Проверка прав на помещение при покупке бизнеса укладывается в пять сверок между двумя документами: выпиской ЕГРН на помещение и договором аренды. Выписка говорит, кому принадлежит помещение, жилое оно или нежилое и какие обременения на нём записаны. Договор говорит, сколько месяцев бизнес ещё проработает на этом месте и чьё согласие понадобится при смене арендатора.

Если вы смотрите студию витражей в Вологде, которая спекает стекло на первом этаже жилого дома, разговор о цене стоит отложить до этих сверок. От них зависит, где мастерская будет работать через год и по какой ставке.

Пять сверок идут от выписки к договору, и у каждой свой красный сигнал

Фраза продавца «с хозяйкой всё решено» в проверку не входит. Зарегистрированное право подтверждает запись в реестре: закон называет её единственным доказательством существования такого права (ч. 5 ст. 1 закона 218-ФЗ). Поэтому порядок начинается с выписки, а договор аренды читают уже против неё. Остальные реестры описаны в статье о юридической проверке бизнеса.

Пять шагов проверки помещения: назначение, правообладатель, обременения, регистрация аренды, срок и согласия
Первую и третью сверки делают по кадастровому номеру без собственника, для остальных нужны его выписка и подпись.
Шаг Документ Красный сигнал
1. Объект и назначение выписка ЕГРН: вид объекта, кадастровый номер, назначение номер не совпадает с договором; назначение «жилое»
2. Правообладатель выписка, которую заказал собственник арендодатель в договоре и правообладатель в выписке разные лица
3. Обременения раздел выписки об ограничениях и обременениях ипотека, арест, аренда в пользу другого лица
4. Регистрация аренды выписка и отметка о регистрации на договоре договор на год и дольше без записи об аренде
5. Срок и согласия договор, допсоглашения, письма собственника срок кончается раньше расчёта окупаемости; субаренда без письменного согласия

В вологодской студии первый и третий шаги не требуют ни одного звонка хозяйке помещения: хватает кадастрового номера из договора. Второй требует выписки, которую закажет она сама. Четвёртый и пятый зависят от бумаг продавца и её подписи, их вносят в список документов до задатка. Так выглядит проверка от простого к сложному из бесплатного курса «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса», применённая к одному помещению на 48 м².

Выписка ЕГРН на помещение даёт шесть строк для сверки с договором

О помещении в кадастр вносят вид объекта, кадастровый номер, описание местоположения, вид разрешённого использования и назначение, жилое или нежилое (ч. 4 и 5 ст. 8 закона 218-ФЗ). Права на недвижимость и их ограничения регистрируют в том же едином реестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ), поэтому ипотека, арест или чужая аренда стоят в выписке рядом с характеристиками.

Строка выписки Что показывает С чем сверить
Вид объекта и кадастровый номер сдаётся помещение или всё здание номер в договоре аренды и в акте передачи
Местоположение этаж и адрес объекта адрес и этаж в договоре, план помещения
Назначение жилое или нежилое вид работ студии: резка, пайка, обжиг
Вид разрешённого использования для чего помещение можно использовать профиль бизнеса из объявления
Правообладатель и вид права собственность или иное право сторона «арендодатель» в договоре
Ограничения и обременения ипотека, арест, аренда, их даты наличие записи о вашей аренде

Ипотека в строке обременений сама по себе не останавливает покупку бизнеса-арендатора, но добавляет участника: банк, у которого есть интерес к помещению. Что эта запись значит для договора аренды, решает юрист. Порядок поиска залогов описан в статье о залоге имущества бизнеса, аресты и их источники разобраны в материале про аресты и блокировки ООО.

Собственника-гражданина выписка не раскроет покупателю, её заказывает сам собственник

Открытая выписка покажет только, что помещение у физического лица, если хозяйка не подавала заявление о раскрытии данных (ч. 7.1 ст. 62 закона 218-ФЗ). Персональные данные гражданина-правообладателя закон выдаёт ему самому, его представителю по закону или по нотариальной доверенности, залогодержателю и органам власти (ч. 13 ст. 62 закона 218-ФЗ). Остальная часть сведений открыта по запросу любого лица (ч. 1 той же статьи), и её хватает для сверки номера и обременений.

