Оценочной компании по закону нужны минимум два штатных оценщика и страхование её ответственности не меньше чем на 5 млн ₽ по каждому случаю. Как бизнес она продаёт отчёты с подписью оценщика. С нуля собирают людей с аттестатами и поток заявок, а при покупке и то и другое уже работает. Но если один из двух оценщиков сам продавец, после его ухода компания до найма замены не вправе заключать договоры на оценку.

Оценщику с аттестатом, который присматривает готовое ООО, решение подскажет простой подсчёт: сколько оценщиков останется в штате на следующий день после сделки.

Компания продаёт подписи оценщиков, а не офис

Заказчик платит за отчёт, который подписывает конкретный оценщик. Офис и программы для расчёта у такой компании стоят немного. Ценность держится на трёх вещах: людях с действующим правом подписи, договорённостях, откуда приходят заявки, и чистой истории отчётов, по которым не тянутся претензии.

Каждая из трёх проверяется своим документом. Поэтому до разговора о цене покупатель собирает список оценщиков с их допусками, разрез выручки по каналам заявок и реестр отчётов за последние годы.

С покупкой готовыми приходят все части, кроме уверенности в людях

Часть компании Запуск с нуля С покупкой Держится на людях или на компании Чем проверить
Штатные оценщики Найм двух человек с аттестатами В штате На людях Трудовые договоры, ведомость, доля подписанных отчётов
Членство в СРО и страховки оценщиков Каждый оформляет сам Оформлено На людях Выписки из реестров СРО, полисы
Страхование компании Договор со страховщиком Полис действует На компании Полис: срок, страховая сумма
Поток заявок Продажи с нуля Заявки идут Смешанно Журнал заявок по каналам за 12 месяцев
Партнёры за заявки Поиск Договорённости есть Часто на продавце Договоры с партнёрами, выплаты им по выписке
Архив отчётов Пуст За несколько лет На компании Реестр отчётов, претензии, суды
Офис и аренда Поиск Работает На компании Договор аренды, срок
Сайт, карточки, отзывы Создание Есть На компании, если доступы переданы Домен, владелец карточек

Две строки из восьми держатся только на людях, и именно они делают компанию оценочной. Офис, сайт и полис компании покупатель может оформить сам за несколько недель, а поток заявок и договорённости с партнёрами так быстро не складываются.

Без двух оценщиков в штате компания не заключает договоры

Покупатель начинает с ст. 15.1 закона № 135-ФЗ: договор на оценку с заказчиком компания заключает, только пока в её штате два оценщика с неприостановленным правом. Второе условие той же статьи про деньги: собственная страховка компании минимум на год и не меньше 5 млн ₽ по каждому случаю. Истёкший к месяцу сделки полис или полис с меньшей суммой покупатель доли получает вместе с компанией как нарушение.

До 31 декабря 2026 года по ПП № 353 оценщики, проходящие военную службу, засчитываются в штат для этого минимума.

Для покупателя требование превращается в простую арифметику. Если в штате ровно два человека и один из них продавец, его уход оставляет компанию без законного минимума. Если уходит второй оценщик, итог тот же. Замену ищут до сделки, а не после: время на поиск человека с нужным аттестатом компания проведёт без новых договоров.

Та же статья обязывает хранить копии отчётов и документов заказчика три года с даты составления отчёта. Поэтому архив прошлых лет переходит к покупателю доли вместе с обязанностью его хранить.

Допуск проверяют отдельно по каждому оценщику

По ст. 4 закона № 135-ФЗ оценщик должен быть членом саморегулируемой организации, застраховать свою ответственность и работать по направлениям, указанным в квалификационном аттестате. По ст. 21.2 аттестат выдают после экзамена при стаже не меньше трёх лет, и действует он три года.

На каждого штатного оценщика заводят строку:

  • в какой СРО состоит и не приостановлено ли право;
  • полис страхования его ответственности и срок действия;
  • аттестат: направления, дата выдачи, дата окончания;
  • доля отчётов компании, подписанных им за 12 месяцев;
  • согласен ли он работать у нового владельца и на какой зарплате.

