Столовую у офисов продают за 3 414 450 ₽, а заявленная прибыль, вид которой продавец не называет, 3 286 465 ₽. Если это годовая цифра, цена окупается за 12,5 месяца, и для работающего общепита такая цена подозрительно низкая. Причина продажи, «разногласия владельцев», подсказывает самое вероятное объяснение: за эти деньги может продаваться половина компании, и тогда окупаемость по заявленным цифрам удваивается до 24,9 месяца.

Если вы смотрите эту столовую или похожую, первым делом выясните, что именно продаётся и кто из владельцев подпишет договор. От этого зависит, получите ли вы бизнес с обедами или место за столом переговоров рядом с партнёром, с которым продавец не договорился.

Карточка столовой: семь строк заполнены, пять пустых

Объявление собрано 6 октября 2026 года на площадке продажи бизнеса, обезличено, цифры оставлены как у продавца. Столовая стоит в людной части города среди офисов и бизнес-центров, работает год.

Поле В объявлении Что с этим делать
Цена 3 414 450 ₽ Узнать, за что именно: доля, всё ООО или оборудование
Выручка и заявленная прибыль 13 146 055 ₽ и 3 286 465 ₽, период не указан Запросить выписку и отчёты кассы помесячно
Площадь 120 кв. м: кухня, моечный цех, душевая, два кабинета Уточнить площадь зала отдельно
Штат 6 человек: три повара, кассир, официант, уборщица Узнать, кто ведёт закупки
Гости работники офисов дают «70 процентов прибыли» Попросить разбивку выручки по компаниям
В продажу входят 3 телефонных номера и клиентская база Выяснить, на кого оформлены номера
Причина продажи разногласия владельцев Получить выписку ЕГРЮЛ и позицию второго владельца
Форма, доля, аренда, налоги не названы Первые вопросы продавцу

По экспресс-проверке Assetum пустая строка в карточке часто весит больше заполненной. Здесь пусты как раз строки, от которых зависит, что покупатель получит за деньги.

Годовое прочтение даёт 274 тыс. ₽ в месяц и вопрос о расходах

Без подписи периода цифры разумно читать как годовые: месячная выручка 13 млн ₽ не сходится со штатом из шести человек. Тогда выходит 1 095 505 ₽ выручки и 273 872 ₽ заявленной прибыли в месяц.

Разделите 3 286 465 на 13 146 055, и получится 0,249996. Настоящие расходы столовой, продукты, аренда, шесть зарплат и коммуналка, редко складываются в долю, круглую до шестого знака; так выглядит четверть оборота, взятая на глаз. К тому же 25% лежат на верхней границе коридора 20–25%, выше которого Assetum в общепите задаёт вопрос о невидимых расходах. Ответ даст свод расходов по статьям за те же месяцы, что и выручка.

Вторая сверка идёт по площади. В будни у бизнес-центров около 21 рабочего дня в месяц, это примерно 52 тыс. ₽ кассы в день. Условный пример: при среднем чеке 450 ₽ это около 116 обедов ежедневно. Для 120 кв. м с кухней и моечной правдоподобно, проверяется по отчётам кассы за несколько будних дней и за праздничную неделю.

В штате нет управляющего: закупки и смены, судя по составу, ведёт один из владельцев. Если заменить его наёмным человеком с окладом 85 000 ₽ (× 1,3 на взносы по общей ставке; для малого бизнеса в общепите часть выплат облагается по 15%, детали в статье о налогах и взносах кафе), заявленная прибыль падает до 163 372 ₽, а окупаемость всей компании растёт до 20,9 месяца.

Цена в 12,5 месяца заявленной прибыли объясняется тремя способами

Цена равна 1,04 годовой заявленной прибыли. Устойчивый общепит продают дороже, коридор годовых прибылей для кафе разобран в материале о цене кафе. Объяснений у такой цены три, и каждое проверяется своим документом.

Объяснение Что тогда значат цифры Что запросить
Продаётся доля 50% На покупателя приходится 136 936 ₽ в месяц, окупаемость 24,9 месяца Выписку ЕГРЮЛ и проект договора с указанием доли
Цифры не за год Месячная прибыль меньше, окупаемость длиннее Помесячную выписку с даты открытия
Прибыль завышена Цена посчитана от прикидки Расходы по статьям и отчёты кассы

Скидка в цене не лечит ни одно из них: неподтверждённая чистая прибыль и половина голосов остаются при покупателе за любую сумму.

Разногласия владельцев меняют предмет сделки

За одной ценой в объявлении стоят три разные сделки, и закон для каждой свой. Варианты условные: карточка не говорит даже, что у столовой ООО.

Доля одного участника. Тогда покупатель проходит через партнёра, с которым продавец разошёлся: у того преимущественное право на эту долю по вашей цене, если устав не задал другую (ст. 21 закона № 14-ФЗ). Сроки и нотариальные шаги расписаны в статье о преимущественном праве. Для этой столовой важнее мотив: в ссоре партнёру выгодно дождаться, пока чужой человек назовёт цену, и забрать половину бизнеса у бывшего компаньона самому.

Всё ООО у обоих владельцев. Продают оба, подписывают оба. Разногласия переходят в переговоры о цене и сроках, и любая уступка одному становится условием другого.

Имущество без компании. ООО продаёт оборудование. Если цена или балансовая стоимость оборудования от 25% балансовой стоимости активов, сделка крупная, и согласие даёт общее собрание (ст. 46 закона № 14-ФЗ). Договор аренды и сотрудники к покупателю при этом сами не переходят, номера тоже. Сравнение форм сделки собрано в статье о вариантах покупки бизнеса.

При половине голосов покупатель не назначит директора сам

Условный пример: директором столовой работает второй владелец, а покупатель получает долю продавца, ровно половину. Подписи под договором аренды и заказами продуктов ставит директор, то есть человек партнёра.

