Договор купли-продажи активов бизнеса: восемь блоков проекта продавца

Условный расчёт: цена 1 800 000 ₽ тремя платежами 720 000, 540 000 и 540 000 ₽ и оговорка «оборудование принадлежит продавцу до полной оплаты». После двух платежей покупатель отдал 1 260 000 ₽, а машины всё ещё чужие, и продать или заложить их он не вправе. Договор купли-продажи активов бизнеса подчиняется общим правилам о продаже вещей и прав, и такую оговорку эти правила прямо допускают.

Если вы забираете у продавца оборудование с остатками товара, а помещение и клиентов рассчитываете получить «вместе с точкой», начните с границ договора. Аренды и персонала в его предмете нет, и решение о подписи зависит от того, чем закрыты эти пустоты.

Покупка активов идёт по общим правилам купли-продажи вещей и прав

По ст. 454 ГК РФ продавец обязуется передать вещь в собственность, а покупатель принять её и уплатить цену. Те же правила применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из их характера. Продажа предприятия названа в той же статье отдельным видом договора со своими нормами, поэтому покупка комплекса целиком разобрана в статье о договоре продажи предприятия.

Бланки поставки между компаниями описывают партии и сроки отгрузки, а покупатель бизнеса берёт набор вещей, уже работающий в чужом помещении. Пример в статье один: цех стирки ковров у предпринимателя с моечной машиной, центрифугой и сушильной камерой. Цена и график платежей придуманы и о рынке таких цехов ничего не говорят.

Восемь блоков проекта: где обычно пусто и чем это закрывают

Деление на восемь блоков составляет рабочую схему Assetum для договора активов. Закон такого перечня не содержит, но каждый блок опирается на свою норму.

Сильнее остальных положение покупателя меняют блоки о предмете, переходе права и рассрочке. Первый решает, заключён ли договор вообще, два других решают, чьё оборудование стоит в цехе между платежами.

Предмет считается согласованным, когда товар можно назвать и сосчитать

Условие о товаре согласовано, если из договора можно определить наименование и количество (ст. 455 ГК РФ). Если количество определить нельзя, договор не считается заключённым (ст. 465 ГК РФ). Фраза «всё имущество цеха» без приложения оставляет покупателя с подписью под пустым предметом.

Для оборудования приложение строят по серийным номерам: моечная машина, номер, год выпуска, место установки. Остатки моющих средств к дате сделки меняются каждый день, и та же статья 465 разрешает согласовать не цифру, а порядок определения количества. Например, пересчёт по остаткам в день акта с подписью обеих сторон. Как делить цену между оборудованием и остатками, разобрано в материале о том, что входит в цену.

Вместе с вещью продавец передаёт её принадлежности и документы: технический паспорт, сертификат, инструкцию (ст. 456 ГК РФ). У сушильной камеры с электронным управлением к документам относится и пароль сервисного меню. Его вписывают в список поимённо, иначе после подписи спор пойдёт о том, считать ли код «документом».

Дата акта весит больше даты подписи договора

Право собственности на вещь возникает с момента передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 223 ГК РФ). Обязанность продавца передать товар в месте его нахождения исполнена, когда товар готов к передаче и покупатель об этом извещён. Готовым к передаче товар не считается, пока он не идентифицирован маркировкой или иным образом (ст. 458 ГК РФ).

Серийные номера из приложения и есть идентификация, а акт с датой фиксирует момент, с которого машины ваши. В акт пишут состояние позиций, показания счётчика моточасов и комплект документов.

Оговорка о собственности и рассрочка ограничивают покупателя до последнего платежа

Договор может оставить право собственности за продавцом до оплаты. Тогда покупатель до перехода права не вправе отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если закон или договор не разрешают иного, а при неоплате в срок продавец вправе потребовать товар обратно, если договор не говорит иного (ст. 491 ГК РФ). Работать на машинах оговорка не мешает. Мешает продать лишнюю центрифугу или отдать оборудование банку под кредит на оборотные средства.

Без всякой оговорки работает другое правило. Товар, проданный в кредит, с момента передачи до оплаты признаётся находящимся в залоге у продавца, если договор не говорит иного (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Для рассрочки это правило повторено в п. 3 ст. 489 ГК РФ. Подписав график платежей, покупатель по умолчанию отдаёт оборудование в залог, хотя слова «залог» в проекте может и не быть.

Условный сценарий цеха выглядит так.

В ст. 489 есть порог: по общему правилу отказаться от договора и потребовать товар назад при пропуске платежа продавец не вправе, если покупатель уже заплатил больше половины цены. В примере после второго платежа оплачено 70%. В тексте ст. 491 такого порога нет, поэтому последствия просрочки записывают в проект прямо. График и обеспечение разобраны в статье о рассрочке по договору.

