Покупатель, который знает эскроу по квартире в новостройке, чаще всего ошибается в одном: думает, что банк заодно присмотрит за бизнесом. Банк не смотрит ни на долги компании, ни на её выручку. Эскроу-счёт нужен для другого: цена доли лежит в банке, распорядиться ею не может ни покупатель, ни продавец, и продавец получает деньги только тогда, когда доля по документам стала вашей.

Текст для покупателя доли в ООО, которому предложили рассчитаться через эскроу. Вывод коротко: эскроу закрывает разрыв между днём оплаты и днём перехода права, а за правду о компании отвечают другие условия договора.

Банк держит деньги, но не оценивает бизнес

Если убрать юридические слова, эскроу-счёт ставит между покупателем и продавцом банк, которому оба доверяют больше, чем друг другу. Цену доли в ООО покупатель переводит не продавцу, а на этот счёт. Продавец заранее видит, что деньги на месте, и получит их, когда принесёт бумаги из договора. Юридически сумма до этого остаётся за покупателем (ст. 860.7 ГК РФ), а в законе он назван депонентом, продавец бенефициаром, банк эскроу-агентом.

Бухгалтерию компании банк не открывает, её клиентам не звонит и справку о налоговой задолженности не заказывает. По ст. 926.3 ГК РФ от него требуется посмотреть на бумаги, которые велит принести договор, и не выдавать деньги, если они выглядят недостоверно. Глубже банк идёт, только когда договор прямо поручил ему проверить сами основания.

Ошибка растёт из новостроек: там деньги, по описанию Сбербизнес.Live, замораживаются до ввода дома, и дольщик защищён от долгостроя. В покупке бизнеса банк выдаст сумму, как только увидит бумаги из договора, даже если через месяц у компании найдётся налоговая претензия.

Для чего нужен эскроу покупателю бизнеса: кто первым рискует деньгами или правом

Счёт эскроу нужен покупателю бизнеса, чтобы пережить дни между подписью у нотариуса и записью в ЕГРЮЛ, не отдав раньше времени ни деньги, ни долю. Договор о доле стороны подписывают в один день, а участником покупатель становится позже, с внесением записи в реестр (п. 11 и 12 ст. 21 закона № 14-ФЗ). Пока записи нет, сумма лежит на заблокированном счёте.

Без эскроу кто-то должен поверить первым. Заплатили у нотариуса: деньги у продавца, а участником вы ещё не стали. Договорились платить после записи: продавец уже не участник, а денег у него нет. Злой умысел для потери не нужен: регистрацию могут приостановить, у продавца могут объявиться кредиторы.

Вторая задача счёта в текстах про квартиры почти не звучит. Пока деньги лежат на счёте эскроу, нельзя приостановить операции по нему, арестовать или списать сумму по обязательствам покупателя перед третьими лицами и по обязательствам продавца (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ). Чужой спор не заморозит цену сделки на полпути.

До записи в ЕГРЮЛ деньги за покупателем, после неё за продавцом

Суть эскроу-счёта удобно проследить по календарю условной сделки. В понедельник покупатель переводит на счёт цену доли, и с этой минуты ни он, ни продавец сумму не трогают. В среду нотариус удостоверяет договор, но доля ещё за продавцом. Через неделю налоговая вносит запись, и, если выдача привязана к ней, права на деньги переходят к продавцу. Дни недели здесь условные, срок регистрации называет нотариус.

Карта счёта эскроу при покупке доли: покупатель, продавец, банк, основание выдачи, запись в ЕГРЮЛ и срок договора
До записи в ЕГРЮЛ деньги принадлежат покупателю, после неё продавцу, а банк лишь сверяет документы и бизнес не оценивает.

Покупатель-депонент. Вносит сумму из договора и до оснований остаётся её владельцем, но забрать деньги по своему желанию не может, если договор не разрешил иного (п. 1 ст. 860.8).

Продавец-бенефициар. Вправе требовать от банка сведения по счёту наравне с покупателем (ст. 860.9 ГК РФ) и получает сумму после оснований.

Банк. Хранит деньги, сверяет документы и после оснований выдаёт сумму продавцу в срок из договора, а если срока нет, в течение десяти дней (п. 3 ст. 860.8).

Основание выдачи. Его пишут стороны, для доли обычно это нотариальный договор и выписка ЕГРЮЛ с покупателем-участником. Формулировки разобраны в статье о договоре счёта эскроу.

Срок договора. Он обязателен и не может превышать пять лет, а договор без срока считается заключённым на пять лет (ст. 926.1 ГК РФ). Если основания за это время не возникли, банк обязан вернуть деньги депоненту.

Эскроу дольщика и эскроу покупателя бизнеса: общее и разное

Вопрос Квартира в новостройке Доля в ООО
Обязателен ли счёт По общему правилу да: участники долевого строительства вносят цену на счета эскроу в уполномоченном банке, ч. 1 ст. 15.4 закона № 214-ФЗ Требования закона нет, это условие, о котором договариваются стороны
Кто вносит деньги Участник долевого строительства (депонент) Покупатель доли (депонент)
Ради кого открыт счёт Застройщик, который привлекает деньги дольщиков Продавец доли (бенефициар)
Кто задаёт условия Закон: обязательные условия договора участия и оплата до ввода объекта, ч. 2 ст. 15.4 Стороны в договоре счёта эскроу, ст. 860.7 ГК РФ

Дольщик получает схему, собранную законом (ст. 15.4 закона № 214-ФЗ). Покупатель бизнеса собирает её сам, и типовой договор банка под квартиры без правок к доле не подходит.