Для студии, где помещение принадлежит гражданке, порядок выходит такой. Продавец просит хозяйку заказать выписку на себя и передать файл. Покупатель по кадастровому номеру запрашивает сведения, открытые любому лицу, и сравнивает два документа: номер, назначение, обременения. Фамилию собственника из первой выписки сверяют с подписью в договоре аренды и с паспортом на встрече. Какие виды выписок выдаются и как их заказать, смотрите на сайте Росреестра.

Если собственник не показывает выписку ни в какой форме, право арендодателя остаётся заявленным: договор у продавца есть, подтверждения права у покупателя нет.

Договор аренды студии читают по сроку и регистрации

Договор студии подписан обществом, поэтому письменная форма здесь обязательна при любом сроке (п. 1 ст. 609 ГК РФ). С регистрацией сложнее. Для аренды недвижимости закон требует её, если нет исключения (п. 2 той же статьи), а для здания или сооружения ставит порог в год: с этого срока договор считается заключённым только после записи в реестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

В студии договор подписан на 11 месяцев. Нужна ли запись в ЕГРН для помещения на такой срок и что будет на двенадцатом месяце, спрашивают у юриста до задатка. Для покупателя срок важнее записи: 11 месяцев короче окупаемости даже по заявленным цифрам (12 месяцев). В списке стоп-факторов Assetum это отдельная строка: аренда истекает без письменного подтверждения продления.

Заявление о регистрации аренды подаёт любая из сторон договора (ч. 1 ст. 51 закона 218-ФЗ). Продавец может сделать это до сделки сам.

Договор без срока считается заключённым на неопределённый срок, и от аренды недвижимости каждая сторона вправе отказаться, предупредив другую за три месяца, если закон или договор не назначили иной срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Для мастерской с печью и раскройными столами квартал предупреждения означает переезд.

Если 11 месяцев пройдут, а мастера продолжат работать без возражений хозяйки, договор продлится сам, на неопределённый срок и по прежней ставке (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Тогда к нему применим отказ за три месяца из предыдущего абзаца. Право на новый договор у студии, которая платила вовремя, преимущественное, но условия стороны вправе поменять (п. 1 ст. 621), и ставку 1 250 ₽ за м² оно не защищает.

Если хозяйка продаст помещение, аренда сохранится (п. 1 ст. 617 ГК РФ), и новый владелец узнает о ней из записи в выписке.

Субаренда и перенаем зависят от того, покупаете вы долю или оборудование

Сдать часть помещения в субаренду или передать договор другому лицу арендатор вправе только с согласия арендодателя, причём субаренда не может длиться дольше основного договора (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Вологодская студия пересдаёт 12 м² из 48 мастеру по росписи стекла за 9 000 ₽ в месяц. Письменного согласия хозяйки на это нет.

Если арендатор пользуется помещением не по условиям договора, арендодатель вправе потребовать расторжения и возмещения убытков (п. 3 ст. 615). Доход от такой субаренды покупатель в расчёт не включает, пока не увидит согласие на бумаге.

Форма сделки меняет вопрос о согласии. При покупке доли ООО арендатором остаётся то же общество, и договор переписывать не нужно, если в нём нет условия о смене участников. При покупке оборудования и клиентской базы у ИП арендатор меняется, и понадобится перенаем с согласием собственника или новый договор с ней. Формы сделки сравнивает статья о вариантах покупки бизнеса.

Студия в жилом доме работает только в помещении с назначением «нежилое»

Строка «назначение» решает судьбу мастерской в многоквартирном доме. В жилом помещении закон запрещает размещать промышленные производства (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ), а профессиональную деятельность допускает только для граждан, которые там законно проживают, если она не нарушает права соседей (ч. 2 ст. 17). Студия, где работают наёмные мастера и стоит печь, под это исключение не подходит.

Перевести квартиру в нежилое помещение можно, только если она на первом этаже или выше, но под ней тоже нежилые помещения (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ). Первый этаж вологодской студии этому условию отвечает. Перевод оформляет собственник, и пока он не завершён, у мастерской нет законного места.

