды в выручке Рост ставки +10% +20% +30%
10% 4,3% 8,6% 12,9%
13,3% 5,7% 11,4% 17,1%
20% 8,6% 17,1% 25,7%
30% 12,9% 25,7% 38,6%

До задатка в договор аренды записывают четыре условия

  • Срок договора не короче окупаемости, рассчитанной по заявленным цифрам. Аренда короче окупаемости входит в красные сигналы первого фильтра Assetum.
  • Формула индексации: процент с датой пересмотра и база, от которой он считается.
  • Срок и форма уведомления о продлении, чтобы преимущественное право не потерялось из-за пропущенного письма.
  • Потолок ставки на новый срок, например не выше последней ставки плюс заранее оговорённый процент.

Если продавец отвечает, что арендодатель «свой человек и ставку не поднимет», это заявление. В расчёт его берут только после письма арендодателя с подписью, а до тех пор считают строку +30%. Слова продавца о помещении проверяют бумагой его собственника, двигаясь от простого к сложному, как в бесплатном курсе «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса». Как аренда переходит к покупателю, показано в статье о передаваемости бизнеса.

Когда письма арендодателя к задатку нет, разницу из таблицы можно перенести в структуру оплаты. Для мастерской из примера это 432 000 ₽, которые покупатель платит продавцу после подписания договора аренды на новый срок по ставке не выше оговорённой. Если ставка выйдет выше, отложенная сумма уменьшается на разницу по той же таблице. Продавцу, уверенному в арендодателе, такое условие стоит только отсрочки части оплаты.

Частые вопросы

Поднимет ли арендодатель аренду после продажи бизнеса?

Арендодатель меняет ставку после продажи бизнеса по прежним правилам: по формуле индексации из договора или по соглашению сторон при продлении. Если покупатель приобретает долю ООО, арендатором остаётся та же компания, и продажа доли сама по себе договор не меняет, если в нём нет условия о смене участников арендатора. Риск сосредоточен в дате продления: надбавку 10%, 20% и 30% к ставке считают до задатка.

Какую индексацию аренды считать нормальной?

Нормальная индексация аренды для покупателя та, которую можно посчитать: в договоре записаны процент с датой и база. Материал арендодательской стороны называет для сетей до 5% в год, для предпринимателей 7–10%, но это позиция одной стороны рынка. Покупатель сравнивает процент с инфляцией и подставляет его в расчёт окупаемости на весь срок договора.

Что будет, если договор аренды истёк, а бизнес продолжает работать?

Если арендатор продолжает пользоваться помещением после окончания срока без возражений арендодателя, договор считается возобновлённым на прежних условиях на неопределённый срок. Ставка при этом не меняется, но любая сторона может отказаться от договора, предупредив другую за три месяца, если договор не устанавливает другой срок. Для покупателя это значит, что помещение держится на трёхмесячном уведомлении.

Три числа из договора аренды проверяют за пятнадцать минут

Следующий шаг по вашему объекту: выпишите из объявления и договора аренды ставку с выручкой, заявленную чистую прибыль и дату окончания договора. Подставьте их в формулу из начала статьи для надбавок от 10 до 30%. Если строка +30% выходит за дату окончания договора, ставка на новый срок становится первым вопросом к продавцу и собственнику помещения.