Ответственность за изъятие подписью не снимают

Моечная машина, которую продавец когда-то отдал в залог под кредит, приходит к покупателю вместе с правом банка на неё. Закон требует передавать товар без чужих прав, кроме случая, когда покупатель сам согласился взять обременённую вещь. При нарушении он требует снизить цену или расторгнуть договор, если не доказано, что о чужом праве он знал или должен был знать (ст. 460 ГК РФ).

При изъятии имущества третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора, продавец возмещает убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать об этих основаниях. Соглашение об освобождении его от этой ответственности или о её ограничении недействительно (п. 2 ст. 461 ГК РФ).

Строка «покупатель осмотрел имущество и претензий не имеет» эту ответственность не отменяет. Опаснее другое: на залог из реестра уведомлений залогодержатель ссылается с момента записи, а знавший о залоге покупатель теряет защиту (ст. 339.1 и ст. 352 ГК РФ). Найденный залог превращают в условие: продавец снимает запись до первого платежа. Как читать реестр, показано в статье о проверке залога оборудования.

Заверения закрывают то, чего реестр не показывает: арест, спор, лизинг, обещание другому покупателю. За недостоверные заверения сторона возмещает убытки или платит неустойку (ст. 431.2 ГК РФ).

Второй инструмент, ст. 406.1 ГК РФ, даёт заранее названную сумму за событие, например за претензию лизинговой компании к сушильной камере, и суд её не снижает, кроме умысла. В тексте статьи условие одно: обе стороны действуют в предпринимательской деятельности. Если цех покупает гражданин без ИП, это условие проверяют с юристом до подписи.

Аренда, знак, аккаунты и люди в договор активов не входят

Что держится на согласии третьих лиц или на отдельной форме, оформляют своими документами в один день с актом.

Название цеха на вывеске и в рекламе часто зарегистрировано как знак на имя продавца. Купить его вместе с центрифугой одной строкой приложения нельзя: для отчуждения исключительного права нужен свой письменный договор, без формы он недействителен (ст. 1234 ГК РФ), и переход знака ещё регистрируют (ст. 1232 ГК РФ). Продавец, который оставляет знак себе, может выдать лицензию с территорией и способами использования (ст. 1235 ГК РФ).

В цехе стирки ковров граница видна сразу. Без согласия арендодателя машины придётся вывозить, а без номера с вывески заказы будут звонить продавцу. Что из этого имеет цену, разобрано в статье о нематериальных активах.

Вопрос к проекту продавца по каждому блоку

Вопросы задают письменно до задатка: уклончивый ответ показывает, где продавец не берёт риск на себя.

1. Где приложение с серийными номерами и как считают остатки в день акта?
2. По какому списку передаются паспорта, ключи и пароли?
3. В какой день подписывается акт и кто готовит его текст?
4. Переходит ли собственность по акту, а если нет, то после каких платежей?
5. Действует ли залог у продавца по ст. 488 и что будет при просрочке?
6. Готов ли продавец заверить, что оборудование не в залоге и не в лизинге?
7. Какую сумму продавец возмещает за каждое неверное заверение?
8. Когда подписываются перенаём аренды и передача номера телефона?

Ответ продавца удобно вписывать в ту же строку таблицы восьми блоков. Логика проверки проекта любого вида есть в материале о договоре купли-продажи бизнеса, а путь от поиска до сделки собран в курсе «10 шагов к покупке прибыльного бизнеса».

Частые вопросы

Можно ли купить работающий бизнес по договору активов?

Купить бизнес через договор активов можно, когда продаётся набор вещей и прав без компании. Покупатель получает то, что названо в приложении, но не получает аренду, персонал и долги продавца. Каждую из этих частей переоформляют отдельно, поэтому договор активов подписывают в один день с соглашением об аренде и актом передачи доступов.

Чем договор активов отличается от договора продажи предприятия?

Договор продажи предприятия передаёт имущественный комплекс целиком, и Гражданский кодекс выделяет его в отдельный вид со своими правилами. Договор активов передаёт только перечисленные вещи и права по общим правилам купли-продажи. Долги продавца при покупке активов по общему правилу остаются за ним, зато всё, чего нет в приложении, покупатель не получает. Форму выбирают до первого проекта договора.

Что входит в цену бизнеса при покупке активов?

В цену бизнеса при покупке активов по договору входит только то, что перечислено в приложении и передано по акту. Оборудование и товар покупатель видит и считает. Аренду и знак продавец передаёт отдельными документами или не передаёт вовсе. Если цену объясняют клиентами и местом, а в приложении одни машины, за эту разницу покупатель ничего не получает по договору.

Три ответа продавца, после которых договор активов не подписывают

Если продавец отказывается дать приложение с серийными номерами, не готов письменно заверить, что оборудование не в залоге и не в лизинге, и настаивает на пункте об освобождении от ответственности за изъятие, разумно остановиться. Без перечня нет предмета, без заверения нет защиты от чужих прав, а третий пункт недействителен по закону и показывает, что риск продавец переносит на вас заранее.