Шесть расхождений требуют действия покупателя до задатка

Расхождение Что оно значит Что сделать до задатка
Арендодатель не совпадает с правообладателем договор подписал человек без подтверждённого права сдавать помещение запросить основание: договор с собственником с правом субаренды или доверенность
Договор на год и дольше без записи об аренде для здания такой договор не считается заключённым подать заявление о регистрации, это может сделать любая сторона
Ипотека или арест в выписке у помещения есть третье лицо со своим интересом узнать кредитора и основание, вопрос юристу о судьбе аренды
Субаренда без согласия собственника доход от субаренды бизнесу не гарантирован получить письменное согласие или убрать доход из расчёта
Срок короче расчёта окупаемости помещение может уйти раньше окупаемости письменное продление до задатка или пересчёт по новой ставке
Назначение «жилое» производство в помещении запрещено отказаться или ждать перевода в нежилое

Ответы собственника и продавца о правах на помещение и сроке аренды переносят в заверения договора о доле, как это сделано для родственного арендодателя в статье о связанных с продавцом контрагентах.

Студия витражей в Вологде: 210 000 ₽ заявленных превращаются в 183 000 ₽

Условный пример. Продаются 100% долей ООО со студией витражей в Вологде: 48 м² на первом этаже жилого дома, назначение «нежилое», два мастера по 55 000 ₽ в месяц, выручка 520 000 ₽ в месяц. Режим УСН, налоги уже учтены в заявленной чистой прибыли 210 000 ₽ в месяц. Цена 2 520 000 ₽, то есть 12 месяцев заявленной чистой прибыли.

Помещение принадлежит гражданке, договор на 11 месяцев, ставка 1 250 ₽ за м². На просьбу продлить договор хозяйка письменно называет новую ставку 1 625 ₽ за м². Субаренда 12 м² мастеру по росписи идёт без её согласия, и доход 9 000 ₽ из расчёта убирается.

Строка Было Стало Изменение, ₽ в месяц
Аренда 48 м² 48 × 1 250 = 60 000 ₽ 48 × 1 625 = 78 000 ₽ −18 000
Субаренда 12 м² 9 000 ₽ дохода 0 ₽ −9 000
Чистая прибыль студии 210 000 ₽ 183 000 ₽ −27 000

Двадцать семь тысяч в месяц складываются в 324 000 ₽ за год. При 183 000 ₽ в месяц окупаемость цены 2 520 000 ₽ растёт с 12 до 13,8 месяца. Оба срока длиннее 11 месяцев договора: без письменного продления студия рискует переехать вместе с печью до окупаемости даже по заявленным цифрам.

Частые вопросы

Как проверить договор аренды при покупке бизнеса?

Договор аренды при покупке бизнеса сверяют с выпиской ЕГРН на помещение: совпадает ли арендодатель с правообладателем, а номер помещения в договоре с кадастровым. Затем в самом договоре смотрят срок, отметку о регистрации и письменное согласие собственника на субаренду или перенаем. Договор на год и дольше без записи в ЕГРН регистрируют до задатка, заявление вправе подать любая из сторон.

Как узнать собственника помещения по ЕГРН?

Собственника помещения называет выписка ЕГРН, но персональные данные гражданина-правообладателя выдают только ему самому, законному представителю, лицу с нотариальной доверенностью и узкому кругу органов. Покупатель бизнеса просит собственника заказать выписку и передать её, а сам по кадастровому номеру получает открытые сведения. Затем два документа сравнивают построчно.

Задаток за студию откладывают до двух бумаг от хозяйки помещения

Первая бумага: выписка ЕГРН, которую собственник заказал на себя, с назначением «нежилое» и без ареста. Вторая: письменное продление договора на срок не короче расчёта окупаемости по новой ставке. Если хозяйка отказывает в обеих, покупатель платит за студию без помещения, и от сделки разумно отказаться. Землю под зданием проверяют отдельно, порядок описан в статье о земельном участке под бизнесом.