Разбор объявления о продаже многопрофильного медицинского центра с помещением за 45 млн ₽

Заявленная чистая прибыль многопрофильного медицинского центра составляет 65% оборота: 2 890 000 ₽ из 4 432 000 ₽ в месяц. На зарплату 19 сотрудников, расходники, рекламу и налог карточка оставляет 1 542 000 ₽. Одни зарплаты со взносами при условной средней ставке 70 000 ₽ стоят больше. Окупаемость 45 000 000 ₽ по цифрам продавца 15,6 месяца, по условному пересчёту 24,8 месяца со стенами и 13,2 месяца на часть цены за бизнес.

Если вы смотрите медцентр, который продают вместе с помещением, до звонка решите, за что готовы платить: за долю в ООО с лицензией, за квадратные метры или за то и другое. От ответа зависит, с какой чистой прибылью сравнивать цену и какая часть 45 млн ₽ приходится на сам бизнес.

Карточка медцентра за 45 млн ₽ перечисляет активы и молчит о расходах

Расходов по статьям и налогового режима в карточке нет. Строка о помещении читается двояко. Центр может сидеть в арендованных стенах, а продавец отдельно предлагает свой объект. Или помещение принадлежит ему лично либо ООО, и тогда неясно, платит ли центр аренду. Первый вопрос продавцу: кто собственник по выписке из ЕГРН.

Заявленная чистая прибыль 65% оборота не оставляет денег на 19 человек штата

Оборот минус заявленная чистая прибыль даёт 1 542 000 ₽ в месяц, 34,8% оборота. В эту сумму должны поместиться зарплаты со взносами, реагенты, расходники, сервис медицинских изделий, реклама, налог. По рабочему правилу Assetum слишком высокая доля заявленной чистой прибыли сама по себе повод спросить, какие расходы в расчёт не попали.

Делим 1 542 000 ₽ на 1,3, убирая взносы по общему тарифу 30%, и на 19 человек: выходит 62 429 ₽. Это предельная средняя зарплата, если всё остальное центру ничего не стоит. В штате многопрофильного центра врачи с аккредитацией, медсёстры, администраторы, и средняя по ним может оказаться выше.

Возьмём условную среднюю зарплату 70 000 ₽ на человека. Девятнадцать таких зарплат с начислениями дают 19 × 70 000 × 1,3 = 1 729 000 ₽ в месяц, на 187 000 ₽ больше суммы, которую карточка отводит на весь центр. Возможные объяснения разницы: врачи получают часть денег через другое юрлицо, собственник работает без зарплаты, расходники покупают с чужого счёта, стены достаются даром.

Ответ продавца сверяют со штатным расписанием и расчётом по страховым взносам за четыре последних квартала. Если людей по расчёту меньше 19, часть врачей работает вне трудовых договоров ООО. Если фонд с закупками по выпискам больше 1 542 000 ₽ в месяц, заявленная чистая прибыль не сходится. Эта сверка открывает проверку от простого к сложному, по которой построен бесплатный курс «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса».

Условный пересчёт даёт 1 816 600 ₽ до аренды и налога

Расходы ниже собраны из допущений автора, это условный пример для амбулаторного центра без стационара. Настоящие доли покажет управленческий отчёт продавца.

Если помещение входит в цену и аренды нет, окупаемость 45 000 000 ₽ при прибыли до налога 1 816 600 ₽ составит 24,8 месяца, включая цену стен. Если стены остаются у продавца и центр платит ему 300 000 ₽, окупаемость 29,7 месяца. Налог не вычтен: режим ООО карточка не называет.

Цена делится на помещение и бизнес по четырём вариантам сделки

Сорок пять миллионов могут означать четыре разные покупки. В таблице помещение условно оценено в 25 000 000 ₽, рыночная аренда условно 300 000 ₽ в месяц.

Доходность помещения: 300 000 × 12 = 3 600 000 ₽ в год, или 14,4% от 25 000 000 ₽. На бизнес без стен приходится 20 000 000 ₽, окупаемость этой части по пересчёту 13,2 месяца. Одна цифра объявления скрывает две сделки с разным риском. Стены сохраняют стоимость и без медицины, а 20 млн ₽ за бизнес держатся на врачах и пациентах.

Поэтому части проверяют порознь: помещение по ЕГРН и независимой оценке, бизнес по выпискам и штату. Что меняется в лицензии, если продавец предлагает стены с оборудованием без ООО, разобрано в статье о лицензии медцентра на юрлице.

Тридцать работ лицензии проверяют по трём спискам: реестр, прайс и штат

Лицензия действует бессрочно по ч. 4 ст. 9 Федерального закона № 99-ФЗ, но тридцать работ в ней держатся на условиях. По п. 5 Положения, утверждённого ПП РФ № 852, для заявленных работ нужны помещения с санитарно-эпидемиологическим заключением, зарегистрированные медицинские изделия и работники по трудовым договорам с аккредитацией или сертификатом по нужной специальности.

Сверка идёт построчно. Берут выписку из реестра лицензий с перечнем работ по адресу и ставят напротив каждой работы три отметки: есть ли услуга в прайсе, кто из 19 человек её выполняет по своей аккредитации, на каком аппарате она делается. Заодно таблица покажет, сколько врачей закрывают 30 видов работ.