Направление важно для потока. Ипотека чаще всего требует оценки недвижимости, а заказы компаний бывают и на движимое имущество или бизнес. Если аттестат по нужному направлению истекает через полгода, а оценщик не собирается пересдавать экзамен, часть заявок уйдёт к конкурентам.

Чек-лист допуска оценщиков при покупке оценочной компании: СРО, страховки, аттестаты, два оценщика в штате и стоп-сигналы
Оценочная компания работает, пока в штате два оценщика с действующим допуском, поэтому строку заводят на каждого и сверяют до задатка.

Отчёты прошлых лет остаются ответственностью компании

По ст. 24.6 закона № 135-ФЗ убытки заказчика и вред третьим лицам из-за итоговой стоимости в отчёте возмещаются в полном объёме за счёт имущества оценщика или компании, с которой он работает по трудовому договору, а также за счёт страховки компании. СРО требует от своего члена страхования ответственности не меньше 300 000 ₽ и взноса в компенсационный фонд не меньше 30 000 ₽.

Статья 24.7 добавляет срок: договор страхования оценщика заключают не меньше чем на год и с условием возместить ущерб, причинённый в период его действия, в течение срока исковой давности. Отчёт, подписанный за год до сделки, может стать поводом для претензии уже при новом владельце.

При покупке доли претензии по старым отчётам остаются за компанией. У продавца просят реестр отчётов за три года с суммами оценки, сведения о жалобах в СРО, претензиях и судах, а в договор включают заверения продавца о том, что других претензий нет. При покупке имущества, а не доли, полис, штат и договоры на оценку пришлось бы оформлять заново на юрлицо покупателя. Какую форму выбрать, решают с юристом.

Ипотека, наследство и компании приводят заявки разными путями

Выручку делят по каналам по журналу заявок за год. Ипотека и залоги дают частые и типовые заказы, наследственные дела приходят через нотариусов, компании заказывают оценку имущества для отчётности, сделок и споров. Против каждого канала записывают, кто его ведёт и сколько компания платит за заявку.

Партнёры за заявки встречаются в каждом из каналов: риелторы, ипотечные брокеры, сотрудники контор. Если договорённости с ними личные и держатся на продавце, после сделки поток может пересохнуть за месяц. Как устроен со своей стороны поток у риелтора, видно в статье об агентстве недвижимости как бизнесе. Если один канал или партнёр приносит больше 10–15% выручки, это выше рабочего ориентира Assetum, и до сделки нужен способ его сохранить.

Про работу с банками у продавца спрашивают отдельно. В каких банках компанию принимают как оценщика для ипотеки, каким документом это подтверждается и на кого из оценщиков завязано. Ответ проверяют письмами или выписками банков, которые покажет продавец, а при сомнении уточняют напрямую в банке.

Выход продавца-оценщика оставляет компании 94 000 ₽ в месяц

Условный пример с придуманными цифрами, они нужны для хода расчёта и рынка оценки не описывают. ООО с двумя штатными оценщиками, один из них продавец, цена 3 600 000 ₽, заявлено 300 000 ₽ чистой прибыли в месяц. Выручка 960 000 ₽: ипотека 60%, наследство и нотариусы 25%, компании 15%. Продавец подписывает 55% отчётов. Налог ООО в строках не учтён.

Строка за месяц Сумма, ₽
Выручка 960 000
Второй оценщик, без взносов −90 000
Два помощника, без взносов −100 000
Аренда −70 000
Вознаграждения партнёрам за заявки −200 000
Реклама и агрегаторы −120 000
Прочее −80 000
Заявленная чистая прибыль 300 000
Взносы на зарплаты −57 000
Оценщик вместо продавца, 110 000 × 1,3 −143 000
Страхование компании и взносы в СРО, условно −6 000
Чистая прибыль нового собственника 94 000
Каскад прибыли оценочной компании в условном примере: 300 тыс. ₽ заявлено, после взносов и наёмного оценщика 94 тыс. ₽
Когда подпись продавца заменяет наёмный оценщик, от заявленной чистой прибыли остаётся меньше трети.