Для столовой это значит простую вещь: покупатель половины получает тот же спор, из-за которого продаёт прежний совладелец, а управление кухней остаётся у директора партнёра. Почему с 50% голосов директора не сменить без второго участника и как с ним договариваться, разобрано в материале о покупке доли при партнёре.

ЕГРЮЛ и картотека арбитражных дел показывают конфликт частично

Выписку ЕГРЮЛ берут на сервисе ФНС. В ней видны участники и их доли, директор, даты последних изменений. Отдельно смотрят сведения о корпоративном договоре: если он есть, голоса могут быть распределены не по долям (пп. «л.1» п. 1 ст. 5 закона № 129-ФЗ), и половина капитала тогда не равна половине голосов.

В картотеке арбитражных дел ищут по названию, ИНН или ОГРН общества, затем по фамилиям обоих владельцев, с фильтром «истец» и «ответчик». Иск о доле, оспаривание решения собрания или требование об исключении участника показывают, что спор уже в суде. Спор в переписке и чатах ни в одном реестре не виден, его проверяет только разговор со вторым владельцем.

Офисные обеды и год работы: лето может не попасть в цифры

Летний провал для этой кассы считается просто. Условный пример: если три летних месяца дают выручку на 40% ниже, чем в остальные месяцы, а за год набирается 13,1 млн ₽ из объявления, обычный месяц даёт около 1,22 млн ₽, летний около 0,73 млн ₽.

Сорок процентов взяты из середины коридора 30–50%, который Vincent Capital называет для заведений у бизнес-центров. Столовой год: в её цифрах одно лето, а при периоде короче года ни одного.

Отсюда три запроса: выручка по каждому месяцу с открытия, доля крупнейшей компании из соседних офисов и документ, на котором столовая работает в здании. Если одна компания даёт треть выручки, по экспресс-проверке Assetum это красный сигнал: её переезд обнуляет треть кассы.

Три номера и клиентская база переходят только по документам

Номер на компании и номер на владельце переходят по-разному. Продавцу задают три вопроса: на кого заключены договоры с операторами, кто платит за связь, что значит «клиентская база» и на каком основании собраны контакты. Если номера на втором владельце, при конфликте покупатель их не получит.

Вопросы продавцу столовой и документы до задатка

  1. Что продаётся: доля какого размера, всё ООО или оборудование.
  2. Знает ли второй владелец о продаже и готов ли встретиться до задатка.
  3. Направлена ли оферта через общество и когда.
  4. За какой период указаны 13,1 млн ₽ и 3,3 млн ₽, есть ли помесячная выписка с открытия.
  5. Из каких расходов выведена заявленная прибыль, кто из владельцев управляет столовой.
  6. Сколько выручки даёт крупнейшая компания-соседка.
  7. Договор аренды: стороны, срок, ставка.
  8. На кого оформлены три номера и что входит в базу.

В договор включают заверения продавца об отсутствии корпоративных споров и требований к доле (ст. 431.2 ГК РФ) и обязанность возместить потери, если второй владелец или третьи лица предъявят требования (ст. 406.1 ГК РФ). Порядок от простого к сложному, от карточки к реестрам и потом к юристу, подробно показан в бесплатном курсе «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса».

Карта рисков столовой при споре владельцев

Карта рисков столовой у офисов: дороже всего половина голосов при споре, вероятнее всего неясный период и лето
Цифровые риски снимает помесячная выписка, корпоративные закрывает только подпись второго владельца.

Самые дорогие риски корпоративные: половина голосов без права решать и выкуп доли вторым владельцем на последнем шаге. Самые вероятные связаны с цифрами: неизвестный период и лето, которого в данных нет. Номера и база дешевле, но уходят первыми.

Решение по столовой зависит от подписи второго владельца

Дерево решений по столовой при споре владельцев: без подписи второго владельца покупку доли останавливают
Покупка доли возможна только с письменным отказом второго владельца от выкупа и договором о директоре.
  • Идти дальше. Продаётся 100% ООО, оба владельца подписывают, выписка подтверждает цифры за 12 месяцев с летом.
  • Только на других условиях. Продаётся доля: второй владелец письменно отказывается от преимущественного права, а корпоративный договор с покупателем фиксирует порядок назначения директора. Цену считают от половины подтверждённой чистой прибыли.
  • Остановиться. Продавец не говорит, что продаёт, второй владелец недоступен или в картотеке идёт спор о доле.

Частые вопросы

Стоит ли покупать бизнес при конфликте учредителей

Покупать бизнес при конфликте учредителей стоит, только если продают все участники вместе или второй участник письменно подтвердил сделку. Доля в компании с равными голосами не даёт новому участнику права сменить директора и решать вопросы без партнёра. До задатка смотрят выписку ЕГРЮЛ и картотеку арбитражных дел, а в договор вносят заверения продавца об отсутствии споров.

Что проверить при покупке столовой

При покупке столовой проверяют источник гостей и помесячную выручку. У столовой при офисах выручка зависит от соседних компаний и летом падает, поэтому нужны цифры за каждый месяц, доля крупнейшей компании-соседки и договор на помещение. Отличия столовой от кафе разобраны в материале о готовом бизнесе столовой, выбор формата описан в сравнении кафе, ресторана, бара и столовой.

Выписка ЕГРЮЛ раньше первой встречи

Закажите выписку ЕГРЮЛ по ООО столовой до звонка продавцу. Она за минуту покажет, сколько владельцев, у кого какая доля и кто директор, и вопрос «что продаётся» вы зададите уже с ответом в руках. Если сделка состоится, план работы на первые три месяца собран в материале о первых 90 днях после покупки кафе, остальное по нише в разделе про общепит.