Пустая клетка в колонке «кто выполняет» означает работу без специалиста, а невыполнение п. 5 с последствиями по ч. 10 ст. 19.2 закона № 99-ФЗ считается грубым нарушением (п. 7 Положения). Обратный случай, когда услуга есть в прайсе, а в реестре её нет, решают заявлением о внесении изменений в реестр по п. 11. С одним новым адресом и до 10 амбулаторных работ срок до 5 рабочих дней, иначе до 10.

Регистрационные удостоверения на аппараты сверяют по описи с серийными номерами, порядок описан в статье о документах стоматологии.

Медкомиссии и ДМС меняют состав выручки

Комиссии и комплексные программы оплачивают разные плательщики: люди на кассе, работодатели по договорам, страховщики по полисам. Продавца просят разложить 4 432 000 ₽ по этим источникам за 12 месяцев. Если организации платят по счетам с отсрочкой, часть оборота на дату сделки лежит в дебиторской задолженности. Переход договоров ДМС и долги страховщиков разобраны в статье о договорах ДМС и ОМС.

«Любая отчётность по запросу» проверяется десятью документами за неделю

Отправьте продавцу десять пунктов ниже и попросите назвать дату ответа. Первые четыре касаются денег и людей, следующие четыре лицензии и плательщиков, последние два стен.

1. Выписки по счетам ООО за 12 месяцев, отчёт по эквайрингу.
2. Управленческий отчёт по месяцам с расходами по статьям.
3. Штатное расписание, ведомости, расчёт по взносам за четыре квартала.
4. Декларация за 2025 год, режим налогообложения.
5. Выписка из реестра лицензий: работы и адрес.
6. Прайс и отчёт медицинской информационной системы о приёмах по каждой работе.
7. Реестры счетов и акты сверки со страховщиками ДМС.
8. Договоры с работодателями на медкомиссии.
9. Выписка из ЕГРН на помещение: собственник, обременения, площадь.
10. Договор аренды между собственником стен и ООО.

Срок ответа записывают в паспорт объекта. Если через неделю пришли одни выписки без расчёта по взносам, заявленные 2 890 000 ₽ остаются словами продавца, и о цене говорить рано.

Налоги при обороте 53 млн ₽ в год считают по двум статьям НК

Льгота по подп. 2 п. 2 ст. 149 НК РФ привязана к перечням: услуги ОМС и правительственный список диагностики, профилактики и лечения. Кто оплачивает приём, пациент или работодатель, для неё безразлично. Открытым остаётся вопрос, входят ли в эти перечни медкомиссии и комплексные программы центра.

Для остальных услуг НДС зависит от режима и выручки. Медцентр с оборотом 4 432 000 × 12 = 53 184 000 ₽ в год в 2,7 раза перерос планку 20 млн ₽, до которой ст. 145 НК РФ освобождает упрощёнку от НДС; на общем режиме порог той же статьи 2 млн ₽ выручки за три месяца.

Как центр решил этот вопрос, продавец показывает декларациями по НДС за последние кварталы. Недоначисленный налог остаётся долгом ООО, которое покупатель получает с долей.

Две оплаты и удержание защищают покупателя медцентра

Когда помещение и бизнес продают вместе, разумно оформить два договора с двумя ценами: стены по ЕГРН и оценке, долю в ООО по выпискам и штату. Если покупатель берёт только бизнес, договор аренды с продавцом на несколько лет подписывают до закрытия сделки. Иначе 300 000 ₽ в месяц станут цифрой, которую собственник стен вправе поменять.

По доле часть цены удерживают до подтверждения трёх обстоятельств: штат по трудовым договорам совпадает с расписанием, работы в реестре закрыты специалистами, долгов по взносам и НДС нет. Заверения продавца об этом записывают в договор, удержанную сумму выплачивают после сверки. Размер удержания и сроки согласуют с юристом сделки.

Частые вопросы

Как разделить цену медицинского центра на бизнес и помещение

Цену медицинского центра с помещением делят по независимой оценке стен: остаток приходится на бизнес. Затем из прибыли до налога вычитают рыночную аренду этого помещения. В условном примере стены стоят 25 млн ₽, бизнес 20 млн ₽, прибыль до налога после аренды 1 516 600 ₽, и окупаемость части цены за бизнес 13,2 месяца. Помещение даёт 14,4% годовых через аренду.

Как проверить медицинский центр перед покупкой

Медицинский центр перед покупкой проверяют слоями. Сначала деньги: выписки за 12 месяцев и расчёт по страховым взносам, которые показывают фактический штат и фонд оплаты труда. Потом лицензия: перечень работ из реестра сверяют с прайсом и специалистами. Последним идёт помещение: собственник по ЕГРН, договор аренды или условия покупки стен.

Что значит лицензия по 30 видам медицинской деятельности

Лицензия по 30 видам работ означает, что в реестре за адресом центра записаны 30 работ из классификатора. Для каждой нужны специалист по трудовому договору с аккредитацией и зарегистрированное оборудование в помещении с санитарным заключением. Число видов показывает, что центру разрешено; фактический набор услуг виден только после сверки с прайсом.

Условие отказа от медцентра за 45 млн ₽

От этого объекта разумно отказаться, если продавец за неделю не покажет расчёт по взносам на 19 человек и выписки, из которых видно, куда уходят 1 542 000 ₽ расходов. Без них заявленные 65% оборота нельзя ни подтвердить, ни пересчитать, и скидка этого не исправит. Помещение тогда можно рассматривать отдельно, как недвижимость с арендатором. Шаги после смены владельца клиники описаны в материале о лицензии и врачах стоматологии.