Цена 3 600 000 ₽ при таком итоге возвращается за 38,3 месяца, а не за 12. Риелторам и ипотечным брокерам компания отдаёт 200 000 ₽ в месяц, больше пятой части выручки, и если они приходили к продавцу лично, после сделки упадёт и выручка.

Для взносов взята полная ставка 30% по п. 3 ст. 425 НК РФ. Страховку компании и взносы в СРО покупатель подставляет из своих полисов вместо условных 6 000 ₽.

Стоп-факторы оценочной компании

  • после сделки в штате остаётся меньше двух оценщиков, а замена не найдена и не подписала договор;
  • аттестаты по основному направлению истекают раньше, чем вернётся цена, и пересдача не запланирована;
  • реестра отчётов нет, о претензиях, жалобах в СРО и судах продавец говорит только устно;
  • полис страхования компании просрочен или страховая сумма меньше 5 млн ₽;
  • больше половины заявок приходит от одного партнёра, лично связанного с продавцом;
  • продавец подписывает больше половины отчётов и не остаётся даже на переходный период.

Шесть находок из списка скидкой не лечатся. Если продавец не исправит их до задатка, от сделки отказываются: претензия заказчика или наследника по отчёту двухлетней давности и пустая ставка второго оценщика обойдутся компании одинаково, сколько бы за неё ни заплатили. Договоры компаний-заказчиков и их долю в выручке разбирают по образцу статьи о покупке B2B-сервиса.

Частые вопросы

Чем своя оценочная компания отличается от купленной?

Своя оценочная компания начинается с двух оценщиков в штате, страховки на 5 млн ₽ и поиска заявок, и первые месяцы уходят на договорённости с банками и партнёрами. Купленная получает поток сразу, но вместе с ним архив отчётов, претензии по которым остаются за компанией. Разница в деньгах видна только после пересчёта чистой прибыли на наёмного оценщика вместо продавца.

Какой допуск нужен оценочной компании для работы?

Оценочная деятельность в перечне лицензируемых видов ст. 12 закона № 99-ФЗ не названа. Допуск задаёт закон № 135-ФЗ: каждый оценщик состоит в СРО, страхует ответственность и имеет квалификационный аттестат по направлению, а компания держит в штате минимум двух таких оценщиков и страхует свою ответственность.

Можно ли открыть оценочную компанию без аттестата?

Оценочную компанию без собственного аттестата открыть можно, если в штате будут минимум два оценщика с действующим правом. Подписывать отчёты владелец без аттестата не сможет, поэтому вся выручка будет держаться на нанятых людях. Покупателю в такой ситуации важно, чтобы оба оценщика остались после сделки и подтвердили это до задатка.

Сколько оценщиков должно быть в оценочной компании?

Оценочная компания по ст. 15.1 закона № 135-ФЗ держит в штате не менее двух оценщиков, право которых не приостановлено. До 31 декабря 2026 года в этот минимум засчитываются оценщики на военной службе. Если после сделки остаётся один, договоры на оценку до найма второго заключать нельзя.

Пересчёт заканчивают двумя списками от продавца

Из заявленных 300 000 ₽ после найма оценщика на место продавца у компании остаются 94 000 ₽ в месяц. И даже эта сумма верна, только пока второй оценщик подписывает отчёты, а риелторы и ипотечные брокеры продолжают присылать заявки новому владельцу.

Поэтому до задатка просят таблицу штатных оценщиков с СРО, полисами, аттестатами и ответом, кто остаётся, и реестр отчётов за три года с претензиями. Списки ложатся в общий порядок проверки, который от первого звонка продавцу до подписи разобран в курсе «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса».