Нет, договориться с арендодателем за покупателя продавец не может, даже если уверен, что «всё решено». Переговоры с арендодателем при покупке бизнеса заканчиваются бумагой с подписью собственника помещения: согласием на перенаём, соглашением о передаче договора или новым договором. Пока такой бумаги нет, ставка, срок и само право остаться на адресе после сделки остаются неизвестными.

Если вы покупаете багетную мастерскую у ИП, где до конца аренды девять месяцев, разговор с арендодателем решает больше, чем разговор о цене. От него зависит, сколько месяцев мастерская проработает на этом адресе и с какой ставкой вы будете считать окупаемость.

Форма перехода аренды зависит от того, что покупают

Продавец мастерской работает как ИП. Покупатель получает его оборудование и заказы, а договор аренды сам к нему не переходит.

Вариантов три. Перенаём: арендатор передаёт свои права и обязанности другому лицу с согласия арендодателя, и прежний арендатор перед ним больше не отвечает (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Передача договора с согласия арендодателя по правилам об уступке требования и переводе долга (ст. 392.3 ГК РФ). Третий вариант: прежний договор расторгают, с покупателем подписывают новый.

Если продаётся доля ООО, арендатор остаётся прежним, и разговор сводится к пункту договора об уведомлении при смене участников: так устроена сделка в статье об аренде здания гостиницы. Продажа самого помещения другому собственнику на этот вопрос не влияет, это сторона, разобранная в статье о договоре аренды при смене собственника.

Пять предметов торга, и за каждый арендодатель может попросить своё

Согласие на смену арендатора открывает разговор, а не заканчивает его. Арендодатель понимает, что покупателю нужен адрес, и просит встречных условий. Покупатель мастерской заранее решает, что готов отдать за каждую из пяти позиций.

Предмет Что просит покупатель Что может попросить арендодатель Что говорит закон
Форма перенаём или передачу договора без изменения условий новый договор на своей форме согласие на перенаём нужно по п. 2 ст. 615
Ставка нынешние 1 310 ₽ за м² в месяц надбавку 10–25% без иного условия ставку меняют не чаще раза в год (п. 3 ст. 614)
Срок пять лет вместо оставшихся девяти месяцев надбавку за длинный срок договор здания от года регистрируют (ст. 651)
Улучшения письменное признание перегородки цеха и вытяжки над столом резки отказ от их возмещения без согласия неотделимые улучшения не возмещаются (п. 3 ст. 623)
Депозит зачесть платёж продавца новый платёж за два месяца при прекращении обязательства платёж возвращают, если не договорились иначе (п. 2 ст. 381.1)

Ставку меняют по соглашению сторон и по умолчанию не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Значит, надбавку в новом договоре обменивают на запись о порядке следующего роста ставки: без неё следующий разговор о деньгах наступит через год.

Перегородку между залом с образцами и цехом и вытяжку над столом резки стекла продавец ставил за свой счёт. Если согласия арендодателя на них нет, при уходе их стоимость не вернут (ст. 623 ГК РФ). Поэтому в бумагу арендодателя вписывают, что эти работы согласованы. Отделимое оборудование, станок для резки багета и стенды с уголками, остаётся собственностью арендатора и продаётся покупателю по описи.

Три разговора: предупреждение, встреча втроём, письмо в тот же день

Первым арендодателю звонит продавец: договор подписан им, и новость о продаже разумно услышать от своего арендатора, а не от незнакомого покупателя. Он говорит, что готовит продажу мастерской, и просит встречу с покупателем. Цену сделки на этом этапе не называют никому.

На встрече втроём продавец подтверждает, что передаёт бизнес, а покупатель говорит о будущем: тот же профиль, та же вывеска, срок, на который он готов подписать договор. Покупатель приносит одну страницу с пятью предметами из таблицы и своими предложениями по каждому. На конкретные цифры ответить проще, чем на общий вопрос «вы не против?».

Вечером того же дня покупатель отправляет письмо с итогами. Его содержание разобрано ниже, а последовательность вопросов для разговора в общепите собрана в статье о разговоре с арендодателем при покупке кафе.

Надбавка 10% удлиняет окупаемость мастерской на два месяца, 25% почти на шесть

Расчёт на условном примере. Багетная мастерская в Томске занимает 88 м² по ставке 1 310 ₽ за м², аренда 115 280 ₽ в месяц. Продавец просит 2 630 000 ₽, чистая прибыль нового собственника при нынешней ставке 128 000 ₽ в месяц, срок окупаемости 20,6 месяца. До конца договора девять месяцев.

Ставка Аренда, ₽ в месяц Чистая прибыль нового собственника, ₽ Окупаемость, мес. Переплата за 24 месяца, ₽
Нынешняя 115 280 128 000 20,6 0
+10% 126 808 116 472 22,6 276 672
+25% 144 100 99 180 26,5 691 680

Надбавка 10% забирает 11 528 ₽ в месяц, 25% забирает 28 820 ₽. Чтобы при +10% сохранить прежние 20,6 месяца, цена мастерской должна снизиться примерно до 2,39 млн ₽: этот расчёт приносят продавцу, если арендодатель настоял на надбавке.

