Нет, опись на сорок позиций не гарантирует, что предприятие перейдёт к вам целиком. Проверка имущественного комплекса покупателем ищет то, чего в описи нет: права, оформленные на другого человека, и договоры, которые переходят только с чужого согласия. Типовых пропусков семь, а сама опись проходит четыре сверки с фактом.

Статья для покупателя с описью продавца и проектом договора на руках. Главный вывод: всё, что держится на чужой подписи или регистрации, получают до передаточного акта, потому что после него закон возвращает только часть потерь.

Пропуски живут там, где право держится на договоре или на человеке

Продавец передаёт предприятие в целом, за исключением того, что он не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ). Отсюда два источника пропусков. Первый: актив оформлен на директора, учредителя или сотрудника, и продавцу передавать нечего. Второй: право закреплено договором, где вторая сторона должна дать согласие на замену.

Как складывается состав по закону и документам и как сверить бумаги между собой, разобрано в статье о составе комплекса. Здесь опись сверяется с жизнью: с реестрами, договорами третьих лиц, самим помещением. Классификация Assetum «семь пропусков и четыре сверки» служит механикой проверки, не нормой. Форма сделки здесь уже выбрана, а как её выбирают между долей, предприятием и активами, показано в обзоре трёх форм покупки бизнеса.

Семь пропусков в одной таблице: что забывают, где проверить, что записать

Пропуск Почему не переходит сам Где проверить Что записать
Знак, коммерческое обозначение Переходят только права продавца (п. 2 ст. 559) Реестр Роспатента new.fips.ru Номер регистрации или отдельный договор (ст. 1490)
Домен, сайт, аккаунты Не названы в п. 2 ст. 132, часто на частном лице Регистратор, кабинеты Строки описи с владельцем
Телефонные номера Номер держится на договоре с оператором Договор оператора Переоформление с согласия оператора
Лицензии Не передаются, если закон не установил иное (п. 3 ст. 559) Документы продавца Своя лицензия, до 45 рабочих дней
Аренда Перенаем с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615) Договор аренды Письменное согласие
Договоры с контрагентами Без согласия кредитор вправе потребовать прекращения обязательства (п. 2 ст. 562) Договоры с клиентами, поставщиками Согласия или новые договоры
Касса ККТ регистрирует сам пользователь (ст. 4.2 закона № 54-ФЗ) Карточка регистрации ККТ Даты снятия и регистрации

Знак, домен, аккаунты и номер: права на вывеску лежат вне описи

Вывеску сервиса или кафе нередко регистрирует тот, кто её придумал: учредитель лично или его другая компания. Продажа предприятия переносит только знаки, правообладателем которых в реестре new.fips.ru значится сам продавец (п. 2 ст. 559). Чужой знак покупают отдельным письменным договором, а отчуждение проходит государственную регистрацию (п. 1 и 2 ст. 1490). Что потом делать с вывеской, разобрано в материале о бренде и вывеске.

Домены и рекламные кабинеты нередко регистрировал сотрудник или сам владелец на своё имя. Правила передачи задают регистратор и платформа, поэтому продавца спрашивают: на кого оформлен каждый ресурс и кто передаст доступы вместе с правом владения.

Клиентский номер телефона держится на договоре с оператором. Оператор по этому договору кредитор, и о продаже предприятия его письменно уведомляют до передачи (п. 1 ст. 562 ГК РФ). Если он письменно не сообщил о согласии, то в течение трёх месяцев со дня получения уведомления вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков (п. 2 ст. 562). Поэтому номер переоформляют с согласия оператора до акта.

Аренда, лицензия, договоры и касса зависят от третьих лиц

Арендатор передаёт права по аренде другому лицу с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615). Норма п. 1 ст. 617 о том, что смена собственника помещения аренду не прекращает, защищает арендатора от нового арендодателя и смену арендатора не решает.

Строку «лицензия» в описи сверяют не с папкой продавца, а с тем, кто записан лицензиатом. Когда это продавец, к покупателю разрешение не перейдёт, если закон не установил иное (п. 3 ст. 559). Решение по своей лицензии орган принимает в срок не больше 45 рабочих дней, положение о виде деятельности может его сократить (ч. 1 и 1.1 ст. 14 закона № 99-ФЗ). Этот срок вписывают в график до даты акта.

Без согласия крупного клиента или основного поставщика выручка покупателя держится на готовности контрагента подписать новый договор. Проверяют это письмом до сделки.

В описи касса стоит строкой с заводским номером, но её регистрация в налоговом органе к покупателю не переходит. Срок для продавца жёсткий: один рабочий день со дня, когда экземпляр ККТ передан другому пользователю (п. 5 ст. 4.2 закона № 54-ФЗ). Поэтому дату передачи кассы пишут в акте отдельно, а за ней в графике идёт регистрация на покупателя.

Четыре сверки описи с фактом: вещь, право, залог, взыскание

  1. Вещь на месте. Позицию находят физически и сверяют заводской номер. Инвентаризация по ч. 2 ст. 11 закона № 402-ФЗ сопоставляет фактическое наличие с учётом, покупатель повторяет её выборочно.
  2. Право у продавца. Для оборудования смотрят договоры поставки и платёжки. Позиция без документа-основания пока заявленная.
  3. Залога нет или он снят. Залог движимого имущества может быть учтён в реестре уведомлений о залоге (п. 4 ст. 339.1), при продаже вещи он по общему правилу сохраняется (п. 1 ст. 353). Поиск ведут на reestr-zalogov.ru по продавцу и по идентификаторам техники.
  4. Взысканий и арестов нет. Банк исполнительных производств ФССП и картотека kad.arbitr.ru показывают долги продавца и споры об имуществе.
Чек-лист проверки имущественного комплекса: семь пропусков вне описи, четыре сверки с фактом и стоп-сигналы
Опись надёжна, только когда закрыты все семь пропусков и четыре сверки, а любой стоп-сигнал ведёт к отказу от сделки.

Снятие залога тоже проверяют по реестру. После прекращения залога залогодержатель обязан направить уведомление об исключении сведений в течение трёх рабочих дней с момента, когда узнал или должен был узнать о прекращении (п. 4 ст. 339.1). Поэтому оплату за заложенную позицию привязывают к свежей выписке без записи, письмо продавца о погашении кредита её не заменяет. Общая юридическая проверка продавца описана в материале о юридической проверке бизнеса.

Стоп-сигналы: находки, которые торгом не лечатся

Часть пропусков закрывается документом: согласием арендодателя, договором об отчуждении знака, заявлением о снятии кассы. Другая часть означает, что продавец не может передать обещанное. Рабочее правило Assetum: любой один стоп-фактор из списка ниже служит основанием отказаться от сделки, и скидка его не лечит.

  • активы заложены без согласия залогодержателя на продажу;
  • товарный знак не подтверждён регистрацией в Роспатенте;
  • аренда истекает в ближайшие месяцы без письменного продления;
  • продавец не показывает документы даже после соглашения о конфиденциальности.

Лицензия в этот список не входит: по общему правилу она не передаётся, покупатель получает её сам, и под её срок при необходимости сдвигают дату передачи.

Пропуск нашёлся после акта: что даёт закон и чего не даёт

Пропуск, найденный после передачи, стоит дороже найденного накануне. Предприятие считается переданным со дня подписания акта обеими сторонами (п. 2 ст. 563), и дальше покупатель действует в рамках ст. 565.

Что нашлось после акта Что даёт закон Норма
Недостатки и утраченное имущество, указанные в акте Уменьшение цены, если договор не даёт других требований п. 2 ст. 565
Долги продавца, не указанные в договоре или акте Уменьшение цены, если продавец не докажет, что вы о них знали п. 3 ст. 565
Нет имущества, которое подлежало передаче Продавец может без промедления предоставить недостающее п. 4 ст. 565
Непригодность для целей договора, недостатки не устранены Расторжение или изменение договора в суде п. 5 ст. 565

Чего закон не даёт: права, которое не попало ни в договор, ни в акт. Домен на имени сотрудника в состав не входил, и ст. 565 его в цену не вернёт. Остаются переговоры с владельцем или заверения продавца, если он их дал. Промежуток между актом и регистрацией права разобран в материале о переходе права собственности на комплекс.

Условный пример: сервисный центр и пять находок до подписи

Условный пример, цифр нет. Сервисный центр бытовой техники продаётся как предприятие, в описи 40 позиций. Ни одна из пяти находок не видна в самой описи.

Находка Действие Кто подписывает
Домен и аккаунт на директоре как на частном лице Вписать в опись, передать до оплаты Директор лично
Договор с поставщиком запчастей на продавце Согласие на передачу или новый договор Поставщик
Касса зарегистрирована на продавца Снять с учёта, зарегистрировать заново Продавец, затем покупатель
Перенаем только с согласия арендодателя Письменное согласие до подписи Арендодатель
Диагностический стенд в реестре залогов Снять залог до оплаты или исключить из цены Залогодержатель

Четыре находки закрываются подписью до сделки, и график строится по самой медленной из них. Пятая решает, сколько стенд стоит для покупателя: пока запись о залоге в реестре, платить за него как за свободную вещь рано.

Частые вопросы

Что такое имущественный комплекс по ГК РФ

Имущественный комплекс по ГК РФ означает предприятие как объект прав: комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132). Состав по п. 2 той же статьи охватывает имущество для деятельности, права требования, долги, права на обозначения, если закон или договор не говорят иного. Для проверки отсюда следует правило: опись сверяют с этим перечнем и ищут в ней права требования, долги и обозначения, а не только вещи.

Что значит «используемый для осуществления предпринимательской деятельности»

Формула «используемый для осуществления предпринимательской деятельности» из п. 1 ст. 132 ГК РФ означает, что комплекс задействован в действующем бизнесе. Для покупателя вывод практический: проверять нужно всё, что держит работу, включая номер телефона и аренду, хотя среди вещей их нет и в опись их вписывают отдельными строками.

Три вопроса продавцу о том, чего нет в описи

  1. На кого оформлены знак, домен, аккаунты и номера телефонов, если не на продавца?
  2. Какие договоры и разрешения требуют чужой подписи и к какой дате она будет?
  3. Готовы ли вы письменно заверить полноту описи и вернуть часть цены за найденное позже?

Отказ на третий вопрос переносит сверку описи с фактом на вас: каждую строку находят на месте и в реестрах до подписания акта, а не после. Следующий вопрос маршрута разобран в статье об ООО с недвижимостью. Шаги такой сверки до задатка собраны в бесплатном курсе «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса».