Арендный бизнес в кредит: закроет ли аренда платёж по коммерческой ипотеке

Нет, при ставках, которые банки публикуют для коммерческой ипотеки физлиц в октябре 2026 года, аренда обычного торгового помещения при взносе 30–50% платёж не закрывает. Газпромбанк и Банк ДОМ.РФ публикуют для физлиц от 21,8 до 28,4% годовых, а торговое помещение в среднем приносит 9–11% к цене до расходов собственника.

Арендный бизнес в кредит в таком раскладе означает ежемесячную доплату банку из своего кармана: в условном примере ниже аренда покрывает 46% платежа, остальные 221 тыс. ₽ в месяц вносит покупатель.

Покупателю, у которого есть 30–50% цены помещения с арендатором, а остальное он рассчитывает взять у банка, кредит под готовый арендный бизнес (ГАБ) имеет смысл, когда чистый арендный поток покрывает платёж с запасом. При опубликованных сегодня ставках запаса не даёт ни взнос 30%, ни взнос 50%.

Аренда 220 тысяч закрывает меньше половины платежа

Покроет ли аренда платёж по кредиту за помещение

Аренда покрывает платёж по кредиту за помещение, только если ставка кредита ниже доходности самого помещения или взнос покупателя очень большой. Условное торговое помещение за 24 млн ₽ с арендой 220 тыс. ₽ в месяц после удержаний собственника приносит 187 тыс. ₽. Кредит 16,8 млн ₽ на 13 лет под 28,4% требует 408 тыс. ₽ в месяц. Аренда закрывает 46% платежа, разницу доплачивает владелец.

Условный пример, цифры придуманы для расчёта: торговое помещение на первом этаже, арендатор занимается продажей напольных покрытий. Цена продавца 24 000 000 ₽, аренда по договору 220 000 ₽ в месяц, или 2 640 000 ₽ в год. Это 11,0% к цене, верхняя граница рыночного ориентира. Покупатель вносит 30%, то есть 7 200 000 ₽, и берёт у банка 16 800 000 ₽.

У Газпромбанка минимальный взнос 30,01%, на расчёт эта разница почти не влияет.

Платёж по такому кредиту на 13 лет под 28,4% годовых составляет 408 221 ₽ в месяц. Чистый арендный поток равен 187 000 ₽. Дефицит 221 221 ₽ в месяц и 2 654 652 ₽ за год. Помещение работает, арендатор платит исправно, а владелец первые годы обслуживает банк из зарплаты или из другого бизнеса.

Кредитный расчёт делают для объекта, который уже прошёл шесть шагов проверки помещения с арендатором. Речь о помещении, которое вы покупаете и сдаёте; когда в аренду берут сам действующий бизнес, расчёт другой, он в статье об аренде готового бизнеса.

Коэффициент покрытия считают по чистому арендному потоку

Коэффициент покрытия равен чистому арендному потоку за месяц, делённому на ежемесячный платёж банку. При значении 1,00 аренда ровно гасит платёж. Ниже единицы разницу вносит покупатель, выше появляется запас на простой.

Чистый поток берут после удержаний собственника. В примере они заложены одной строкой: 15% аренды на налоги, страховку, мелкий ремонт и учёт. Это допущение; по своему объекту долю собирают из платёжек продавца. Полный путь от арендной платы к деньгам собственника разобран в статье об окупаемости арендного бизнеса на примере склада; здесь нужна только итоговая цифра 187 000 ₽.

Платёж считают по аннуитетной формуле равных платежей: P = К × i ÷ (1 − (1 + i)^−n), где К означает сумму кредита, i месячную ставку, n срок в месяцах. Для 16 800 000 ₽ под 28,4% на 156 месяцев выходит 408 221 ₽. В электронной таблице это функция ПЛТ; банк потом назовёт свою цифру с учётом страховок.