Девять месяцев договора против 20,6 месяца окупаемости показывают, что без нового срока цену не вернуть даже на нынешней ставке. Обмен для мастерской: +10% к ставке в обмен на пять лет с зарегистрированным договором и записью о росте ставки раз в год. Срок аренды против окупаемости сверяют первым, до бумаг мастерской; проверку от простого к сложному разбирает бесплатный курс «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса».

Депозит за два месяца, 230 560 ₽, замораживает деньги, которые покупатель иначе оставил бы на материалы и резерв; платёж продавца за один месяц, 115 280 ₽, разумно зачесть в расчётах между продавцом и покупателем.

Пять ступеней доказательств: задаток платят не раньше третьей

Следы согласия арендодателя весят по-разному.

  1. Слова продавца «арендодатель согласен». Для задатка не годятся.
  2. Переписка арендодателя с продавцом в мессенджере. Показывает намерение, но не условия.
  3. Письмо арендодателя на бланке или с подписью: согласие на перенаём или на новый договор с покупателем, ставка, срок, судьба улучшений. С этого момента можно платить задаток с условием возврата.
  4. Подписанное соглашение о перенайме или новый договор, вступающие в силу в день сделки. Соглашение об изменении договора совершают в форме самого договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
  5. Зарегистрированный договор, если срок аренды от года: такой договор аренды здания считается заключённым с момента регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Основную часть цены переводят после четвёртой ступени, а пятую закладывают в график сделки с датой подачи документов на регистрацию.

Ответ арендодателя переводят в срок окупаемости и решение по сделке

Арендодатель отвечает одним из четырёх способов, и каждый меняет расчёт мастерской.

Матрица ответов арендодателя багетной мастерской: от согласия с окупаемостью 20,6 месяца до отказа и расчёта переезда
Условный пример: каждый ответ арендодателя меняет срок окупаемости мастерской за 2 630 000 ₽ и ведёт к своему решению по сделке.

Согласие на прежних условиях с новым сроком оставляет 20,6 месяца, и сделку ведут дальше. Согласие с надбавкой 10% и сроком пять лет даёт 22,6 месяца: сделка продолжается при снижении цены примерно до 2,39 млн ₽ или с отсрочкой части оплаты.

Новый договор только на 11 месяцев без регистрации снова оставляет срок аренды короче окупаемости, и покупку ставят на паузу до письменного обязательства о продлении. Молчание дольше двух недель или отказ означают, что адреса у мастерской после сделки нет: от покупки отказываются или переводят разговор на переезд с пересчётом выручки на новом месте.

Письмо после встречи: пять строк и дата ответа

Письмо уходит арендодателю и продавцу одновременно.

  • Кто встречался и когда: дата, имена, адрес помещения.
  • О чём договорились: форма перехода, ставка, срок, улучшения, депозит.
  • Что осталось открытым: каждый пункт отдельной строкой.
  • Какая бумага ожидается от арендодателя и к какому числу.
  • Кому направить документ и куда прислать замечания к тексту.

Ответ «всё верно» на такое письмо без подписи весит как вторая ступень доказательств. Его достаточно, чтобы готовить соглашение, но мало для задатка.

Частые вопросы

Нужно ли согласие арендодателя на смену арендатора?

Согласие арендодателя на смену арендатора нужно, когда покупатель получает бизнес через активы ИП и становится новой стороной договора: перенаём возможен только с согласия арендодателя по п. 2 ст. 615 ГК РФ. При покупке доли ООО арендатор не меняется, и согласие нужно, только если договор аренды требует его при смене участников.

Как договориться с арендодателем о продаже бизнеса, если он молчит?

Если арендодатель молчит, продавец отправляет ему письменный запрос с датой ответа и предложением встречи, а покупатель не платит задаток до письма с подписью. Две недели без ответа меняют расчёт: адрес мастерской после сделки не подтверждён, и покупатель либо закладывает переезд, либо прекращает переговоры с продавцом.

Можно ли платить задаток до подписи арендодателя?

Задаток до подписи арендодателя не платят: без неё деньги покупателя зависят от третьей стороны, на которую ни он, ни продавец повлиять не могут. Задаток переводят после письма арендодателя с подписью и с условием в соглашении с продавцом: деньги возвращаются целиком, если к оговорённой дате нет соглашения о перенайме или нового договора.

Сделку без подписи арендодателя к оговорённой дате не закрывают

Условие отказа записывают в предварительное соглашение с продавцом до первого платежа: если к выбранной дате нет подписанного арендодателем соглашения о перенайме или нового договора на срок не короче окупаемости, задаток возвращается, а сделка не закрывается.

Что ещё должно остаться покупателю мастерской без продавца, кроме адреса, собрано в статье о передаваемости бизнеса. Следующий шаг по пути читателя: условия неконкуренции с продавцом.