Условный расчёт: 6 млн ₽ за долю в трёх схемах оплаты

Условный пример: доля в ООО за 6 000 000 ₽. Таблица показывает, где деньги между подписью у нотариуса и записью в ЕГРЮЛ и какая сумма в этот промежуток без контроля.

Схема Где 6 000 000 ₽ до записи Чья доля до записи Под риском
А. Покупатель платит у нотариуса У продавца Продавца 6 000 000 ₽ покупателя
Б. Покупатель платит после записи У покупателя Продавца, после записи покупателя 6 000 000 ₽ продавца
В. Эскроу На счёте в банке, заблокированы Продавца, после записи покупателя 0 ₽ на руках у другой стороны, остаются сроки и выбор банка

В схеме А при сорванной регистрации покупатель ищет 6 млн ₽ у человека, который мог их потратить. В схеме Б продавец отдал долю и ждёт оплаты. В схеме В ни одна сторона не отдаёт деньги или долю другой до записи, и главное, чем она рискует, это время: продавец ждёт выдачи в срок из договора, а без него до десяти дней, покупатель при сорванной сделке ждёт возврата.

Схему В часто размывают одной просьбой. Продавец просит 1 000 000 ₽ сразу у нотариуса, остальные 5 000 000 ₽ кладут на эскроу. Под риском у покупателя остаётся 1 000 000 ₽: если запись не внесут, эти деньги придётся требовать с продавца, а не получать из банка.

Строка про эскроу в таблице касается только порядка расчёта. Если через два месяца после выдачи у компании найдётся скрытый долг перед поставщиком, 6 млн ₽ уже у продавца, и счёт эскроу здесь ничего не меняет. Как сочетать эскроу с удержанием части цены до передачи дел, показано в материале о способах расчёта за бизнес.

Что эскроу защищает и чего не делает

Эскроу-счёт защищает покупателя бизнеса от платежа раньше перехода доли и от ареста суммы по долгам сторон, пока она на счёте. Он не защищает от недостоверных сведений о компании: банк сверяет документы по внешним признакам и не проверяет долги и налоги компании. После выдачи денег продавцу претензии к нему могут опираться на заверения и условие о возмещении потерь, если они прописаны в договоре о доле.

За пределами счёта остаются три вещи:

  • долги и налоговые претензии компании, о которых продавец промолчал;
  • передача бизнеса: запись в ЕГРЮЛ делает вас участником, но не передаёт доступы и клиентов;
  • возврат денег после выдачи, если покупатель нашёл проблему.

Для них есть другие инструменты: заверения продавца дают право на убытки или неустойку, если факт о компании оказался ложным, а возмещение потерь по ст. 406.1 ГК РФ срабатывает при обстоятельствах, названных в договоре заранее. Assetum рассматривает эскроу как одну из защит покупателя на сделке, рядом с удержанием части цены, отложенным платежом под налоговые риски и заверениями.

Три условия, при которых эскроу нужен вашей сделке

  1. Право переходит позже платежа. При покупке доли в ООО так и есть: между нотариусом и записью в ЕГРЮЛ есть разрыв, и его нужно чем-то закрыть.
  2. У основания есть документ, который банк сверит по внешним признакам. Выписку ЕГРЮЛ и нотариальный договор банк сверит. Фразу «продавец передал бизнес» не сверит, пока нет акта с подписями обеих сторон.
  3. Стороны согласны на условия банка. Это срок договора и вознаграждение банка, за которое покупатель и продавец по общему правилу отвечают солидарно, если договор не распределил его иначе (ст. 926.2 ГК РФ).

Если первые два условия про вашу сделку, эскроу закрывает именно ваш риск. Если продавцу важнее обязательство банка заплатить, сравните счёт с аккредитивом при покупке бизнеса. Где в покупке бизнеса место расчёту и сколько этапов идёт до него, показано в бесплатном курсе «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса».

Если сделка сорвалась, деньги возвращаются покупателю

Если запись в ЕГРЮЛ за срок договора так и не появилась, банк обязан вернуть деньги покупателю (п. 2 ст. 926.1).

Передумать в одиночку покупатель по общему правилу не сможет. Если договор счёта не даёт ему права забрать деньги на оговорённых условиях, до конца срока это получится, только если продавец согласен и обе стороны вместе направят банку уведомление об отказе от договора (ст. 926.8 ГК РФ). Продавец, который надеется, что регистрация всё же пройдёт, может такое уведомление не подписать, и сумма пролежит до последнего дня срока договора.

Частые вопросы

Что значит эскроу-счёт в договоре купли-продажи доли

Условие об эскроу-счёте означает, что покупатель платит не продавцу напрямую, а на заблокированный счёт в банке. Продавец получает деньги, когда наступят основания из договора счёта, обычно запись в ЕГРЮЛ о переходе доли к покупателю.

Какой счёт эскроу открывают для покупки бизнеса

Для покупки доли открывают специальный счёт эскроу в банке, который учитывает и блокирует деньги покупателя до оснований из договора (ст. 860.7 ГК РФ). Выбор банка и документы для открытия описаны в материале об открытии эскроу-счёта.

Зачем эскроу-счёт продавцу

Продавцу эскроу-счёт нужен, чтобы идти к нотариусу, уже зная, что деньги внесены и покупатель не заберёт их по своему желанию, если договор счёта не разрешает иного. Пока сумма на счёте, её не спишут и по долгам покупателя перед третьими лицами.

С чего начать после определения

Если разрыв между нотариусом и записью в ЕГРЮЛ в вашей сделке есть, напишите продавцу одно предложение: рассчитаться через эскроу с выдачей по выписке ЕГРЮЛ и нотариальному договору, а банк выбрать вместе. Дальше пригодится разбор пути денег от открытия счёта до выдачи, а остальные материалы о расчётах собраны в разделе блога о защите покупателя.