Сервисные договоры бизнеса: уборка, охрана, IT, обслуживание оборудования — что перейдёт к покупателю

Нет, сервисные договоры не переходят к покупателю автоматически. При покупке доли ООО они остаются у общества и продолжают действовать, потому что сторона в них прежняя. При покупке имущества у ИП или другой компании сервисы вроде охраны и обслуживания оборудования к вам без согласия исполнителя не перейдут. Поэтому первый вопрос по каждому договору звучит так: на кого он оформлен.

Если вы смотрите круглосуточный минимаркет и видите в отчёте строки «охрана 6 000», «уборка 10 000», а напротив IT стоит ноль, эти суммы ещё ничего не говорят о расходах нового владельца. Важно, какие из этих услуг держатся на договоре с компанией, а какие на знакомом продавца, который после сделки перестанет брать трубку.

Три класса сервисных договоров по рабочей классификации Assetum

Сервисные подрядчики относятся к той части проверки передаваемости бизнеса, где проверяют поставщиков и скрытые знания владельца. Assetum делит их договоры на три класса.

• Переходит с юрлицом: сторона договора само общество, покупается доля, договор живёт дальше.
• Переоформляется: сторона договора продавец-ИП или другое лицо, покупаются активы, нужна замена стороны с согласия исполнителя или новый договор.
• Держится на владельце: устная договорённость, знакомый мастер, услуга, оплаченная с личной карты.

Третий класс встречается чаще, чем кажется по документам. В отчёте продавца такой сервис выглядит дешёвым или вовсе ничего не стоящим, и именно здесь прячется поправка к чистой прибыли.

Доля или имущество: кто стоит стороной в договоре

Обязательство не создаёт обязанностей для тех, кто в нём не участвует (п. 3 ст. 308 ГК РФ). Отсюда вывод для сделки: при покупке доли ООО стороной сервисных договоров остаётся общество, и договоры продолжают действовать; при покупке имущества покупатель в них не сторона.

Чтобы встать на место продавца в договоре, нужна передача договора, а к ней применяются правила об уступке требования и о переводе долга (ст. 392.3 ГК РФ). Перевод долга без согласия кредитора ничтожен (п. 2 ст. 391 ГК РФ). Охранная компания или сервис холодильного оборудования в этой схеме кредитор по оплате, поэтому без их подписи договор к покупателю имущества не перейдёт.

Шесть строк, по которым читают сервисный договор

Каждый договор читают по одной схеме, и на это уходит минут десять.

1. Сторона договора: ИНН заказчика совпадает с объектом покупки.
2. Срок и автоматическое продление: когда договор кончается и что нужно, чтобы он кончился.
3. Условие о смене собственника или контроля: бывает, что исполнитель вправе пересмотреть цену или расторгнуть договор.
4. Порядок расторжения и цена выхода.
5. Неустойка и штрафы за досрочный отказ.
6. Долг и акты: подписаны ли акты за последние месяцы и нет ли задолженности.

Изменить или расторгнуть договор по общему правилу можно соглашением сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Для услуг у заказчика есть своё право: он вправе отказаться от договора, оплатив исполнителю фактически понесённые расходы (п. 1 ст. 782 ГК РФ). Если договор уборки дорогой и вам не подходит, цена выхода по общему правилу ограничена этими расходами, но условия отказа всё равно читают в тексте.

Охрана минимаркета оформляется по закону о частной охранной деятельности

Охранные услуги оказываются по договору с частной охранной организацией, и ст. 8 Федерального закона от 30.11.2024 № 427-ФЗ «О частной охранной деятельности» задаёт его содержание: номер и дата лицензии, предмет, срок, стоимость. К договору прилагаются заверенные заказчиком копии документов о праве на объект, собственности или аренды. Копию договора в течение пяти рабочих дней направляют в территориальный орган Росгвардии по месту объекта, договор с актами хранится пять лет.

Для покупателя минимаркета это означает разные сценарии по форме сделки. При покупке доли охрана продолжается, но если вместе со сделкой меняется договор аренды, к охранному договору понадобятся новые документы на помещение. При покупке имущества договор охраны оформляется заново: новым заказчиком, с вашими документами на помещение и новой копией для органа. Пока это не сделано, тревожная кнопка формально охраняет чужой объект.