Запас 1,25 в статье служит условным допущением, нормой он не считается: один месяц без аренды покрывается накоплением остальных одиннадцати. Тот же коэффициент считают в материале о кредите на покупку бизнеса, только там его берут от чистой прибыли магазина. У помещения с арендатором поток устроен проще: один договор, одна строка поступлений. Зато при уходе арендатора он падает до нуля сразу.

Ставки банков под нежилое помещение выше доходности помещения

Можно ли купить арендный бизнес в кредит

Купить арендный бизнес в кредит можно: банки выдают коммерческую ипотеку на покупку нежилого помещения и берут его в залог. Газпромбанк на 10.10.2026 публикует для физлиц 28,4% годовых, взнос от 30,01% и срок до 13 лет. Банк ДОМ.РФ называет для физлиц ставку от 21,8% и взнос от 15%. Одобрение решает банк, а ставка выше доходности помещения оставляет покупателю ежемесячную доплату.

Банк смотрит и на сам объект. У Газпромбанка помещение на вторичном рынке должно быть на первом или цокольном этаже, обособленным, с отдельным входом с улицы или из общего холла первого этажа; статус и вход такого помещения в жилом доме проверяют по четырём вопросам до задатка.

Ставка «от 9,5%» для юрлиц и ИП в расчёт не взята: условия её получения на странице не раскрыты. Учитывают ли банки аренду как источник погашения, на этих страницах тоже не сказано.

Доходность 9–11% в источнике валовая, и автор сам оговаривает, что считать нужно чистую. Ключевая ставка 14% нужна как фон: банк кредитует дороже ключевой. Поэтому ставки 14% и 18% в таблице ниже взяты как гипотезы для чувствительности: ни один из двух банков их физлицам не публикует.

Таблица покрытия для четырёх ставок и двух взносов

В каждой клетке платёж в месяц и коэффициент покрытия при чистом потоке 187 000 ₽. Кредит 16 800 000 ₽ при взносе 30% и 12 000 000 ₽ при взносе 50%.

Из шестнадцати клеток единица и выше получается в двух, и обе при взносе 50% и гипотетической ставке 14%. При опубликованных ставках лучший вариант таблицы закрывает 81% платежа. Покупатель с половиной цены на руках всё равно доплачивает около 45 тыс. ₽ в месяц.

Срок влияет слабее, чем кажется. Банк ДОМ.РФ даёт физлицам до 360 месяцев, но при 21,8% кредит на 30 лет вместо 13 уменьшает платёж лишь до 305 668 ₽, покрытие 0,61. Одни проценты по 16,8 млн ₽ составляют 305 200 ₽ в месяц.

Взнос работает сильнее: переход с 30% на 50% при той же ставке поднимает покрытие с 0,58 до 0,81.

Обратный расчёт: какую ставку и какую сумму кредита выдерживает аренда

Обратный расчёт отвечает на вопрос с другой стороны: при какой ставке аренда закроет платёж ровно или с запасом 1,25.

При взносе 30% помещение выдерживает ставку около 9,4%, ниже ключевой. Опубликованные ставки для физлиц выше этого порога в 2,3–3 раза. Даже при взносе 50% безубыточная ставка 16,5% остаётся ниже нижней границы ДОМ.РФ для физлиц.

Вторая версия даёт предел кредита: чистый поток, делённый на платёж с одного рубля долга. При 28,4% на 13 лет это около 7,7 млн ₽, при 21,8% около 9,7 млн ₽. Значит, при цене 24 млн ₽ из своих денег надо внести 16,3 млн или 14,3 млн ₽, то есть 68% и 60% цены. С запасом 1,25 предел кредита падает до 6,2 и 7,7 млн ₽.

Покупатель без 60–70% цены выбирает между двумя вариантами: доплачивать банку годами или искать объект дешевле. Вариант «аренда как-нибудь вытянет» расчёт не подтверждает.

Два месяца без арендатора при действующем кредите

Стресс-сценарий: арендатор съехал, нового ищут два месяца. Аренда равна нулю, банк ждёт платёж. При кредите 16,8 млн ₽ под 28,4% на 13 лет из своих денег уходит 408 221 × 2 = 816 442 ₽. За остальные десять месяцев года набегает обычный дефицит 221 221 × 10 = 2 212 210 ₽. Итог года 3 028 652 ₽ доплаты, 42% от внесённого взноса.

