Готовый бизнес ремонта для организаций: подрядчик с договорами или бригада без них

Нет, ремонтную компанию для организаций нельзя покупать по заявленной прибыли, если сметы считает сам владелец. В условном примере подрядчик отделывает магазины и офисы, продавец называет 388 000 ₽ чистой прибыли в месяц и просит 6 208 000 ₽, то есть 16,0 месяца по его цифрам. С нанятым прорабом и запасом на гарантийные выезды новому собственнику достаётся 229 700 ₽ и 27,0 месяца.

Если вы нашли объявление «ремонтная компания, 14 заказчиков, три бригады», попросите акты приёмки за последние 12 месяцев и спросите, кто подписывал сметы. Ответ покажет, что вы покупаете: подрядчика, у которого договоры и люди останутся после сделки, или записную книжку владельца с номерами знакомых завхозов.

Слово «ремонт» в объявлении закрывает три разных бизнеса

По запросу «готовый бизнес ремонт» продают объекты, у которых общего только слово. Мастерская по ремонту техники или обуви принимает вещи у частных клиентов. Бригада на квартирах живёт заказами семей. Подрядчик для организаций подписывает договоры с магазинами и офисами, сдаёт работу по актам и отвечает за неё гарантией.

Дальше речь о третьем. Общий порядок проверки договоров с заказчиками собран в статье о покупке бизнеса услуг для компаний, здесь только то, что добавляет ремонтный подряд.

Восемь признаков отделяют подрядчика с договорами от бригады владельца

Последний столбец называет документ, который покупатель просит до задатка.

Каждый документ из третьего столбца, который продавец не показал, переводит часть выручки в разряд заявленной. Если туда уходят строки о заказах и сметах, бизнес держится на одном человеке.

Выручку ремонтного подрядчика подтверждают подписанные акты приёмки

По ст. 702 ГК подрядчик сдаёт заказчику результат работы, а заказчик принимает и оплачивает его. Поэтому у каждой суммы в выписке есть пара: договор и акт. У подрядчика из примера 14 заказчиков и 20 880 000 ₽ выручки за 12 месяцев, и акты за тот же срок складываются в эту сумму с поправкой на авансы по несданным объектам.

Подпись заказчика под актом без замечаний закрывает спор о видимых дефектах: по ст. 720 ГК заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на явные недостатки, если договор не говорит иного. Скрытые недостатки заказчик вправе заявить и после приёмки. По объекту, где акт не подписан, остаток оплаты остаётся под вопросом, а при споре о недостатках по требованию любой стороны назначается экспертиза.

Список гарантийных объектов продавец собирает дольше всего, поэтому его просят в первый же день, а читают последним, когда акты и сметы торговых залов уже сверены. Эту очерёдность покупатель берёт из бесплатного курса «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса», где проверка устроена от простого к сложному.

Смета и переговоры в руках владельца останавливают сделку

Откройте три последние сметы. Если на всех фамилия владельца и он же ездил на замер в торговый зал и согласовывал цену с завхозом сети, заказчик платил за его глаз. После сделки заказчик позвонит туда, где этот глаз остался. Стоп-факторы Assetum относят такую зависимость к основаниям для отказа, а не для торга.

Граница проходит между двумя ролями. Владелец ищет заказчиков, прораб считает сметы и ведёт объекты: такую компанию можно передать, если прораб остаётся после закрытия. Владелец сам считает и сам стоит на объекте: передавать почти нечего.

Затем разложите годовые акты по 14 заказчикам. Деньги у подрядчика приходят волнами: один зал сети перекрывает три офиса. Если две сети дают больше половины актов, а договоры с ними подписаны после звонка владельца знакомому управляющему, эта выручка уйдёт вместе со знакомством. Объекты, закреплённые за людьми, так же проверяют в материале о клининговых компаниях.

Гарантийные обязательства по сданным объектам переходят к покупателю вместе с ООО

Покупатель доли ООО получает и объекты, сданные до сделки. Магазин, где через полтора года после акта отошла плитка у входа, предъявит претензию той же компании, а переделку оплатит новый собственник. Отсчёт идёт от даты акта: два года по п. 2 ст. 724 ГК, если гарантийный срок в договоре не записан, и до пяти лет по ст. 756 ГК для строительных работ.

Для подрядчика из примера объекты двух последних лет, а по строительным работам пяти, остаются гарантийным хвостом. Попросите список объектов на гарантии с датой акта и сроком, а к нему журнал обращений с суммами исправлений. Журнала нет: спросите, кто ездил на последние жалобы и за чей счёт.

В расчёте ниже на гарантийные выезды отложено 2% выручки, 34 800 ₽ в месяц. Это допущение расчёта, закон такой процент не устанавливает, и при наличии журнала его заменяют фактической суммой исправлений за год.

За бригаду на субподряде перед магазином отвечает подрядчик

Подрядчик вправе привлечь субподрядчиков, если закон или договор не обязывают его работать лично (ст. 706 ГК). По п. 3 той же статьи генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком. Плохо положенная плитка в торговом зале остаётся претензией к вашей компании, даже если клала её чужая бригада.

Отсюда вопрос покупателя: какие из трёх бригад в штате, какие на субподряде по договору, а какие приходят по звонку владельца без бумаг. Последние уходят вместе с владельцем, а их недоделки остаются за компанией. Если бригады оформлены как самозанятые, риск переквалификации разобран в статье о самозанятых вместо штата, а тот же вопрос о людях в курьерской службе для компаний.

Выручка 20,9 млн ₽ за год выводит подрядчика на НДС

На УСН доходы считают по поступлениям на счёт, включая авансы (п. 1 ст. 346.17 НК). Если заказчики платят вслед за актами, к концу ноября на счёт приходит 19 140 000 ₽ (11 месяцев по 1 740 000 ₽), а декабрьские поступления доводят год до 20 880 000 ₽. Освобождение на УСН дают доходы за прошлый год не выше 20 млн ₽ (п. 1 ст. 145 НК, ред. от 04.08.2026).

При превышении 20 млн ₽ внутри года подрядчик платит НДС с 1-го числа месяца, следующего за месяцем превышения (п. 5 ст. 145 НК).

Покупатель доли получает компанию в момент, когда заказчики ещё платят по ценам, посчитанным без налога.

Ставку 5% подрядчик на УСН вправе выбрать по п. 8 ст. 164 НК, если доходы за прошлый год не выше порога этого пункта и права на освобождение нет; без такого выбора применяется ставка 22% (п. 3).

Расчётная ставка считается по п. 4 ст. 164 НК. Если цены договоров останутся прежними, налог выделяется изнутри: 1 740 000 × 5 ÷ 105 = 82 857 ₽ в месяц. Это 36% от пересчитанной чистой прибыли 229 700 ₽ из расчёта ниже.

Кто понесёт эти деньги, решает текст договоров. Спросите продавца, какие из 14 заказчиков согласятся на цену с НДС сверху, а где цена твёрдая до конца срока.

Членство в СРО требуется для капремонта по договору с застройщиком, отделке офиса оно не нужно

Подрядчик, который перекрашивает стены офиса и меняет плитку в зале магазина, капитальный ремонт здания не делает, и членство в СРО по ст. 52 ГрК ему не нужно. Вопрос появляется, когда в папке есть капитальный ремонт здания по договору с застройщиком, техзаказчиком, лицом, отвечающим за эксплуатацию здания, или региональным оператором: такие работы выполняют члены СРО (ч. 2 ст. 52 ГрК, ред. от 04.08.2026).

Без членства договор с первыми тремя заказчиками из этого списка допустим при обязательствах до 10 млн ₽ по каждому (ч. 2.1). Где кончается отделка и начинается капремонт, показывают предмет договора и проектная документация. Спросите продавца, были ли у ООО без СРО договоры на капремонт с первыми тремя заказчиками дороже 10 млн ₽ или с региональным оператором на любую сумму. Если были, компанию проверяют уже как при покупке строительной компании.

Расчёт на условном примере

Условный подрядчик ремонтирует и отделывает помещения магазинов и офисов: 14 заказчиков за год, три бригады, выручка 1 740 000 ₽ в месяц. Продавец заявляет чистую прибыль 388 000 ₽, просит 6 208 000 ₽ и сам ведёт сметы, хотя зарплаты за эту работу в его расчёте нет.

Прораб с окладом 95 000 ₽ обходится компании в 123 500 ₽ с взносами. Окупаемость здесь только расчёт по заявленным цифрам: 6 208 000 ÷ 229 700 = 27,0 месяца. НДС в таблицу не включён, его доля зависит от того, сколько заказчиков примут цену с налогом сверху.

Покупателю, который держится срока в 16 месяцев, при 229 700 ₽ подходит цена 229 700 × 16 = 3 675 200 ₽. Такой пересчёт полезен, когда сметы уже считает остающийся прораб. Если их считает только владелец, скидка не превращает его телефон в договоры компании.

Частые вопросы

Почему продают готовую ремонтную компанию?

Ремонтную компанию для организаций продают по причинам, которые видны в документах лучше, чем в объявлении. Владелец устал сам вести сметы, ушёл крупный заказчик, впереди гарантийные претензии или переход на НДС после 20 млн ₽ доходов за год. Гарантию проверяют по журналу обращений, НДС по поступлениям на счёт за 12 месяцев, усталость владельца по фамилиям в сметах.

Стоит ли покупать готовый бизнес в ремонте?

Готовый ремонтный бизнес для организаций стоит покупать, когда акты подписаны с ООО, сметы считает сотрудник, который остаётся после сделки, а список объектов на гарантии продавец показывает до задатка. Если заказы приходят по звонкам владельца и он же стоит на объектах, покупатель получает инструмент и название компании. Цена в таком случае ограничена стоимостью имущества.

Первый звонок продавцу ремонтной компании решает, нужен ли выезд на объекты

До выезда хватает трёх вопросов.

1. Кто считал три последние сметы и останется ли этот человек после сделки?
2. Сколько объектов сейчас на гарантии и есть ли журнал обращений с суммами исправлений?
3. Сколько составили доходы за год и какие заказчики согласятся на цену с НДС?

Если на первый вопрос продавец отвечает «сметы считаю я, но всему научу», попросите три последние сметы и имя человека, который их проверял. Такого человека нет: разговор о цене можно не начинать, потому что продаётся работа самого владельца.