Кассу и холодильные витрины часто обслуживает знакомый продавца

Кассовую систему, обновления программы учёта и ремонт холодильных витрин в небольших магазинах часто ведёт человек без договора. Платят ему наличными или с личной карты, в отчёте этого не видно. После сделки такой мастер никому не обязан, а витрина с молочкой ломается в субботу вечером.

Проверяют это двумя вопросами: кто последний раз чинил оборудование и чем подтверждена оплата. Если ответ «знакомый, по звонку», услугу переносят в третий класс и считают по цене сервиса с договором. Доступы к кассе и электронной подписи разбираются отдельно, в статье об учётной системе и доступах, а рекламные кабинеты и номер телефона магазина в материале об аккаунтах продаж.

Замена сервисов удлиняет окупаемость с 20,0 до 25,7 месяца

Условный пример с допущенными ценами замены, рыночных данных в нём нет. Минимаркет работает круглосуточно в спальном районе, его ООО продаётся целиком за 3 600 000 ₽. Продавец пишет, что магазин приносит 180 000 ₽ чистой прибыли в месяц, и по его цифрам окупаемость 20,0 месяца.

Два «домашних» сервиса, уборка по своей цене и касса у знакомого, дают две трети этой разницы. Охрана и обслуживание холодильников в примере оформлены на ИП продавца, поэтому после сделки общество заключает их заново по цене договора. Поправка считается просто: цена замены минус то, что платил продавец. Где такие поправки стоят среди остальных шагов покупки, показано в курсе «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса».

Исполнителя спрашивают так, чтобы не раскрыть сделку

Позвонить охранной компании и сказать «я покупаю этот магазин» до соглашения с продавцом не стоит: сделка станет известна раньше времени. Безопасный путь в два шага.

Сначала покупатель обращается к исполнителю как новый клиент и узнаёт цены и условия для похожего объекта. После соглашения о конфиденциальности продавец сам знакомит вас с исполнителем, и согласие на замену стороны или новый договор готовят до закрытия сделки. Порядок таких разговоров с поставщиками подробно описан в статье о проверке поставщиков без раскрытия сделки, а поставщики товара разобраны в материале о договорах с поставщиками.

Заверения продавца закрепляют перечень сервисов в договоре

Перечень сервисов становится частью сделки через заверение продавца об обстоятельствах: какие договоры действуют, с кем, без долгов и с какими согласиями исполнителей. Если заверение окажется недостоверным, продавец по требованию покупателя возмещает убытки или платит неустойку (ст. 431.2 ГК РФ). Для покупки имущества к перечню добавляют график: какой договор передаётся с какого дня и кто платит исполнителю до этой даты.

Если сервис держится на владельце, у покупателя три хода.

Пересчитать цену на поправку из таблицы. Записать условие, что продавец до закрытия заключает договор с исполнителем от имени компании. Или отказаться, если таких сервисов много и без них объект не работает. Кто из людей уйдёт вместе с владельцем, проверяют отдельно, по статье о ключевых сотрудниках, а порядок передачи всего хозяйства в первые недели описан в статье о передаче бизнеса и первых 90 днях.

Частые вопросы

Переходят ли договоры с подрядчиками при смене собственника ООО?

Договоры с подрядчиками при смене собственника ООО продолжают действовать: сторона в них общество, а при покупке доли меняется только участник. Исключение даёт сам договор, если в нём есть условие о смене контроля. Его ищут в разделе о расторжении и изменении цены до подписания договора о доле.

Можно ли отказаться от дорогого сервисного договора после покупки?

Отказаться от дорогого сервисного договора после покупки заказчик вправе по п. 1 ст. 782 ГК РФ, оплатив исполнителю фактически понесённые расходы. Договор может уточнять порядок отказа: срок уведомления, неустойку, оплату текущего месяца. Поэтому цену выхода проверяют до сделки и включают в расчёт, если договор вам заведомо не нужен.

Первый запрос продавцу: список сервисных договоров с копиями

До задатка попросите у продавца одну таблицу: все сервисы объекта, исполнитель, на кого оформлен договор, срок, сумма в месяц и способ оплаты, с копиями договоров и последних актов. Строки, где вместо договора написано «по договорённости», сразу переносите в третий класс и пересчитывайте по цене замены. Если продавец не может составить такую таблицу за неделю, это показывает, сколько хозяйства держится на нём лично, и следующий разговор будет о переходном периоде.