Лучшая клетка таблицы тоже не выдерживает этот сценарий без резерва. При взносе 50% и гипотетических 14% два пустых месяца стоят 334 824 ₽, а запас десяти оплаченных месяцев составляет 19 588 × 10 = 195 880 ₽. Разницу 138 944 ₽ снова закрывают свои деньги.

Рабочее правило Assetum: резерв на 3–4 месяца обязательных платежей. Для кредитного ГАБ это платежи банку. При 408 221 ₽ в месяц резерв составляет 1,22–1,63 млн ₽, при 167 412 ₽ около 0,50–0,67 млн ₽. Он лежит отдельно от взноса. Как считать потери от простоя по дням и что входит в поиск замены, разобрано в статье о месяце без арендатора.

Взнос и резерв не берут из последних денег семьи

Последние деньги семьи в сделку не идут: ни в цену, ни в первоначальный взнос, ни в резерв. Для кредитного ГАБ это правило Assetum проверяется простым сложением. При взносе 30% и ставке 28,4% в первый год покупатель вкладывает взнос 7,2 млн ₽, резерв 1,22–1,63 млн ₽ и годовую доплату 2,65 млн ₽. Выходит около 11,1–11,5 млн ₽ без расходов на сделку, почти половина цены помещения.

Сверху идут расходы на сделку по счетам юриста и страховщика, плюс оценка для банка: банк требует страхование, а помещение уходит ему в залог до погашения кредита. Порядок сделки и документы продавца собраны в материале о покупке готового арендного бизнеса по этапам; при кредите к ним добавляются требования банка к объекту.

Сделка на последние деньги опасна поведением покупателя: ему очень нужно, чтобы всё получилось, и он перестаёт замечать короткий остаток договора аренды. Если доплата 221 тыс. ₽ в месяц съедает весь свободный доход семьи, первый же месяц без арендатора превращается в просрочку перед банком.

Четыре случая, когда кредит под помещение с арендатором не берут

1. Покрытие ниже 1,00 в базовом сценарии, а регулярного дохода на доплату нет. Годовой дефицит сверяют со свободными деньгами семьи.
2. Кредит длиннее остатка договора аренды. При кредите на 13 лет и договоре до конца следующего года аренда подкрепляет платёж только до этой даты. Договор после покупки продолжает действовать (что переходит новому собственнику), но продлить его за арендатора покупатель не может.
3. Один арендатор и нет резерва на 3–4 платежа банку. Любой простой сразу становится долгом.
4. Ставка кредита выше доходности помещения, а расчёт держится на будущем рефинансировании. Снижение ставок никто не гарантирует, и покупка не должна от него зависеть.

После такой проверки разумно отказаться от кредитной схемы, даже если объект понравился, и вернуться к нему с большим взносом или по меньшей цене.

Лист расчёта до заявки в банк

До разговора с банком по своему объекту считают четыре цифры:

• чистый арендный поток по договору аренды и платёжкам продавца за последние 12 месяцев;
• платёж по ставке и сроку из предложения банка, без опоры на строку «от»;
• коэффициент покрытия и годовую доплату, если он ниже 1,00;
• резерв на 3–4 платежа банку и срок, оставшийся до конца договора аренды.

У банка до заявки уточняют, засчитывает ли он аренду в доход заёмщика, нужен ли договор аренды с регистрацией в ЕГРН и на каких условиях можно досрочно погасить кредит.

Если цифры сошлись и покрытие не ниже 1,00, следующий шаг состоит в разговоре с продавцом: почему он продаёт сданное помещение, как платил арендатор и что известно о продлении договора. Эти вопросы собраны в статье о вопросах продавцу помещения с арендатором. Проверку объекта от простого к сложному показывает бесплатный курс «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса».